近日,二套房貸收緊的消息傳得沸沸揚揚,傳言第二套房貸優惠將在近期取消,并恢復至首付四成、基準利率上浮多達10%的政策。但是記者觀察發現,各種報道中有說即將取消的,有說沒有接到通知依然照舊的。各種傳言的背后,連銀行的口徑都沒有統一,取消不取消似乎都在銀行的一念之間。

　　然而在消息出來之后,不少購房者卻開始暗自著急,記者周邊就有朋友是二次購房,為了享受優惠利率,急急忙忙開始遞件按揭。而正在觀望中的買家,也開始猶豫是不是要趕緊購房。聯想到從9月份就開始掛在各大中介門口的“政策即將到期,購房需抓緊”的“友情提醒”,利益背后的推手隱約可見。

　　中介操作依然可行

　　二套房貸操作依然明緊暗松。多家銀行負責個貸業務的官方說法均是“無優惠,利率嚴格按1.1倍執行”。但是,倘若以購房者身份咨詢,則變成“目前利率最多仍可有下浮30%的空間,不過未來形勢趨緊”。同時,無論是首付比例還是利率折扣,外資行目前均比中資銀行靈活。

　　匯翰按揭、億達按揭和保來理財表示,沒有收到銀行關于全面收緊二套房貸政策的書面或口頭通知。他們表示,自6月以來二套房房貸政策的確不斷收緊,但目前改善型二套房貸仍然能做到7折利率。中介的說法是,其實自今年6月開始,銀行已經不斷收緊二套房貸的優惠政策,因為今年各銀行的貸款額度用得差不多了,會選擇更優質的客戶來貸款,但各家銀行的做法各有不同,最近沒有聽說銀行要全面執行二套房貸利率上浮10%的規定。

　　銀行不會真收緊房貸?

　　房貸政策不僅影響房地產業,也影響銀行業,在中國這種有根深蒂固的“不動產情結”的國家,注定會有大量投資購房或高端改善住房需求的存在。

　　有專家表示,適當控制開發貸款和融資節奏能使得地價在景氣結束前回歸理性。因此,在目前特殊流動性泛濫的情況下,銀行適當收緊開發貸款可能未必是利空。從長期來看,適度地收緊開發貸款則肯定會對房地產行業乃至銀行業有利。

　　“雷聲大雨點小”最好地詮釋了二套房貸政策嚴格執行程度的左右搖擺,也可以看出在房貸政策執行的博弈上,銀行似乎擁有稍大一點的自主權。因此,市場揣測此次銀監會僅是再次重申嚴格執行二套房貸政策,并不會有新的實質性措施出臺,未來管理層出臺全國性文件要求嚴格執行利率上調的可能性不大。

　　背景分析������

　　二套房貸完成階段性任務

　　2007年,全國各地房價上漲趨勢明顯,許多城市出現了炒房風。2007年9月份央行、銀監會在聯合下發《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》,指出,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍,而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高,具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定,但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　2007年的房貸政策對樓市價格及成交量影響明顯,市場成交量及價格一度因房貸政策收緊而呈下跌趨勢。2007年10月后“拐點論”一度流行。到2008年,樓市開始退燒,高房價從拉鋸僵持中開始出現走低跡象。以廣州為例,據市國土房管局數據,至2008年全市一手住宅成交面積僅為553萬平方米,比2007年廣州一手住宅成交面積的約800萬平方米大幅減少247萬平方米,降幅達44.7%,成為廣州樓市近年來成交最低迷的一年。

　　2008年9月,隨著金融海嘯對各國經濟環境造成的負面沖擊,中國政府開始采取一系列強力政策以刺激經濟,保證增長目標的實現。在房地產領域,一系列支持成交的優惠政策和措施紛紛出臺,而對于改善型二次置業的購房需求,相關政策也開始松綁。對于符合條件的第二套普通自住房購買者,比照首次貸款購買普通自住房的優惠政策執行。在實際操作中,許多商業銀行開始為二套房貸松綁。在換房置業群體和投資置業買家的需求下,房地產市場在2009年春節后開始出現明顯回暖跡象,隨后全面復蘇,量價齊升、銷售火爆、排隊買樓等現象再度在市場出現。

　　與此同時,對于房價泡沫再現的憂慮和警惕聲音也開始被更多地重視。今年6月22日,銀監會下發了《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》,要求收緊二套房貸。北京、杭州各地隨后紛紛開始對相關政策收緊。在廣州,二次房貸收緊的相關報道也引起了市場的反應。部分換房群體選擇及時出手,以避免因為政策收緊導致優惠信貸條件落空,部分人則選擇觀望政策再度收緊后,對房價泡沫的壓制作用顯現,期待超出心理預期的過高房價再度回落。業內人士認為,在當前形勢下,對二套房貸的松綁已完成階段性目標,即支持市場走出成交低谷,在炒房風再起,房價泡沫又在增大時,收緊二套房貸政策正當其時。