中介

　　自曝

　　網(wǎng)上交流吃差價(jià)“高招”

　　“吃差價(jià)是房產(chǎn)中介獲取暴利的一個(gè)重要手段，尤其是房?jī)r(jià)上升過(guò)程中。”一位曾親身經(jīng)歷深圳地產(chǎn)中介斂財(cái)黑幕的工作人員朱偉(化名)告訴記者。

　　“最簡(jiǎn)單的方法就是不讓真正的買(mǎi)家和賣(mài)家見(jiàn)面。”朱偉說(shuō)，先穩(wěn)定一方，即出價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)的買(mǎi)主，或者開(kāi)價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)的房源。如果是物色到不了解市場(chǎng)價(jià)的菜鳥(niǎo)級(jí)買(mǎi)家，又肯出高價(jià)，一般就先讓對(duì)方交5000到1萬(wàn)元的保證金，告訴買(mǎi)家如果不合適可以再退還保證金，再和業(yè)主狂砍價(jià)。又或者，中介先和低價(jià)房源的業(yè)主簽約，然后再尋覓高價(jià)買(mǎi)主。

　　朱偉說(shuō)，很多小型中介公司看到二手房市場(chǎng)火爆，就進(jìn)來(lái)?yè)埔话眩�這些公司的老板甚至還培訓(xùn)員工如何進(jìn)行吃差價(jià)。譬如，當(dāng)需要和業(yè)主先簽合同，把低價(jià)房源穩(wěn)定下來(lái)時(shí)，公司就會(huì)先墊付一兩萬(wàn)元的定金，再讓十幾個(gè)業(yè)務(wù)員分頭尋找買(mǎi)家。

　　“不要以為差價(jià)只是賺三五萬(wàn)，豪宅賺更多，我見(jiàn)過(guò)最牛一筆就能賺上幾十萬(wàn)元差價(jià)的。就說(shuō)業(yè)主出國(guó)或在外地做生意。”朱偉說(shuō)。

　　而在某些房地產(chǎn)網(wǎng)站的論壇上，記者看到，中介工作人員公開(kāi)求解關(guān)于如何吃差價(jià)的操作，跟帖者眾多，大肆討論如何規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)以及引業(yè)主或買(mǎi)家上當(dāng)。

　　據(jù)了解，自從2007年中天事件、創(chuàng)輝事件后，二手房交易過(guò)程的大部分房款從原來(lái)放在中介公司，改為銀行監(jiān)管，深圳吃差價(jià)現(xiàn)象已經(jīng)有所遏制。一位資深中介工作人員方先生向記者透露，如果買(mǎi)賣(mài)者和中介三方面對(duì)面簽訂合同，中介方一般是很難‘吃差價(jià)’的。但中介騙的就是一些初次置業(yè)和賣(mài)房者，老投資客特別精，沒(méi)辦法騙。

　　“很多人一輩子也就買(mǎi)一套房，不了解市場(chǎng)價(jià)，不知道什么叫贖樓，什么叫全權(quán)委托公證，連陰陽(yáng)合同是什么都不懂，偏偏又對(duì)中介非常信任，中介就是抓住交易雙方這些弱點(diǎn)，牽著他們鼻子走，進(jìn)行違規(guī)操作的。”方先生告訴記者說(shuō)。

　　律師

　　支招

　　業(yè)主要慎賜“尚方寶劍”

　　“二手房交易里的玄機(jī)太多了，一般老百姓很難一一識(shí)破騙局。”作為深圳二手房律師團(tuán)首席律師，廣東鼎為律師事務(wù)所主任律師張茂榮從10多年的二手房交易糾紛中，深刻感知到樓市潮漲潮落給買(mǎi)賣(mài)雙方、中介帶來(lái)的巨大影響。他通過(guò)自己的博客，一再提醒業(yè)主賣(mài)房時(shí)，要謹(jǐn)慎填寫(xiě)全權(quán)委托公證書(shū)，因?yàn)樗�就好比古代欽差大臣手中的“尚方寶劍”一樣，有了這份委托書(shū)，受托人就獲得了隨意處置房產(chǎn)的權(quán)力，也是目前黑中介吃差價(jià)的主要方式。

　　記者：全權(quán)委托公證書(shū)如果簽署不當(dāng)，委托了要炒房的黑中介，會(huì)產(chǎn)生怎樣的后果？

　　張茂榮：就會(huì)像案例二中的富桂芹一樣，被真假買(mǎi)家同時(shí)告。2007年7月樓市瘋狂時(shí)期，就有很多炒房客“吃差價(jià)”，今年房?jī)r(jià)重新上漲，炒房客又借機(jī)入市，在房產(chǎn)未過(guò)戶情況下易手賺取差價(jià)，這在業(yè)內(nèi)俗稱ABC單。

　　記者：“ABC單”是怎樣操作的？

　　張茂榮：即業(yè)主在不知情的情況下“一房?jī)少u(mài)”，產(chǎn)生的根本原因在于業(yè)主做全權(quán)委托公證時(shí)未指明買(mǎi)受人，導(dǎo)致業(yè)主與炒房客簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，炒房客又以其受托人名義與實(shí)際買(mǎi)家以更高價(jià)錢(qián)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，一旦一個(gè)合同發(fā)生糾紛，就會(huì)波及另外一個(gè)合同形成連環(huán)訴訟，業(yè)主可能被真假兩個(gè)買(mǎi)家同時(shí)起訴“一房二賣(mài)”，成了“冤大頭”。

　　記者：為什么業(yè)主要贖樓就一定要簽署全權(quán)委托公證？

　　張茂榮：全權(quán)委托公證是為了保障給業(yè)主提供贖樓融款的擔(dān)保公司、中介公司、買(mǎi)方(簡(jiǎn)稱出資人)等人合法權(quán)益而設(shè)立的，受托人基本上都是提供了融資款的擔(dān)保公司或中介公司工作人員。其產(chǎn)生原因很簡(jiǎn)單：出資人在為業(yè)主融資贖樓后存在業(yè)主毀約不賣(mài)，融資款難以收回的風(fēng)險(xiǎn)。為了降低風(fēng)險(xiǎn)，出資人要求業(yè)主做全權(quán)委托公證給其工作人員，從而取得“免死金牌”：如果贖樓后業(yè)主毀約不賣(mài)，其工作人員可以持公證書(shū)替代業(yè)主實(shí)現(xiàn)過(guò)戶交易，然后從買(mǎi)主處收回融資款。

　　記者：為何很多業(yè)主會(huì)這么不小心，將房子處置權(quán)隨便委托給了黑中介？

　　張茂榮：?jiǎn)栴}就出在全權(quán)委托公證書(shū)本身存在漏洞：沒(méi)有約定交易價(jià)格、沒(méi)有指明受托人與誰(shuí)去交易、一連串的受托人身份也不明。其中，受托人很可能就是中介，在房?jī)r(jià)持續(xù)飆升的情況下，受托人自作主張另行高價(jià)出售給他人，從中賺取差價(jià)的案例屢見(jiàn)不鮮。

　　記者：很多業(yè)主的房子都是按揭的，賣(mài)房子都需要贖樓，那么業(yè)主在簽署全權(quán)委托公證書(shū)時(shí)，應(yīng)該怎樣防范風(fēng)險(xiǎn)？

　　張茂榮：建議業(yè)主在簽署授權(quán)委托書(shū)時(shí)熟悉受托人基本情況，例如，受托人是哪個(gè)公司的？明確指定最低交易價(jià)格、買(mǎi)受人，不要賦予受托人轉(zhuǎn)委托權(quán)，并留存一份備查。在發(fā)現(xiàn)受托人濫用委托權(quán)，自身權(quán)益可能受損的情況下及時(shí)撤銷(xiāo)委托，與出資人協(xié)商親自履行售房義務(wù)。

　　記者：其他方面還需要注意什么？

　　張茂榮：買(mǎi)賣(mài)雙方盡可能了解市場(chǎng)行情，定價(jià)做到心中有數(shù)。在房產(chǎn)交易達(dá)成簽約時(shí)，一定要堅(jiān)持買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面，并查驗(yàn)相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證明及身份證件，同時(shí)簽訂三方協(xié)議，明確三方各自承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。