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　　差異化住房金融政策抑制投資型購房

　　王鋒認為,在全國宏觀經濟形勢向好但不穩固、國際經濟形勢何時回暖還無法預測的背景下,繼續推進包括住房消費在內的內需增長,采用寬松的貨幣政策,仍然是國家未來經濟政策的重要組成部分。在此基礎上,國家推出國四條一方面加強普通住房保障,改善民生,一方面抑制房地產投資和投機性,抑制房價進一步快速上漲。

　　王鋒透露,近期深圳市委、市政府及有關部門正在加快研究今后房地產市場調控和住房發展的系列政策。12月7日,深圳市規劃國土委員會在官方網站上公示了《深圳市住房建設規劃2010年度實施計劃》(征求意見稿)。其中已經包涵了今后深圳房地產市場調控的大量政策信息。

　　針對土地資源緊缺的現狀,深圳采取了多種渠道促進住房用地供應,通過年度新增住房用地、舊改用地、存量土地組合供應,增加普通商品住房供應量,王鋒表示,2010年深圳開工商品房供應量將達到7.29萬套,近一半將從更新用地中獲得,其中2.23萬套為保障性住房。

　　“只有按套數來控制商品房供應數量才能形成有效住房供應。”王鋒表示,深圳為了促進所供應的住房用地形成有效住房供應,提出了控制“套數指標”和實行“住房用地項目手冊”制度,要求土地出讓合同中明確住房供應的套數,且每宗用地均應建立從“宗地出讓”到“竣工驗收”的項目全過程監管,以確保計劃落實,有效形成未來住房供應。

　　而在抑制投資和投機性購房者方面,“深圳擬制定差異化的住房金融和稅收政策。”王鋒表示深圳一方面繼續貫徹執行國家有關首次購買普通商品住房在稅收、按揭貸款方面的優惠政策并嚴格認定改善型住房的標準,另一方面對首套及改善型住房以外的其他購房行為,嚴格執行國家有關部門關于貸款首付比例和利率的規定,以遏制住房投資和投機行為。

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　　大力增加保障性住房建設

　　“國家359號文明確了對于首套和改善型住房外的購房行為采取首付4成、貸款利率提高10%的政策,但在今年商業銀行在過于寬松的貨幣環境下放貸也寬松,導致了投資型購房帶動高房價。”對于這種情況王鋒表示,中央及地方政府需要制定界定改善型住房標準,他個人建議以家庭為單位首套住房60平方米以下購買不超過144平方米的普通住房都可以認定為改善型住房。

　　從計劃有關內容看,明年深圳將大規模推進保障性安居工程建設,市、區財政將投資35億元用于2.23萬套保障性住房建設；同時,深圳還將頒布實施《深圳市保障性住房條例》,在解決戶籍低收入住房困難家庭住房問題的基礎上,進一步拓展住房保障對象,將經濟社會發展所需人才納入住房保障范圍,已解決其現時住房困難；并且深圳將結合“新兩規”政策的執行,研究沒收違法建筑、征收違法集資房并將其納入保障性住房的相關政策。

　　“在深圳的土地供應計劃中,保障性住房作為一種剛性需求,每年土地供應都全部完成。而商業住房作為一種彈性供應,實際供應與計劃有區別。”對于目前保障性住房進入市場還不到政府建設數字的10%,王鋒表示,加上明年的2.23萬套,深圳保障性住房供應將達到14萬套,但保障房一般有3年的建設周期,現在完工的不多,但基本都已經開工。

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　　如政策繼續收緊房價必下調

　　“明年深圳房價調整是必然的,至于回落多少還要再作判斷。”王鋒作出如上分析。2007年樓市調整的背景是市場連續兩三年快速增長,中央連續三年實施宏觀調控,市場沒法去承受,市場在雙重壓力下被迫調整,又恰巧在調整期遭遇全球金融危機,雪上加霜。而房地產市場和宏觀經濟走勢的關系非常密切,“如果宏觀經濟出現衰退,最早就從房地產市場開始。”深圳當時是全國房地產市場漲幅最大的城市之一,上漲30%多,而全國的平均水平才12%左右,這就導致當時深圳房地產市場進行了比較大的調整。

　　從明年的宏觀形勢來看,中國今年的保八目標基本實現,明年要力求穩定,在這種背景下整體貨幣也會比較寬松,“今年10個億,明年怎么說也有7個億。”整體經濟向好,房地產市場出現大幅度深調的可能性也就比較小。

　　而在深圳這個市場,房市必須要調整,因為房價已經太高,跟普通居民收入水平相差太大。這樣高的房價對于普通自住型購買者已經形成擠出效應,而明年政策又會對投資型購買者進行進一步打壓,“那時市場上還有哪些購買者呢?”王鋒認為,深圳房市調整是必然的,至于回落多少還要再作判斷。

　　南方日報記者曲廣寧