上海土地學會副會長陳耀銓告訴記者，關于農村集體建設用地流轉的探索，上海也進行過相關調研。去年，由上海市郊區經濟促進會牽頭組織過一次關于農村土地流轉的調研工作。全程參與其中的土地學會研究員劉漢裔介紹，在整個調研過程中發現，一些農村中的實際情況和相關政策規章脫節，對不少問題學術界也存在很大的爭論。他舉例說：“比如農村集體用地的產權和收益歸屬問題，按照條文，農村集體用地的產權歸生產隊所有，但生產隊在實行包產到戶后早就名存實亡了。那么這些土地進入流轉后，收益歸誰，要從政策法規層面捋清其中關系，就要涉及到很多條文的更改。”

　　目前，由國土部負責制定的集體建設用地流轉管理辦法尚未出臺，但國土部已經多次強調，制定流轉辦法的一條政策紅線仍是“三個不得”：不得利用農村集體土地建設商品住宅，不得建設高爾夫球場，不得建設其他違反國家產業政策和土地政策的項目。

　　何謂“兩分兩換”

　　統籌城鄉背景下的土地管理制度創新

　　通過新農村的建設，逐步實現城鄉一體化、逐步從包產到戶的小農經濟升級為大規模的產業集群運作。這是中國農村改革過程中至關重要的一環，也是各地探索農村集體用地流轉的根本動因。

　　早在浙江之前，成都、重慶等地早已開始了這方面的經驗探索。成都等地試行政府主導下的規模化運作，進行土地集約使用、增加耕地，由政府主導各地的主要農作物生產、工業生產，由政府建設農民新村讓農民騰出宅基地搬進新居，而政府以土地收入等投入新農村建設所需要的道路、水力等基礎設施建設。

　　而嘉興模式中的“兩分兩換”，指的是通過宅基地與承包地分開、搬遷與土地流轉分開，以宅基地(住房)置換城鎮房產、以土地承包經營權置換社會保障的做法，實現“土地節約集約有增量，農民安居樂業有保障”的目標。通俗地說，就是按照自愿、有償的原則，農民用原有的宅基地置換成城鎮房產，原有住房按照評估價給予相應的貨幣補償，再以優惠價格購置城鎮房產。

　　嘉興的具體方式是通過成立投資公司的形式進行企業化運作，由公司與農戶進行土地置換、估價、補償、簽約、安置等一攬子工作。

　　以記者采訪的南湖區余新鎮明星村為例：該村農戶自家的承包地、宅基地可以每畝年租金600元的價格租給該鎮的漁里投資開發有限公司，每三年租金上漲10%，簽約期限到2028年底；承包地簽約戶中凡年滿60歲的老人每月由漁里公司發放200元生活費；承包地為苗木、果樹、魚塘等的，都有相應的賠償條款；宅基地簽約戶，在經專業評估公司評估后，享受地上建筑部分的一次性賠償款；宅基地簽約戶可自行選擇：商品房、自建房和貨幣三種安置方式。

　　據明星村總支書記兼村長顧海明介紹，商品房安置標準為平均每戶230平方米，自建房的土地標準根據家庭人口數量從90-120平方米不等，貨幣安置的標準則是在房屋評估價外，另外按每平方米建筑面積發放1000元的標準補償。該村平均每戶的評估補償款發放為14萬元左右，基本能支付商品房或自建房的費用，略有盈余的還占了多數。

　　漁里公司通過流轉取得了這些土地使用權之后，則將原承包地進行農業項目的招租，引進各類農業公司的成規模項目，目前暫定的起租門檻標準是500畝。宅基地則在復耕后，經國土部門確認后換取土地指標，在臨近城鎮的地區進行商業和工業用地規劃。(羅震光 ）