監管不力——

　　容積率可以隨意調整？

　　現實生活中，擅自改變容積率，圖謀高利潤已成為一種愈演愈烈的不正常現象，從公開披露的資料看，對公開出讓后的住宅用地，個別城市甚至調整了其總數一半以上的容積率。

　　“‘天價地’可能會形成風險，這個風險本應由企業自己承擔。可有的開發商拿地前就打著修改規劃、調整容積率的主意，意圖降低風險。”中國人民大學公共管理學院副院長、土地規劃研究中心主任嚴金明說，假設開發商買了1萬平方米的地，規劃時容積率是2，他可以建造2萬平方米，如果將容積率提高到2.5，以售價每平方米1萬元計算，無形中銷售額可增加5000萬元。

　　“某種意義上對規劃指標的改變就是社會資源的再分配。政府相關部門應加大土地用途的監督力度，嚴格執行事先確定的規劃指標，防止私下調整規劃的投機或出手炒地的行為。”嚴金明說。現實生活中，擅自改變容積率，圖謀高利潤已成為一種愈演愈烈的不正常現象，從公開披露的資料看，對公開出讓后的住宅用地，個別城市甚至調整了其總數一半以上的容積率。

　　記者注意到，在一些城市，一些地塊之所以違反土地出讓合同約定日期仍未動工，原因是開發商申請建設用地規劃許可過程中，土地用途被規劃局調整為綠地。這意味著，這些地塊由于政府部門的原因造成違約，政府部門要賠償開發商的損失。　　

　　根據規定，國有土地使用權出讓前，城鄉規劃主管部門應當提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分，國土資源管理部門依據所出具的規劃條件出讓土地，規劃條件寫入出讓合同，出讓人、受讓人、規劃部門依法共同遵守。也就是說，規劃是土地出讓的前置條件，規劃調整就是利益的調整，隨意調整規劃不僅會損害當初其他參加拍地的競買者的潛在利益，也會破壞房地產市場的公平、公正和公開。

　　“調整規劃，是一件很嚴肅的事，然而，這種情況在一些城市屢屢發生，一旦開發商無力開發，只要把規劃用途調整為綠地或其他公益用地，就不會虧本，這在一些城市成了房地產業的公開秘密。”嚴金明說。

　　放眼全國，這兩年產生的“地王”結局鮮有圓滿。中國土地規劃勘察院跟蹤研究表明，退地賠錢、延期付款、延期開工，是大多數2007年“地王”的最終歸宿。

　　審批“難過”——

　　政府工作效率應提高

　　一位開發商告訴記者，開工建設前的審批程序多，審批慢，有些部門還故意拖延。他們公司有一套人馬，一天到晚不停地跑政府有關部門辦手續，兩年了還沒辦完。

　　一些“地王”不能按期動工，也有審批程序時間過長的原因。按照房地產項目開發建設的相關規定，一宗“熟地”(即完成征地拆遷補償的土地)從開發商拿下土地到動工建設，一般需要在政府部門取得建設用地規劃許可、建設工程規劃許可和建筑工程施工許可等，這個過程一般需要12—18個月甚至更長時間，所以動工期限一般約定為12—18個月。

　　一位開發商告訴記者，審批程序多，審批慢。他們公司有一套人馬，一天到晚不停地跑，兩年了還沒辦完各種手續。

　　“這些程序絕大部分是必需的審查。但是有些程序是不是可以簡化，流程是不是可以優化？國務院多次出臺文件要求改革行政審批程序，為市場主體提供服務。可在一些地方，這些程序成了一些人謀利的砝碼。”國土資源部土地利用司資產處處長雷愛先說。

　　該司有關負責人表示，國土資源部將繼續完善市場配置資源的制度建設，規范合同簽訂和履行，推進土地市場信息公開，建立監督機制、加強供地監管促進土地市場健康平穩有序發展。據了解，近期國土資源部將開展土地出讓合同專項清理工作。

　　稀缺的土地資源，承載了民生的期待和發展的夢想。人們盼望，包含“地王”在內的供而未用土地，能盡快形成商品房供應。(本報記者　夏珺　于猛)