時至年末,國家對于房地產市場宏觀調控政策的密集出臺使得市場逐步進入深度觀望的狀態。而在“國四條”之后,市場更在猜測深圳將會出臺哪些細則以加強對深圳房地產市場的調控。

　　昨日,來自深圳房地產研究中心的一份近期房地產市場形勢與政策分析公布。作為深圳市規劃和國土資源委員會下轄單位,深圳房地產研究中心源于1997年深圳市規劃國土局成立的房地產研究室,現已成為深圳市規劃與國土資源委員會下屬的一家涉及“房、地、產”諸相關領域的綜合性的專業研究機構,其作為政府直接下轄智囊機構的角色讓這份分析報告尤其受到關注。

　　“今年1-11月,深圳房地產投資規模下降幅度繼續收窄、新建商品住宅價格出現較快上漲；深圳住房潛在需求較大,使得住房價格面臨長期上漲壓力,但房價上漲過快,不利于廣大普通居民家庭住房消費,也不利于深圳經濟社會的穩定發展和金融安全；深圳提出了控制‘套數指標’和實行‘住房用地項目手冊’制度,增加普通商品房供應,支持居民自住住房需求；深圳擬針對自主、改善型需求和投資者制定差異化的住房金融與稅收政策；研究沒收違法建筑、征收違法集資房并將其納入保障性住房的相關政策。”這些深圳房地產研究中心對于深圳當前房地產市場形勢的分析和對于今后調控設施的判斷和建議,有助于市場理解和前瞻深圳房地產市場的未來走勢。

　　市場運行

　　前11月二手房成交面積是去年三倍

　　據深圳房地產研究中心統計,今年1—11月,深圳完成房地產開發投資381.41億元,同比下降2.1%,與今年一季度23.4%的降幅、上半年9.5%的降幅和三季度3.3%的降幅相比,下降幅度繼續收窄,這表明開發商已逐步恢復投資信心。從前11月的統計來看,商品房施工面積3095.72萬平方米,同比僅下降3.1%,新建商品房累計可售面積已增長到375萬平方米,商品房供應緊張狀況較年初已有所好轉。

　　同時,相比于去年樓市的冷淡,今年前11月新建商品房銷售面積大幅增加。1—11月,全市新建商品房銷售面積665.29萬平方米,同比增加98.85%；其中,商品住宅銷售面積618.93萬平方米,同比增加99.35%。但從統計來看今年前7個月,商品住宅成交面積較去年增長較大,但8月份以后,隨著房價的上漲,新建商品房銷售水平明顯下降。此外,還有價格,深圳新建住房均價從年初的每平方米11000元一直上升到10、11月的21661元和19413元,“房價上升較快”。

　　而同樣在價格因素的影響下,前11月二手房成交面積接近去年全年成交總量的三倍,二手住宅與新建商品住宅交易面積的比例為1.65:1,二手房交易規模明顯高于新房銷售規模。

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　　高房價制約有效需求

　　深圳房地產研究中心認為,今年深圳房地產市場步入快速回升的軌道,但是4月份以后,深圳房地產市場逐漸從回暖走向過熱,住房價格過快上漲并超過歷史最高水平。

　　從供應來看,截至目前,深圳累計可售一手房375萬平方米、3.32萬套,仍低于正常時期400萬平方米左右、4—5萬套的合理供應儲備。從需求來看,全市33.3%的住房自有率決定了未來深圳住房潛在需求依然旺盛,但房價上漲較快且長期在高位徘徊,制約了廣大普通居民家庭住房消費,無法將潛在需求轉化為有效需求。

　　“相比于北京、上海這些老城60%—70%的住房自有率,深圳33.3%的數字說明深圳住房需求率潛力巨大。”深圳房地產研究中心副主任王鋒認為,這與深圳常住人口和暫住人口倒掛有關,目前全市4億平方米的住宅有一半都是在出租。

　　此外,深圳房地產研究中心認為,今年以來部分商業銀行放貸較為寬松,盡管促進了自住與改善型住房消費,但也導致投資需求重新抬頭,推動了房價上漲；而部分房地產企業不適當的促銷和宣傳,則夸大了市場供求關系的緊張,并進一步加劇了房價上漲。

　　“由于我市土地資源較為緊缺,人口規模較為龐大,且在實際住房自有水平較低背景下,住房潛在需求較大,使得住房價格面臨長期上漲壓力。”王鋒認為,近幾年房價的過快上升,使房價與經濟增長和居民收入增長出現較大背離,實際上已經形成今后較長時期的房價透支,并使得房地產市場在近幾年一直處于發展不穩定、起伏較大的態勢。深圳房價上漲過快,不僅不利于廣大普通居民家庭住房消費、改善居住條件,也不利于深圳經濟社會的穩定發展和金融安全,政府需要通過加強和完善房地產市場宏觀調控,解決市場機制存在的缺陷,促進房地產市場穩定健康發展。