“三大戰(zhàn)略”應(yīng)對(duì)焦慮

　　面對(duì)令人焦慮的年末樓市，總結(jié)業(yè)內(nèi)專家及機(jī)構(gòu)人士分析論點(diǎn)，可以概括三大戰(zhàn)略：“設(shè)定購(gòu)房計(jì)劃”、“看清大勢(shì)”、“精選個(gè)盤(pán)”進(jìn)行應(yīng)對(duì)。

　　戰(zhàn)略一：設(shè)定購(gòu)房計(jì)劃。機(jī)構(gòu)人士建議，由于明年的不確定因素很多，年末購(gòu)房要認(rèn)真考慮買房目的，針對(duì)自身需求“設(shè)定購(gòu)房計(jì)劃”，包括購(gòu)房目的、可承受房?jī)r(jià)及心理價(jià)位、買房時(shí)機(jī)等。購(gòu)房?jī)r(jià)位可以參照2009年以來(lái)目標(biāo)房周邊價(jià)格和自己的承受能力來(lái)判斷。承受月供不超過(guò)家庭可支配收入的30%左右比較安全等。

　　戰(zhàn)略二：看清大勢(shì)。“大勢(shì)”是指對(duì)明年樓市有基本判斷，其中包括政策趨勢(shì)、市場(chǎng)供需趨勢(shì)等。多數(shù)分析人士認(rèn)為，明年宏觀面對(duì)樓市的支持力度將減弱，明年上半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展將向“全面協(xié)調(diào)”傾斜，政府可能采取更有針對(duì)性的政策進(jìn)行調(diào)控，以保證在市場(chǎng)穩(wěn)定的環(huán)境下，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬在第七屆上海理財(cái)博覽會(huì)上預(yù)測(cè)說(shuō)：中國(guó)的宏觀調(diào)控或在明年二、三季度啟動(dòng)，到時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)將引來(lái)一波調(diào)整。

　　據(jù)聯(lián)合地產(chǎn)劉輝等市場(chǎng)人士分析，2009年的商品房成交均價(jià)較2008年漲幅并不是很大，前6個(gè)月仍基本上保持2008年年底的價(jià)格，直到7月份出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度到11.59%-24.04%。就目前來(lái)看10月份的價(jià)格為前10個(gè)月最高價(jià)格，預(yù)計(jì)后期仍會(huì)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。市內(nèi)六區(qū)前6個(gè)月，商品房成交均價(jià)波動(dòng)不大，隨著上半年大批市政設(shè)施改造工程的建設(shè)，改善及投資型需求隨之增加，價(jià)格也出現(xiàn)大幅度上揚(yáng)。環(huán)外四區(qū)兩年間的成交價(jià)浮動(dòng)較大，個(gè)別項(xiàng)目的價(jià)格與2009年年初相比出現(xiàn)39%-45%的上浮；濱海新區(qū)中的塘沽區(qū)在拆遷帶動(dòng)下提前轉(zhuǎn)暖，價(jià)格一路飆升，目前均價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)。

　　短期看，在沒(méi)有外界因素下，年底開(kāi)發(fā)商提前或超額完成今年回款計(jì)劃，年底到明年年初大幅擴(kuò)大供給或降價(jià)促銷的概率非常小。因此樓市今年年底將不會(huì)出現(xiàn)大幅降價(jià)的情況。

　　長(zhǎng)期看，樓市以穩(wěn)定為主，無(wú)論快速增長(zhǎng)還是逐漸下滑，對(duì)于“拆遷”、“婚房”等剛性需求人群來(lái)說(shuō)，購(gòu)買需求仍然存在，這對(duì)市場(chǎng)交易形成一定支撐。

　　天津處于高速發(fā)展階段，城市建設(shè)的力度不斷加大，濱海新區(qū)三區(qū)合并將加速外來(lái)人口的增加，因此，天津市場(chǎng)需求并不缺乏。而大規(guī)模的開(kāi)發(fā)也為市場(chǎng)提供了充足的供應(yīng)，這對(duì)于樓市的穩(wěn)定增長(zhǎng)提供了有效的保證。

　　在土地供應(yīng)方面，搜房中指報(bào)告顯示，1-9月，天津共成交土地面積1514萬(wàn)平方米，同比增加49%。武清區(qū)成交土地面積占成交總量的22%。1-9月，天津住宅用地平均成交樓面價(jià)格1225元/平方米，同比下跌33%。天津降低掛牌底價(jià)，增加住宅用地供應(yīng)量，在吸引開(kāi)發(fā)商拿地的同時(shí)，有足夠的土地支撐供應(yīng)和新項(xiàng)目開(kāi)工用地。

　　在房屋建設(shè)方面，11月13日，國(guó)土資源部規(guī)劃司司長(zhǎng)董祚繼表示，國(guó)土資源部對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地行為的政策和懲罰措施將很快出臺(tái)。記者也從市國(guó)土房管部門(mén)了解到，國(guó)土房管部門(mén)將對(duì)開(kāi)工竣工情況進(jìn)行進(jìn)一步梳理，并加大管理力度，保證計(jì)劃開(kāi)工、竣工量的完成。

　　對(duì)于消費(fèi)者屢次提出的房地產(chǎn)市場(chǎng)不透明“銷控”引起的漲價(jià)問(wèn)題，市國(guó)土房管有關(guān)部門(mén)表示，將建立更完善的網(wǎng)上信息披露系統(tǒng)，使購(gòu)房者能通過(guò)政府網(wǎng)站了解商品房銷售的真實(shí)信息，為理性購(gòu)房打下基礎(chǔ)。

　　機(jī)構(gòu)人士建議，剛性需求的購(gòu)房者大可不必?fù)?dān)心政策影響及價(jià)格的暴漲而急于購(gòu)買，也不必由于對(duì)市場(chǎng)信心的缺乏而遲遲觀望。而對(duì)于投資購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)前期的增長(zhǎng)，目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)處于相對(duì)的高位，價(jià)格的升值空間短期內(nèi)大幅增長(zhǎng)的可能性較小。

　　戰(zhàn)略三：“精選個(gè)盤(pán)”。主要指對(duì)地段和產(chǎn)品的精。在地段方面，對(duì)于第一次購(gòu)房自住者來(lái)說(shuō)，地鐵通達(dá)、有成熟配套規(guī)劃的新居住區(qū)及市區(qū)小戶型，居住就業(yè)兩相宜。對(duì)于改善型或居住投資兩用型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，市中心核心區(qū)及海河沿線、水上區(qū)域等標(biāo)志性地段，以及休閑、娛樂(lè)功能更完善的產(chǎn)品抗跌性強(qiáng)。

　　質(zhì)量是價(jià)值的保證，要格外關(guān)注設(shè)計(jì)水平、工程質(zhì)量等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。商品房設(shè)計(jì)的不足主要表現(xiàn)在景觀雜亂、樹(shù)少硬地多、樓間距過(guò)小、房型布局差、采光不足、通風(fēng)不良等。

　　樓盤(pán)的質(zhì)量好壞，可以從開(kāi)發(fā)企業(yè)及其施工隊(duì)伍的資質(zhì)特別是以往的表現(xiàn)來(lái)進(jìn)行判斷，如過(guò)去開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目質(zhì)量口碑怎樣、有沒(méi)有延期交房等工程問(wèn)題、施工場(chǎng)地工人的精神面貌、紀(jì)律等。也可以通過(guò)查看各種建材廠家及產(chǎn)品的合格證書(shū)，各道施工工序質(zhì)量監(jiān)督驗(yàn)收單、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程質(zhì)量評(píng)定等原始資料以及現(xiàn)場(chǎng)查看房子外表來(lái)確定，如墻柱和地基是否有下沉、墻體是否有裂縫和松動(dòng)、屋面是否有滲漏、外粉刷是否脫落等等。

　　“焦慮”的購(gòu)房者尤其需要注意，在沒(méi)有做好全面準(zhǔn)備時(shí)，不要急忙下訂金，免得事后退單困難。（文/王哲）