猜想7

　　二手房需求面臨回落

　　2010年的二手房成交量從高峰順勢回落幾乎已成必然趨勢，下降幅度預計在三成左右，但仍會保持在相對高位。

　　根據近幾年來二手房成交漲幅趨勢，可以估算，在2009年二手房市場直接消化掉的二手房需求至少在3.6萬套左右；此外，再加上從2008年商品房市場過渡過來的累積需求，預計2009年交易新高累積需求的支撐占到18%-20%左右。

　　2009年，尤其是10月到12月上旬，二手房市場價量經歷了較快速的高位上漲，這一方面是政策恐慌帶來的急于成交和追漲價格的局面；另一方面是價格上漲讓一部分需求對未來房價繼續高位上漲預期較強，從而提前入市。也就是說，這種2010年的需求提前涌入2009年是支撐2009年年底成交得以再次高位上漲的根本原因，預計2009年交易新高年底提前入市需求的支撐占到8%左右。

　　2009年底，國家相關部門多次會議上對房地產宏觀調控有所提及，中央經濟工作會議、國務院常務會議以及后來的住建部約見副市長會議，所傳遞出來的信號就是2010年將是一個房地產宏觀政策縮緊的多發年，這樣一來，在政策集中出臺的初期，勢必有部分需求舉棋不定，造成成交緩慢。但鑒于各會議基本都已經明確增加普通商品住房的有效供給以及繼續支持居民自住和改善型住房消費的基調，因此政策“抑價保量”的基調非常明確，絕大部分需求在政策明朗后仍會釋放，預計最終這部分因政策而延后的需求對2010年交易量的影響不會特別大。

　　猜想8

　　萬科力保老大地位

　　2009年，萬科以630億元的年銷售總額再度獲得年度銷售冠軍的桂冠，保持了行業老大的地位，但是，排在第二位的綠城年銷售額達到510萬，緊追萬科不舍，保利、中海外也分別以430萬、413萬的成績獲得第三、第四名。這三家企業已經對萬科龍頭老大的位置形成了強烈威脅。2010年，萬科是否還能坐穩行業龍頭的寶座？

　　對來自同行咄咄逼人的態勢，萬科也表現出新的動向。2009年初萬科副總裁肖莉表示，萬科將對高端市場加大關注；年末，萬科總裁郁亮宣布萬科將實行“二八策略”，重返商業地產；年底時，董事長王石則表示，萬科將在2010年放棄毛坯房，全面進入精裝修階段。同時，2009年，萬科在住宅產業化方面加大了研究和探索力度，進一步擴大了模塊化的建筑部件在住宅建筑中的利用率。

　　從2009年萬科透露出信息看，無一不是在提高利潤方面精耕細作的信號，與萬科高層曾多次表示過萬科對人口結構研究的關注相結合看，萬科又瞄準了社會人口結構變化帶來的下一個商業契機，并在做周密準備。因此，即便萬科在企業規模、市場占有率方面真的被后來者超過，但在行業技術開發、趨勢把握上，依然技高一籌。

　　雖然，在全國領域萬科銷售老大的位置頗為不穩，但就北京地區而言，2010年，將是北京萬科奮起直追的一年，房山長陽鎮兩塊土地將于今年秋天入市，40余萬平方米的規模非常有利于北京萬科一改多年來的形象，品牌加品質，勢必成為今年熱銷樓盤之一，同時，萬科藍山、萬科公園五號、中糧萬科紫苑等項目，也將為北京萬科新一年的業績添磚加瓦。如無意外，北京萬科很可能會打入北京銷售前列。