二手房 “5年改2年”能否延期是關鍵

　　“5年改2年”免營業稅優惠政策是去年救市政策的典型代表，也是給購房者帶來實惠最多的政策。隨著該政策一年的有效期即將在今年底到期，二手房交易成本也將恢復去年之前的高手續費狀態，交易成本提高也就必然會導致成交量的萎縮。因此，“5年改2年”政策到期后的存廢問題也成了未來樓市能否繼續走高的關鍵因素之一。

　　“5年改2年”免營業稅優惠政策的廢除也將形成對二手房市場的重大影響。鏈家地產研究部提供的數據顯示，營業稅的額度占到總房款的5.5%，也就是100萬元的房產成交后，其營業稅就要占5.5萬元，而百萬元以上的高價值房產中次新房的比例更是多達70%以上，因此營業稅的收取對象交易間隔年限從5年改到2年讓大部分購房者都能夠享受到實惠。

　　專業人士指出，由于以營業稅為主的現有優惠政策的時間節點僅截至今年年底，若明年優惠政策不能得以延續，則將直接導致房齡在3-5年年限間的二手商品房交易量出現下滑。而且，交易稅費稅基的恢復也將會加大業主稅費繳納的額度。考慮到業主交易稅費轉嫁已成慣例，稅費政策的調整將會直接加大購房者的購房成本。

　　此外關于解禁一年的北京購房“限外令”問題，也有專家表示該規定在2008年臨時取消，截止日期也是今年年底。因為對投資性購房的限制可能會加強，這一外資限制令有可能重新啟動。

　　●行業反應●

　　肯定救市政策積極作用

　　做好政策收緊后市場變化的準備

　　可以說，房地產救市政策在特定時期發揮了其應有的作用，這些政策直接導致了今年以來商品房成交量直線攀升。

　　“但令很多人始料未及的是，在投資熱潮和放貸沖動的拉動下，房價地價也快速重返2007年最高峰。如何在下一輪政策調整中實現房價平穩、理性地發展，是決策者需要思考的重點。”易居房地產研究院高級研究員回建強認為，相當部分的救市政策是臨時性的，帶有執行的期限規定。對于是否保留這些政策，社會上存在爭議。之所以有這樣的爭論，實際上存在有形之手和無形之手、市場監管者和市場參與者、短期政策和長期政策之間的博弈。

　　短期政策于政策制定者來講可以做到收縮自如，政策起效快，但缺點很明顯，不能給市場以穩定的預期，如果把握不當還會引起政策間的矛盾與對沖。優惠政策減輕了消費者的負擔，同時政府的收益相對減少，隨著市場熱度的提高，稅收的優惠將被高房價所抵消，這也是當前市場成交量開始下跌的原因，即制約市場成交的主要因素不是稅收問題，而是價格問題。

　　“明年政策調整的可能性很大，只是調整的力度有多大不好說。事實上目前房價的高漲已經與實體經濟恢復的程度不相匹配。與股市募資補充企業融資的功能不同，樓市的過熱只是在純粹吸引更多資金進入，無法補充到實體經濟中。”中國社科院金融研究所研究員易憲容表示。

　　北京華僑城營銷總監宋翔華作為開發商代表談了自己的看法，他認為從市場的情況來看，上半年北京房地產市場交易異常火爆，但下半年金融信貸頻繁收緊，銀行已經著手通過二套房貸等政策進行微調，因此，如果明年首套房貸政策出現變化也在情理之中，對投資、投機性需求方面的政策會繼續收緊。而放眼四季度，不但將匯聚地產市場諸多的年底收官策略，更是會集中表現出政府和購房者對樓市下一步走向的判斷。從另一方面來講，市場預期政策拐點即將到來是最重要拉動成交的原因，無論是剛性需求還是投資客都希望趕上優惠政策的最后末班車，這樣的心態影響下有可能會形成“恐慌性”購房現象，應予以理性疏導。

　　●專家態度●

　　陳淮：政策變動如看天穿衣

　　住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮認為，中國的房地產政策包含三個層面，一是公共政策，即住房保障體系政策；二是產業政策。產業政策大調整一般需要10年左右的周期，而不是單純的明年上或下；三是宏觀調控政策，它是根據國民經濟風險承受程度，貨幣供應量大小與國民經濟增長速度之間調整的政策，在現階段毫無疑問這一政策對信貸規模依賴程度最大的房地產業有比較大的影響。

　　朱中一：政策大動對社會大眾沒好處

　　中國房地產業協會副會長朱中一認為，明年只要中國的出口沒有根本扭轉態勢，房地產業仍肩負保增長和保民生兩大重任的話，房地產政策不會有太大調整。但不排除微調的可能性。只有政策相對穩定，供應相應增加，才能使房價相應穩定一點，政策的大變動和市場的大起大落，對國家、對企業、對老百姓都沒有好處。

　　樊綱：政策應隨市場規律而靈活制定

　　國民經濟研究所所長樊綱表示，很多政策是解救危機的政策，這些政策在解救危機的那個階段是對的，但不能總是用針對危機的政策來處理日常逐步恢復正常的一個市場。有些制度性的政策需要穩定。但是宏觀經濟政策就是一個短期政策，就是一個根據情況變化而不斷變化的政策，而且是一個逆風調節的政策。

　　顧云昌：政策走向應以穩字為先

　　中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，促進當前房地產市場持續健康發展的最優選擇是加大供應量。千方百計加大供應量既可以保增長，又可以抵御房價過快上漲。政策走向，應以穩字為先。本版文/邱旸