資金杠桿

　　在分析人士看來(lái)，中海如此急迫地大量采購(gòu)?fù)恋兀�也有�?cái)務(wù)杠桿最大化的考慮。

　　“2009年9月30日，集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況非常理想，凈借貸水平進(jìn)一步下降至2%，手頭現(xiàn)金約為港幣231.7億元。”中海方面稱。

　　銷售暢旺是中海資金充裕的主因，其最新公告顯示，截至9月30日，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額為港幣210.5億元，經(jīng)營(yíng)溢利為港幣71.8億元。在今年首9個(gè)月完成合約銷售額港幣384.7億元，銷售面積約為400萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)85.1%及100.5%，截至9月底集團(tuán)已完成修訂后的全年430萬(wàn)平方米銷售目標(biāo)的93%.

　　“中海的資金一直比較穩(wěn)健，使用效率有待提升。”有行業(yè)分析師告訴記者。而北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹亦在相關(guān)報(bào)告中指出，“公司要求現(xiàn)金持有比例維持在10%左右，顯著高于國(guó)內(nèi)地產(chǎn)公司平均5%的現(xiàn)金持有比例，公司的凈借貸資本比則一般保持在30%~40%之間。”

　　與中海把握現(xiàn)金的謹(jǐn)慎相比，其在項(xiàng)目盈利上的能力更讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手心驚：2008年高達(dá)45%的毛利率，銷售收入234.7億港元就獲得50.5億港元的凈利潤(rùn)，而2008年銷售過(guò)500億元的萬(wàn)科，凈利潤(rùn)卻只有46.4億元。

　　“作為中國(guó)建筑打包上市的資產(chǎn)之一，中海事實(shí)上已經(jīng)借母公司曲線回A，基本打通A+H股的平臺(tái)。”黃韜指，這將又是中海未來(lái)拓展的便利平臺(tái)。

　　后半程發(fā)力

　　與另一央企大鱷保利四處出擊，高調(diào)拿地不同的是，2009年上半年，中海給自己定位是“低調(diào)與審慎”。

　　盡管中海總經(jīng)理孔慶平公開(kāi)宣布，將在年內(nèi)完成新增400萬(wàn)平方米土地的目標(biāo)，但2009年前7個(gè)月，手持現(xiàn)金185.8億港元的中海未購(gòu)得一幅土地，公司的凈負(fù)債率從2008年底的46.8%大幅下降至年中的13.2%.同時(shí)，中海在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)256.4億港元的銷售額，同比大增70.8%.

　　更讓人記憶猶新的是，8月5日，保利在蘇州擊敗中海以19.9億元總價(jià)獲得一住宅用地，刷新蘇州地王，這是中海2009年在土地市場(chǎng)的首次出手，以失敗告終。

　　然而，這一切似乎只是為中海的后半場(chǎng)“瘋狂”醞釀。8月17日，中海發(fā)布公告稱，以38億港元購(gòu)入濟(jì)南市三塊土地。此后中海一發(fā)不可收拾，9月1日，中海擊敗萬(wàn)科、保利以3.9億元的價(jià)格拿下青島四方區(qū)清江路F地塊。9月4日再度購(gòu)得成都一幅土地，緊接著9月10日以70億元拿下上海長(zhǎng)風(fēng)地王，稱霸全國(guó)。而在10月，佛山、長(zhǎng)春的“地王”戰(zhàn)中，中海更是力壓保利，出盡風(fēng)頭。

　　最新資料顯示，截至2009年10月底，中海累計(jì)新增土地儲(chǔ)備937萬(wàn)平方米，其中權(quán)益土地儲(chǔ)備840萬(wàn)平方米。而完成這一切僅花了不到3個(gè)月。

　　對(duì)于中海的后半程發(fā)力，有市場(chǎng)人士認(rèn)為，因?yàn)槠淠腹�司中�?guó)建筑上半年正處于上市前的緊要關(guān)頭和敏感時(shí)期，中海不便太過(guò)張揚(yáng)。然而也有觀點(diǎn)認(rèn)為，中海內(nèi)部上半年對(duì)后市過(guò)于謹(jǐn)慎，所以選擇了觀望。

　　如今，和中海一起后半程發(fā)力土地儲(chǔ)備的企業(yè)已經(jīng)不少：雅居樂(lè)、碧桂園、合生創(chuàng)展、恒大等均在上半年的蟄伏后，集體上演了年底前的的拿地瘋狂。