對(duì)房產(chǎn)優(yōu)惠政策最敏感的是二手房和中低檔房

　　我們看到，雖然樓市優(yōu)惠政策會(huì)不會(huì)退出？何時(shí)退出？都還沒(méi)有定論，但一部分購(gòu)房者已經(jīng)開(kāi)始提前行動(dòng)，想搭上房產(chǎn)優(yōu)惠政策的末班車了。

　　其實(shí)，不止國(guó)家出臺(tái)的這些優(yōu)惠政策，去年年底一些地方政府自行出臺(tái)的房產(chǎn)優(yōu)惠政策也到了最后倒計(jì)時(shí)階段，像上海市《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》中包含的14條優(yōu)惠措施，其中大部分在今年12月31日到期。上海樓市在最后的優(yōu)惠期里有什么樣的表現(xiàn)？一起來(lái)看看。

　　受南下冷空氣的影響，11月的申城雷雨交加、氣溫驟降，但即便如此，早上九點(diǎn)，當(dāng)記者趕到我愛(ài)我家長(zhǎng)島店的時(shí)候，這里已經(jīng)完成了兩筆簽約。

　　上海我愛(ài)我家房屋租賃置換有限公司營(yíng)業(yè)經(jīng)理李然：“下雨也有很多業(yè)務(wù)員都出去看房去了，而且今天你們?cè)缟蟻?lái)之前，其實(shí)在9點(diǎn)鐘的時(shí)候，已經(jīng)有好幾撥客戶來(lái)過(guò)了，下班以后，整個(gè)會(huì)有一個(gè)看房的高峰期。”

　　記者：“近段時(shí)間？”

　　李然：“對(duì)，體現(xiàn)出來(lái)的一些特色。”

　　簽約人唐先生：“再大的雨也要來(lái)，因?yàn)槎愘M(fèi)改革，所以我要趕在這個(gè)政策12月31日最后一天，所以我昨天馬上賣出房子，今天馬上買進(jìn)房子。“

　　為了改善住房條件，唐先生決定賣掉家里的老房子，購(gòu)進(jìn)新房，而完成這一買一賣兩筆買賣，他僅用了12個(gè)小時(shí)。

　　記者：“看這個(gè)房子看了多久很快就決定了嗎？”

　　簽約人唐先生：“兩天。”

　　記者：“兩天就簽了單？”

　　簽約人唐先生：“對(duì)，馬上就簽。”

　　記者：“為什么這么著急？”

　　簽約人唐先生：“這是個(gè)大件，那就是錢呀，那就是錢，因?yàn)檫@個(gè)政策出來(lái)以后，明年可能上海房?jī)r(jià)還要漲，一樣要漲的，不如我現(xiàn)在就買，可能我這個(gè)損失會(huì)小一點(diǎn)，到明年我肯定是承受不了的。”

　　舉例而言，一套持有期限在2-5年的普通商品住宅，假設(shè)以150萬(wàn)元成交價(jià)格計(jì)算，優(yōu)惠取消后，房東需多支付包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅等在內(nèi)的近12萬(wàn)元稅費(fèi)，這幾乎占到了整體房?jī)r(jià)的8%。因此，隨著上海樓市營(yíng)業(yè)稅費(fèi)等一系列優(yōu)惠政策的即將到期，很多前期持觀望態(tài)度的自住買家也按捺不住，紛紛加快入市。

　　李然：“我們上個(gè)月成交，也有的客戶之前2、3月份就出來(lái)看房，但是中途大概在6、7、8(月份)這個(gè)時(shí)間段里面他又停止了，他說(shuō)我今年不考慮了，但是目前牽涉到政策更改，就又出來(lái)看，然后上個(gè)月就定掉了。”

　　另一方面，可能增加的交易成本也使得許多賣家惜售心態(tài)不斷減緩，為趕上優(yōu)惠政策的“末班車”，市場(chǎng)上甚至出現(xiàn)了近期少有的價(jià)格松動(dòng)。

　　李然：“目前顯示器上這套房源，業(yè)主是11月2日來(lái)登記掛牌的，房東告訴我們業(yè)務(wù)員，他是急于出手，而且價(jià)錢還可以談，這里還有一套房東在10月25日，房東就主動(dòng)讓價(jià)三萬(wàn)。”

　　而眼前這位準(zhǔn)備賣房的客戶的想法，也許多少可以代表當(dāng)下許多房主的心態(tài)。

　　賣房人王先生：“基本上一個(gè)禮拜，可能也就周六周日可能會(huì)有兩三個(gè)客戶來(lái)看，現(xiàn)在多了，現(xiàn)在基本上有時(shí)候上班的時(shí)候就來(lái)個(gè)電話，什么時(shí)候有空看房，如果是按數(shù)量算的話，至少比以前多一倍多，兩個(gè)禮拜左右前又開(kāi)始多，我這次來(lái)關(guān)注這個(gè)東西，最主要就是覺(jué)得見(jiàn)鬼了，一會(huì)兒這么少，一會(huì)兒又這么多人看，看瘋了，我價(jià)格沒(méi)變，后來(lái)我就上網(wǎng)查，說(shuō)這個(gè)政策要變。”

　　在王先生看來(lái)，在優(yōu)惠稅費(fèi)的刺激下，大多數(shù)持幣觀望的買家開(kāi)始陸續(xù)入市，這正是高位拋售的好時(shí)機(jī)，再不出手，很能被套牢。

　　賣房人王先生：“我也不傻，現(xiàn)在什么價(jià)位了，已經(jīng)在天上了，我再加價(jià)20萬(wàn)誰(shuí)來(lái)買呀，可能就是說(shuō)有價(jià)無(wú)市，那我就更不劃算了，所以我就打算，在年底前把手上這套房出了，我再買一套，然后又可以規(guī)避掉10幾20萬(wàn)的稅，我是這么打算的。”

　　據(jù)我愛(ài)我家各門(mén)店的統(tǒng)計(jì)，今年1月至今，上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)已經(jīng)上漲了近8%。正是考慮到成交實(shí)際，以及高位套現(xiàn)的想法，越來(lái)越多的賣方者開(kāi)始接受議價(jià)。加之稅費(fèi)優(yōu)惠的最后期限，雙重因素導(dǎo)致了近期的成交活躍。

　　李然：“從我愛(ài)我家所有的門(mén)店體現(xiàn)出來(lái)，這個(gè)月目前我們的簽約量，包括整個(gè)公司的業(yè)績(jī)、進(jìn)度，都比上個(gè)月同期要好很多，目前我們這家店現(xiàn)在已經(jīng)簽了8單買賣了，如果按照進(jìn)度，24單買賣是肯定沒(méi)問(wèn)題的，也就是說(shuō)完全有可能這個(gè)月會(huì)簽到30單，而上個(gè)月我們做了19單，都比往常正常的進(jìn)度要高很多。”

　　來(lái)自我愛(ài)我家的統(tǒng)計(jì)顯示，10月份上海二手住宅成交量為22909套，環(huán)比9月份上漲1.09%，止住了自下半年以來(lái)成交量連續(xù)下滑的趨勢(shì)；成交均價(jià)也達(dá)到13187元/平米，環(huán)比上漲4.28%，再次刷新上海二手房成交均價(jià)的歷史。

　　同時(shí)由于房齡在2至5年間的普通住宅交易對(duì)優(yōu)惠政策調(diào)整最為敏感，因此近期，像唐先生這種以改善性需求為主的置換性購(gòu)房便大幅增加，中低檔房成為目前市場(chǎng)成交主力。

　　而與此形成鮮明對(duì)比的是上海中高檔樓盤(pán)交易量的萎縮態(tài)勢(shì)。

　　李然：“他對(duì)后市比較有信心，這是第一點(diǎn)，第二點(diǎn)可能他會(huì)尋找一種契機(jī)，等到十一月底、十二月最高的時(shí)候拋出去。”

　　以整體定位較高，高端、次新樓盤(pán)相對(duì)集中的徐匯中心板塊為例，徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心工作人員表示，目前并未出現(xiàn)預(yù)約、排號(hào)激增的情況，優(yōu)惠稅收政策對(duì)高檔市場(chǎng)影響有限。

　　記者：“國(guó)家都有一些契稅，這些稅上的優(yōu)惠到年底可能會(huì)有調(diào)整，這樣您選擇在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間段賣房子跟這有關(guān)系嗎？”

　　徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心客戶：“關(guān)系不是很大，原計(jì)劃就是在這個(gè)時(shí)候賣的。”

　　徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心客戶：“這個(gè)時(shí)候賣沒(méi)有關(guān)系。”

　　你注意到?jīng)]有，不管是北京還是上海，對(duì)房產(chǎn)優(yōu)惠政策到?jīng)]到期，最敏感的還是二手房和中低檔房。

　　沒(méi)錯(cuò)，買這兩種房子的一般都是要改善改善居住條件的老百姓，國(guó)家和地方政府出臺(tái)的優(yōu)惠政策大家還是挺看重的，畢竟利息、稅費(fèi)上面多幾萬(wàn)少幾萬(wàn)對(duì)大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)也不是個(gè)小數(shù)目。

　　和我們看到的北京上海相比，二線城市又會(huì)如何面對(duì)前途未卜的樓市優(yōu)惠政策呢？