對京滬穗18家銀行的實地調查發現，11家銀行部分網點二套房利率上浮10%，多數要求首付四成

　　“最近風聲很緊，一些來咨詢的客戶開口就問‘二套房利率是不是上浮了?’”廣州某銀行個貸部負責人告訴理財周報記者，“申請優惠的難度的確大了。”

　　房貸優惠政策的末班車真要開走了嗎?理財周報記者集京滬穗之力深入調查18家銀行發現，已有11家銀行的部分網點二套房利率上浮了10%，且多數要求首付最低四成。

　　收回刺激政策房價將回調5%-10%

　　2008年國辦131號文件《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》中部分優惠政策即將到期，時間節點為2009年12月31日。

　　去年政策執行之日，正是樓市處于低谷之時。但轉眼，今年春節過后，全國房價出現一波大幅上漲，助推的一大原因就在于房貸優惠政策。

　　“有些浙江投資者有資金，但偏偏喜歡利用利率優惠的銀行貸款來買房投資。”上海凱弈投資副總經理趙煒告訴理財周報記者，但那些資金不夠充裕的投資者，由于不能承受較高首付比例，取消投資計劃的也不在少數。

　　確實，今年無論是中介還是地產公司均取得高額業績，銀行個人房產貸款總量創下新高。

　　從上海銀監局近期發布的2009年三季度上海房地產信貸運行分析報告來看，9月末，上海中外資銀行購房貸款余額4543.6億元，比年初增加760.2億元，同比多增628.4億元。其中，個人住房貸款余額3827.7億元，比年初增加715.2億元，三季度454.6億元的個人房貸增量創單季最高紀錄。

　　據貸款公司透露，8、9月份上海豪宅價格的一路上升推高月平均貸款金額。購買豪宅的客戶大多選擇了銀行貸款，且充分享受銀行優惠利率政策。

　　如果房貸優惠政策到明年取消，對房價走勢必將帶來影響。國際房產服務機構高力國際認為，“政府不會一次性收回所有優惠政策。作為針對普通住宅購房者的優惠政策，其主要目的在于增加購房者購買力，尤其是減緩近期房價急升帶來的購買力下降問題。”

　　“如果政府真的收回刺激政策，那可能是提高首次購房者首付比例至30%。政府可能會保留首次購房者貸款利率70%的優惠，且交由市場調節，如商業銀行可據市場風險變化進行調節。事實上，目前部分銀行已上調二套房房貸利率到基準利率的1.1倍。理想的狀況是，上述微調已可以使得房價在2010年經濟進一步復蘇前健康回調5%-10%，這樣就可避免泡沫升級。”

　　二套房優惠末班車即將開走

　　目前房貸收緊的跡象主要表現在銀行對二套房優惠政策的具體執行上。

　　最近，參加過銀監會最高領導會議的深發展銀行行長肖遂寧表示，“銀監會從來沒有放松過二套房政策的管理。之前一段時間，一些銀行由于競爭需要，對二套房的貸款利率優惠給出較寬松的浮動，但實際上這并不有利于房地產市場的健康發展。銀監會重申關于二套房的利率政策，并不是收緊概念，而是對之前已有規定的一次重申。”

　　這被視為高層的一種聲音，二套房貸政策收緊的風聲。而理財周報記者在京滬穗走訪銀行網點時發現，多數銀行針對這個“風聲”動作不一。有的嚴格執行政策，有的還“沉浸”在二套房優惠期。

　　目前二套房政策執行情況存在“分歧”的是貸款利率，但對二套房首付不低于房價的30%這個標準還是在執行中，有些銀行已提高到40%比例。

　　早在今年2月初，理財周報記者就對二套房貸款利率咨詢過滬上貸款中介和銀行個貸部門，當時得到答案非常干脆:“只要個人信用記錄良好便可獲得近7折的利率優惠，3成的首付比例。”少數中介會考慮房屋的地段位置和面積、價格來決定利率折扣。

　　7月中旬理財周報記者再次走訪時發現，如今想要貸到7折的利率優惠的條件似乎變多了——首套房貸款情況、二套房地段、二套房面積、單價、房齡、貸款成數、貸款金額等問題被更頻繁地問及;首付最低四成被反復強調。

　　當時，銀監會剛發布二套房收緊的《通知》，但盡管如此，部分銀行仍舊變相操作，盡量滿足客戶優惠利率的申請。

　　這次，似乎真的是優惠末班車即將開走。理財周報記者走訪中國銀行、工商銀行、民生銀行、中信銀行與深發展銀行在廣州的網點時，這些銀行的個貸工作人員都向記者“斬釘截鐵”地表示，“現在二套房的貸款利率必須上浮10%，即使是優質客戶，我們也只能給出這個利率。因為政策可以是說變就變的，之前政策寬松的時候，二套房的確是能夠給到下浮30%的利率，但現在基本上是不可能出現的。”

　　優質客戶利率可下浮10%-30%

　　除部分銀行一刀切上浮二套房貸款利率外，仍有不少銀行存在議價空間，尤其是針對優質客戶。

　　農行的工作人員表示，“二手房貸利率與基準利率持平，現階段應該不會有太大調整。想要做到利率下浮30%，基本不會再有了，但像一些優質客戶，下浮10%-20%還是有可能的。”

　　交行一位資深個貸經理向理財周報記者表示，“雖然現在偷偷地還能給客戶做到二手房貸下浮30%的利率優惠，但最近通過綜合銀行的一些內部會議與其他消息預測:二套房利率上升10%是鐵定的，而且監管機構的監管力度會越來越嚴;也許到年底二套房的首付比例也會有所提高。”

　　另一銀行負責房貸的信貸經理表示，“首付40%肯定的，但利率優惠看你的情況了，還是可以商量的。”

　　一貸款公司的房貸業務人員趙先生向理財周報記者透露，“與我們合作的銀行中確實有個別已將利率上浮10%，但也有不少銀行的貸款利率可享受一定優惠，只是下浮30%的空間很小，下浮20%還是可以的，要看客戶資質。”

　　建行北京市分行服務熱線的工作人員稱，對于二套房貸款，建行原則上還是執行首付不低于40%，利率在基準利率基礎上上浮10%的政策。建行北京市分行潞河支行的一位工作人員也做出了同樣的表述。

　　但該建行工作人員說，若第一套住房貸款已還清，可考慮按第一套住房的貸款利率優惠政策執行，當然還要看借款人具體情況。“現在貸款收緊風聲越來越緊，要是想貸款買房要抓緊考慮。”

　　而廣州地區建行、招行、渣打等銀行都表示，“現在二套房貸利率最低也能做到下浮30%，銀監會的規定重申對現階段沒有太多的影響;況且，現在并不是有太多人辦理二套房貸業務，所以給出一定的優惠應該沒太大問題。”

　　渣打銀行要求首付不低于40%，但利率基本上都能做到下浮30%。另一外資行的客戶經理坦言，“現在將近一年尾聲，中資行的貸款任務差不多完成了，所以對房貸政策的變化表現沒有年初緊張。但外資行希望能夠再沖一把，所以還是希望以優惠吸引更多客戶。”

　　據悉，民生銀行北京地區對第二套房貸，首付比例不低于40%;貸款利率不低于基準利率的0.71倍。

　　農行北京市分行通州支行有關工作人員表示，對于二套房貸，首付比例至少40%，貸款利率自基準利率7.5折起。“二套房貸的貸款利率可能很快要嚴格執行不低于基準利率1.1倍的政策了，具體情況不清楚。”這位工作人員說。