“三大戰(zhàn)略”應(yīng)對“焦慮癥”

　　“我們從三個月前就一直在做意向客戶登記，目前已經(jīng)確定購買意向的有600位，但房源只有300套，所以下個月開盤價要比預(yù)計的高600多元/平方米以上。”銷售員的解說，讓兩次因開盤價高出預(yù)期而放棄買房的文女士再次陷入購房焦慮之中。

　　買還是不買？對已有一套邊緣地段住房，希望再買一套市中心區(qū)住房的文女士來說，已成了“咋就那么難”的“心病”。

　　實際上，從上半年的急速復(fù)蘇到年末搭乘“政策末班車”的沖動，日新月異的樓市不但令剛性需求者心急如焚，也促成很多“意向購房者”付諸行動，紛紛加入搶房隊伍。臨近年末，一邊是擔(dān)心明年房價再漲、欲搭年末政策車買房的購房熱情，一邊是令人生畏的房價新高；一邊是催人購房的通脹預(yù)期，一邊是海灣明珠“迪拜”敲響的房地產(chǎn)泡沫破滅警鐘。

　　如何應(yīng)對這個焦慮的年末樓市？“設(shè)定購房計劃”、“看清大勢”、“精選個盤”，準確的戰(zhàn)略準備，應(yīng)該是應(yīng)對焦慮的最佳方式。

　　五大因素促成“火爆”

　　“迪拜”的震波，使飽暖中的中國樓市感到世界金融危機仍未“了結(jié)”，也給急于搭政策“末班車”的購房者敲響了警鐘，在全國樓市不斷刷新的房價、地價神話過程中，樓市積聚的風(fēng)險也隨之增大。不僅金融界人士對房地產(chǎn)市場的持續(xù)高溫表示疑慮，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在廣州日前舉辦的“綠色地產(chǎn)論壇”也表示“繼續(xù)讓房價飚升不可取”。她認為，如果明年繼續(xù)推動房價快速上升，即使實現(xiàn)了短期獲利，那么迎來的將是又一次對全行業(yè)的緊縮性調(diào)控。房價飆升的結(jié)果，終將觸動敏感的資產(chǎn)泡沫。

　　據(jù)合富輝煌房產(chǎn)(天津)等機構(gòu)分析人士介紹，今年天津房地產(chǎn)市場未現(xiàn)傳統(tǒng)的淡季行情，開盤熱銷、排隊搶購的場面還在上演，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)一房難求的局面。“住房優(yōu)惠政策取消與否”的爭論好似樓市冬天里的一把火，使搭乘2009樓市末班車的購房者趨之若鶩。從目前發(fā)展趨勢看，11月和12月的新建商品房的成交量仍將達到120萬平方米，全年有望達到1500萬平方米高位。

　　刺激樓市的多項政策和天津城市發(fā)展前景成為火爆的主要誘因，通脹預(yù)期是行情持續(xù)的新動力，而供不應(yīng)求的市場局面也對房價上漲起到了推波助瀾的作用。由于2008年開工量減少，使2009年商品房供給壓力增大，上半年剛過，很多企業(yè)就爆出“已完成全年銷售任務(wù)” 的消息，而釋放的需求量多為2007年—2008年被抑制的部分。下半年以來，由剛性需求引發(fā)的改善型需求、由通脹預(yù)期帶來的投資需求先后跟進，以及由藍印戶口帶來的外地需求同時釋放，推動了行情的進一步發(fā)展。

　　合富輝煌、聯(lián)合地產(chǎn)等多家研究機構(gòu)人士總結(jié)認為，是救市政策、天津城市發(fā)展，天津經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)、濱海新區(qū)的發(fā)展預(yù)期以及市場供需量不平衡五大因素促使市場持續(xù)量價齊升。后市發(fā)展除了全國性的宏觀政策因素，天津市場自身將起到重要作用。除了城市經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展的特殊條件外，天津房價與一線城市相比仍有較大距離，具有價值洼地優(yōu)勢。另外天津產(chǎn)業(yè)發(fā)展、居民總體收入的提高，也為行情持續(xù)打下一定基礎(chǔ)。

　　五大誘因暗藏“變盤”

　　機構(gòu)人士同時提醒，由于今年的上漲幅度已經(jīng)很大，如果再繼續(xù)沖刺可能會吞噬明年的上漲空間。因此在年末買房要特別注意風(fēng)險。

　　專業(yè)人士分析認為，未來樓市仍存在五大變盤因素：首先，在宏觀發(fā)展方面，“迪拜”危機再次提醒中國，不能忽視房地產(chǎn)泡沫破滅給經(jīng)濟發(fā)展帶來的巨大風(fēng)險，房地產(chǎn)發(fā)展需要建立在更堅實的實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)上，因此明年樓市將面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、政策傾斜等變化，如果沒有寬松政策環(huán)境支持，樓市交易的動力可能消失。其次，天津城市建設(shè)從新規(guī)劃出臺到濱海新區(qū)區(qū)劃確定，這兩大效應(yīng)在今年行情中得到一定釋放，“投資購房”、“外地購房交易”比例迅速上升也證明了這一點，這在一定程度上消耗了明年行情能量，使交易可能難創(chuàng)新高。第三，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)面臨改變，市場如果沒有更多適合改善型自住房的供應(yīng)量增加，有效成交量將隨之下降。第四是天津藍印戶口懸念，去年行情啟動，特別是外圍區(qū)域市場回暖，天津的藍印戶口政策功不可沒，但是行情好轉(zhuǎn)后，如果這一政策的取消也將給樓市帶來一定影響。第五個不利因素就是一直令業(yè)界感到迷茫的“租售比”遠超過1:200的國際警戒線，這也說明，投資型購房主要靠“炒房”盈利，這就使市場空置房量增加，增加了投資風(fēng)險。