話題緣起

　　12月7日閉幕的中央經濟工作會議提出增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。

　　12月9日的國務院常務會議提出終止二手房營業稅的優惠政策。

　　12月14日的國務院常務會議明確提出要遏制房價過快上漲的勢頭，抑制投資投機性購房。

　　12月17日，財政部和國土部等五部委聯手出臺了《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，其中規定首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。

　　與此同時，有媒體披露，根據學者測算，2009年信貸總量的30%進入房地產業；而大型房企的圈錢、圈地的氣魄，更是令人吃驚。因此，2009年的中國房地產業創造出驚天奇跡：房價越高售量越多；上半年是房地產商使盡手段蠱惑人心，下半年是投資者瘋狂搶房；天量信貸將地方政府、房地產商、銀行和投機者連成“四位一體”。未來如何化解信貸風險？《每日經濟新聞》邀請了兩位資深專家為您解析。

　　靠樓市拉升 經濟風險大

　　NBD：兩位專家好！12月17日財政部等五部委出臺的 《進一步加強土地出讓收支管理的通知》以及最近一段時間針對房地產市場的一系列政策，引起社會對房地產業的熱烈討論。臨近年底，作為宏觀調控，你們怎么看五部委出臺的《通知》？

　　曹建海：《通知》的目的很明確，是壓低拿地價格，控制拿地規模。在我看來，唯一能盡快達到目的的，是將土地出讓金一次性繳清。

　　袁鋼明：現在之所以把房地產炒得十分火熱，價格高得離奇，很大程度上說明開發商太有錢了，而把錢用在土地上是最安全、最保險的。所以，開發商拼命圈地。唯一解決的辦法，是控制房價不再上漲，土地圈占率才會下降。

　　NBD：房地產商圈地氣候是如何形成的？

　　曹建海：根據國家統計局公布的數據，今年的9.2萬億信貸中，1~11月，房地產開發企業本年資金來源48170億元，國內貸款8994億元，個人按揭貸款也超過7000億元，加上形形色色的貸款，以各種方式流入房地產，預計占總量的30%以上。

　　根據有關測算，今年有4.8萬億的信貸流進房地產業，房地產商又普遍地采用多種杠桿的方式，有的繼續采用貸款，還有就是在資本市場進行融資。

　　去年全球金融危機爆發后，中國的地方政府把2007年底出臺的土地出讓金收緊性政策放開，今年初，有些房地產商拿地還上繳15%的地款，之后，有的就完全不付款了。地方政府也不著急，所以，房地產商在這種極度寬松的政策下，用很大的金融杠桿撬動了更大的地產規模。

　　袁鋼明：借助了經濟刺激政策、寬松的貨幣政策以及年初給予的很多的優惠政策，房地產業火爆了一把，而經濟回升很大程度上是依靠房地產的拉動。但是，這種回升帶有很大的風險，現在已經體現出來了，這種回升不像工業回升那樣安全，房地產的回升本身就帶有很強的投機性和冒險性。所以，我們要依靠房地產拉動經濟，在房產繁榮到一定程度，就得想辦法控制，否則得不償失。

　　NBD：日前，建設部召集了200多名副市長共商房地產大計，主題是壓低房價嗎？

　　曹建海：建設部召集了200多名副市長開會，預計內容是不要讓房價漲得太快。這顯然沒有抓住乃至解決目前最主要的問題。目前老百姓的意愿是希望房價能夠理性回落，而且是回落到大家都能買得起的水平，一個家庭年收入的6倍能買得起一套房子，這是一個比較合理的基數。

　　袁鋼明：今年年初房價下跌時，為了抑制經濟低迷，特別是通過鼓勵住房需求政策活躍房地產市場，以拉動GDP，確保完成保八任務，這些政策是應該的。但是，自6月份之后，在房價回升的同時，住房供給需求一路上飚。整個下半年，根本分不清哪些是真正的購房需求，哪些是購房投機。

　　現在很多人買房不是為了居住，而是為了投資和投機。有個調查說，有70%的人對當前的價格不滿意，有30%的人很滿意。在我看來，這就很奇怪了，房價已經高得離譜，為什么還有30%的人希望房價上漲？我想，這部分人手里應該有投資房和投機房，他們買房是為了等升值而不是為了居住。由此可以判斷，房地產市場目前的投機概率大概應該在30%左右。