一年時限將到期，買房利率優惠是否延續 改善型住房貸款是否寬限 二手房免營業稅政策是否維持———

　　●新聞背景●

　　熟悉樓市政策變化的人應該都記得2008年11月22日這一至關重要的日子。為配合拉動經濟增長的需要，財政部、國家稅務總局、央行等多個中央機構在當天罕見地同時推出刺激樓市的"一攬子政策"，被業界稱為"星夜救市行動"。對牽涉房地產相關的若干政策進行調整，對首套及改善型主張的購買進行優惠，具體包括契稅、營業稅減免；首套及改善型購房按揭利率7折優惠；調低房地產開發項目自有資本金等。隨后，這些政策分別由國家稅務總局、人民銀行、國家發改委能職能部門下發執行。彼時，國務院給定優惠政策的期限為一年。

　　此后，各地方政府紛紛積極跟進，以住建部"131"號文件、"京15條"、等為代表的救市新政如雨后春筍般出現。以此為標志，房地產宏觀調控由抑制向扶持全面轉型。

　　在全面救市政策刺激下，蕭條已久的北京乃至全國樓市在2009年的急速復蘇令市場咋舌，成交量屢創新高，市場庫存一掃而空。在充裕流動性和投資熱情的帶動下，地價、房價也一路走高，全國各城市"地王"頻出，房價亦再創歷史新高。

　　如今，轉眼間2009年也已進入尾聲，眾多暫定為期一年的救市政策也面臨著取舍存廢的最終抉擇，在"優惠政策退出與否"退出與否的不確定性之下，市場預期也呈現出多種可能性，房地產業再次站在了彷徨難決的"岔路口"，再度變得微妙起來。

　　同時，與住房消費優惠政策取消預期一起出現的還有對宏觀經濟政策的轉向預期。在資產價格持續走高并出現泡沫化跡象的背景下，未來的宏觀政策將如何定調，寬松貨幣政策是否醞釀退出，都備受市場關注。

　　在此大背景之下，北京青年報《廣廈時代》對樓市各方動態多方走訪，并集合眾多專家學者觀點，就救市政策一年來的效果以及利弊所在展開討論。不可否認，過去一年來"挽救"了大量開發商甚至是"挽救"了中國樓市的系列優惠政策，如今已站在了存廢去留的邊緣，而最終進展如何，必將成為2009年末行業內持續爭論不休的話題。

　　●各方動向●

　　住建部 尚未表態 優惠政策或到期不續

　　“當時出的優惠政策期限就是一年，對于已經到期的優惠政策，作為住建部，很可能不會提出續期的主張。”一位接近住建部的消息人士表示。據了解，盡管當時這些優惠政策由國家發改委、人民銀行、國家稅務總局等職能部門執行，建設部并未直接下發文件，但這些政策的方案成型，基本都是由住建部牽頭提出。正因如此，在這些優惠政策行將到期之時，如果住建部不牽頭主張續期，那么，作為“配合者”的其他部委很難說主動申請，這無疑意味著一年期的優惠政策，很可能將壽終正寢。

　　根據國家發改委最新公布的70個大中城市房價漲幅，亦仍保持在1.6%。顯然，這樣的數據并不足以構成繼續延續樓市刺激政策的理由。“住建部目前的考慮在于，盡管中國經濟回暖的基礎尚不牢靠，但房地產市場‘回暖’的基礎已經相當牢固，因此，住建部沒有足夠的理由向國務院提出‘延期’的建議，即便提出，獲批的可能性亦不是很大。正是在這樣的邏輯之下，提出優惠政策延期的可能性微乎其微。”上述知情人透露，以此類推，如果住建部不“率先”表態，那么契稅、營業稅減免等系列優惠政策將在一年到期后自動終止，而不再續期，至于更為敏感的房貸7折利率將會由央行“酌定”。

　　銀行 北京各大銀行未聞取消房貸優惠

　　之前有媒體報道，上海多家商業銀行流傳一則消息，個人首套房貸利率7折的優惠可能從明年1月起叫停，新政策最早有望在今年11月份公布。北京的各大商業銀行情況如何呢？就這一問題筆者致電建設銀行、工商銀行和中信銀行等銀行北京分行的客服熱線，對方均表示還沒有接到這一通知，目前仍按照原有政策執行。

　　取消個人首套房貸7折利率會有怎樣的變化呢？偉嘉安捷的市場研究人員給買房人算了這樣一筆賬，如果7折優惠政策取消，則首套房貸最多能打8.5折，目前5年期以上的基準利率為5.94%，打7折為4.158%，打8.5折為5.049%，相當于加息0.891個百分點。如果取消7折優惠，其“殺傷力”超過三次加息。一筆60萬元、20年期的貸款，如果利率由7折改為8.5折，則月還款額將會上漲約290.3元，總利息額增加約6.97萬元。對于普通買房人而言，這筆額外增加的支出也算一筆不小的費用。

　　“一旦取消房貸優惠，短時期內還是會對首次置業購房人群的心理造成一定的影響。”中原地產投資顧問部總經理張坤昱表示，同時從長遠角度分析，中國的利率還未像國外那樣市場化，主要由央行統一掌控管理，所以不論如何調整，老百姓還是能夠接受的，不會對房地產市場乃至房貸金融市場造成太大的影響。而值得關注的是，如果房貸7折優惠利率取消后，政策的實施點及實施對象如何確定是關鍵。“是新房貸按新政策執行，老房貸按老政策執行，還是全部實行8.5折優惠利率，有待政策的進一步考量。”

　　除了房貸利率政策外，一些和房地產有關的金融信號也頻現收緊跡象。多家中介機構反映，二手房貸款申請大都處于遞交但未批復的階段。“這種狀況與銀行提前完成全年放貸指標有關。要想享受寬松的貸款審查，除非等到明年初，但那時候政策怎么樣還不好說。”某商業銀行客戶經理吳小姐表示。