30%的投機率已經很高了，但是昨天王石說，據調查，有些城市的樓盤，投機性達到了三分之二。在國際上，最高的投機性才是10%，到了20%就越過風險線，我國30%的投機性是什么概念已經沒有恰當詞匯描述了。用房地產拉動經濟增長的政策沒錯，但是，忽略投機拉動經濟增長，可能就要出問題。日本泡沫經濟的崩潰，就是前車之鑒。

　　明年房價回落可能性大

　　NBD：決策層應該已經意識到房地產業的問題，因此，在最近的一段時間，針對房地產市場出臺了一系列的政策，那么，2010年的房地產市場會是怎樣呢？

　　曹建海：一些大型國有企業開始圈地、搶樓宇，一是說明信貸過剩，大部分信貸沒有進入實體經濟，這就說明信貸政策有問題，而且，銀行對資金使用的監管也十分不到位；二是也凸顯出國企管理的軟束縛，信貸政策成了廉價政策，賺了是國企的，賠了是銀行的。加上大型國企對市場的影響力比較大，一旦他們瘋狂地進入房地產市場，地價就會迅速上漲。這是最危險的。

　　有統計表明，2007年地方政府出讓土地收入1.3萬億，2009年預計至少將達到3.5萬億。由此帶來的問題是，2010年的房價回落的可能性很大，因為目前的房價已經太高了，很多消費者無法進入這個市場。我們說，自2006年以來，房地產調控政策作用不大，就是因為無論怎么調控，房價該漲還是要漲的。但是2010年的房價已經不可能再有上漲空間了，小概率是上漲，大概率是回落。所以，政府出臺控制措施，會起到作用的。

　　這樣一來，2009年拿地的企業或者是購買多處房產者，必然就要深套其中，國企乃至部分央企首先陷入資金鏈的困難，而由于他們的相當一部分資金來自銀行，銀行就會出現呆壞賬的問題。當年很多國企殺到海南，瘋狂炒樓房，很多企業被套死，最后引起大量壞賬情況，可能會再次上演。現在，很多城市都在瘋狂地炒地皮、炒樓盤，二三線的城市也參與了。

　　宏觀調控應該防止信貸過快增長，我預計這方面很快就會發生變化，或許明年的第一季度就會出現。如果更快，2010年1月份新的信貸政策就出臺，可能還有對土地政策的調整。明年主要應該控制信貸向房地產的流量，合理疏導信貸流向實體產業。最大的麻煩就在于，2009年流入股市和樓市的信貸資金被牢牢套住。很多地方政府與房地產商是利益共同體；現在房地產商把大量的信貸風險轉嫁到銀行，那么，房地產商與銀行又是一體；如果把個體炒房者加進去，就是“四位一體”了。

　　征收物業稅是個好辦法

　　袁鋼明：房地產的繁榮與信貸量有密切的關系，如果房價不上升，即使資金量很大，也不會形成投機炒作風潮。關鍵是，現在對房地產是鼓勵和放松的政策，所以，形成錢跟著政策走。實際上，資金是條件，不是決定性因素，關鍵是目前房地產的投機性太強。從本輪國有企業大量圈地的情況看，說明國有企業資金充裕，獲得信貸量很大；二是房地產的盈利前景非常可靠。兩個因素缺一不可。

　　五部委的《通知》規定首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%，在我看來，讓房產商繳100%都不是問題。出讓土地具有壟斷優勢，打破房地產壟斷，還要中央出臺更務實以及真正具有限制性的措施，比如說，建設保障性住房，讓利百姓；還有，可以規定凡是拍到了地皮的房產商，每年應該拿出一定比例的土地(比如30%)，用于經濟適用房等建設；或者拿出一定比例的利潤投資城市基礎設施建設。如果有這樣一些政策出臺，房產投機性就會大幅度降下來。

　　房地產盡管能帶動建筑材料產業鏈條，但作為宏觀調控部門，不能把拉動經濟的法寶押向房地產，這樣風險太大。房地產如果按照目前的狀態持續發展下去，其帶來的副作用是顯而易見的，核心是房價繼續上漲到了沒人接手的時候，也就是很多投機性的購房將來賣不出去的時候，銀行貸款在規定的時間內還不上，那就是房地產泡沫徹底崩潰的時候。房地產市場崩潰了，整個經濟就要完了。

　　我們要看清楚目前房地產市場問題的嚴重程度，在拉動經濟持續增長的同時，已經埋伏下更大的風險隱患。今后，要控制房地產的風險，金融手段和政策手段都要用。金融手段就是提高貸款按揭利率，現在買房子很多是靠貸款，貸款買房可以避免通貨膨脹，按揭后的還貸實際是通脹里的錢。如果利率上漲幅度大于房價上漲幅度，取消7折的貸款優惠，占不到便宜，購房量和房價就會落下來。進一步說，用控制貸款手段不管用，也就是失效的情況下，我們可以采取征收物業稅的辦法。像日本當年面對房地產泡沫極度膨脹的時候，采用別的辦法都不管用，但用了征收物業稅的辦法，房價立馬就降下來。一旦征收物業稅，房子空置的比例就會很快下降。

　　結束語：兩位專家的分析告訴我們，由信貸拉動的房地產繁榮，某種程度上奠定了2009年經濟回升的基礎。但是，由于天量的信貸滋生了投機性和土地過度圈占，這必將給2010年帶來極大的風險，尤其是資金風險。為此，從某種意義上說，化解信貸風險可能是明年的主題。

　　對話記者

　　每日經濟新聞記者：徐奎松

　　對話嘉賓

　　曹建海 社科院工業經濟研究所研究員袁鋼明 清華大學世界與中國經濟研究

　　中心研究員