“三大戰略”應對焦慮

　　面對令人焦慮的年末樓市，總結業內專家及機構人士分析論點，可以概括三大戰略：“設定購房計劃”、“看清大勢”、“精選個盤”進行應對。

　　戰略一：設定購房計劃。機構人士建議，由于明年的不確定因素很多，年末購房要認真考慮買房目的，針對自身需求“設定購房計劃”，包括購房目的、可承受房價及心理價位、買房時機等。購房價位可以參照2009年以來目標房周邊價格和自己的承受能力來判斷。承受月供不超過家庭可支配收入的30%左右比較安全等。

　　戰略二：看清大勢。“大勢”是指對明年樓市有基本判斷，其中包括政策趨勢、市場供需趨勢等。多數分析人士認為，明年宏觀面對樓市的支持力度將減弱，明年上半年經濟發展將向“全面協調”傾斜，政府可能采取更有針對性的政策進行調控，以保證在市場穩定的環境下，使房地產產業與其他產業協調發展。著名經濟學家陶冬在第七屆上海理財博覽會上預測說：中國的宏觀調控或在明年二、三季度啟動，到時房地產市場將引來一波調整。

　　據聯合地產劉輝等市場人士分析，2009年的商品房成交均價較2008年漲幅并不是很大，前6個月仍基本上保持2008年年底的價格，直到7月份出現大幅度增長，增長幅度到11.59%-24.04%。就目前來看10月份的價格為前10個月最高價格，預計后期仍會保持穩步增長。市內六區前6個月，商品房成交均價波動不大，隨著上半年大批市政設施改造工程的建設，改善及投資型需求隨之增加，價格也出現大幅度上揚。環外四區兩年間的成交價浮動較大，個別項目的價格與2009年年初相比出現39%-45%的上浮；濱海新區中的塘沽區在拆遷帶動下提前轉暖，價格一路飆升，目前均價突破萬元大關。

　　短期看，在沒有外界因素下，年底開發商提前或超額完成今年回款計劃，年底到明年年初大幅擴大供給或降價促銷的概率非常小。因此樓市今年年底將不會出現大幅降價的情況。

　　長期看，樓市以穩定為主，無論快速增長還是逐漸下滑，對于“拆遷”、“婚房”等剛性需求人群來說，購買需求仍然存在，這對市場交易形成一定支撐。

　　天津處于高速發展階段，城市建設的力度不斷加大，濱海新區三區合并將加速外來人口的增加，因此，天津市場需求并不缺乏。而大規模的開發也為市場提供了充足的供應，這對于樓市的穩定增長提供了有效的保證。

　　在土地供應方面，搜房中指報告顯示，1-9月，天津共成交土地面積1514萬平方米，同比增加49%。武清區成交土地面積占成交總量的22%。1-9月，天津住宅用地平均成交樓面價格1225元/平方米，同比下跌33%。天津降低掛牌底價，增加住宅用地供應量，在吸引開發商拿地的同時，有足夠的土地支撐供應和新項目開工用地。

　　在房屋建設方面，11月13日，國土資源部規劃司司長董祚繼表示，國土資源部對開發商囤地行為的政策和懲罰措施將很快出臺。記者也從市國土房管部門了解到，國土房管部門將對開工竣工情況進行進一步梳理，并加大管理力度，保證計劃開工、竣工量的完成。

　　對于消費者屢次提出的房地產市場不透明“銷控”引起的漲價問題，市國土房管有關部門表示，將建立更完善的網上信息披露系統，使購房者能通過政府網站了解商品房銷售的真實信息，為理性購房打下基礎。

　　機構人士建議，剛性需求的購房者大可不必擔心政策影響及價格的暴漲而急于購買，也不必由于對市場信心的缺乏而遲遲觀望。而對于投資購買者來說，經過前期的增長，目前的房價已經處于相對的高位，價格的升值空間短期內大幅增長的可能性較小。

　　戰略三：“精選個盤”。主要指對地段和產品的精。在地段方面，對于第一次購房自住者來說，地鐵通達、有成熟配套規劃的新居住區及市區小戶型，居住就業兩相宜。對于改善型或居住投資兩用型購房者來說，市中心核心區及海河沿線、水上區域等標志性地段，以及休閑、娛樂功能更完善的產品抗跌性強。

　　質量是價值的保證，要格外關注設計水平、工程質量等關鍵環節。商品房設計的不足主要表現在景觀雜亂、樹少硬地多、樓間距過小、房型布局差、采光不足、通風不良等。

　　樓盤的質量好壞，可以從開發企業及其施工隊伍的資質特別是以往的表現來進行判斷，如過去開發的住宅項目質量口碑怎樣、有沒有延期交房等工程問題、施工場地工人的精神面貌、紀律等。也可以通過查看各種建材廠家及產品的合格證書，各道施工工序質量監督驗收單、工程竣工驗收報告、工程質量評定等原始資料以及現場查看房子外表來確定，如墻柱和地基是否有下沉、墻體是否有裂縫和松動、屋面是否有滲漏、外粉刷是否脫落等等。

　　“焦慮”的購房者尤其需要注意，在沒有做好全面準備時，不要急忙下訂金，免得事后退單困難。（文/王哲）