進入2010年，樓市新政如期而至。10日，國務院辦公廳簽發的“國11條”，打出了較之以往針對性更強的樓市調控“組合拳”。一邊是國家調控之手頻出，另一邊則是依舊高企的房價。福州市房地產交易登記中心數據顯示，2010年1月1日-10日，福州市住宅成交429套，成交面積53816m2，成交均價高達11927元/m2。

　　在2010年，“國11條”會如何影響福州樓市走勢？步步趨萬的高房價在這新一輪政策的“圍剿”下，還能挺多久？

　　政策密集出臺　收緊成主旋律

　　1月10日，國務院發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱“國11條”)，提出了二套房貸款首付比例不得低于40%等11條規定，再度引發樓市“震蕩”。

　　其中，對于備受關注的二套房貸款政策，國務院明確指出，“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%。”在收緊二套房貸的同時，嚴格執行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策，“對不符合規定條件的，一律不得給予相關稅收優惠。”

　　此外，“國11條”還規定“已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售”等一系列打擊開發商捂盤惜售、增加住房供給、抑制投機炒房、加強土地監管、推進保障房建設的相關措施。

　　事實上，自去年12月9日，國務院常務會議停止二手房營業稅優惠政策后，中央先后發出一系列遏制高房價的政策收緊信號，通過綜合運用土地、金融、稅收等手段，力求起到遏制當前房價過快上漲的作用。業內專家指出，“國11條”是自去年12月以來中央第5次出臺調整房地產市場的政策，從收緊二套房貸款、打擊圈地屯地等方面入手，如果政策得以真正落實到位，“預計今年不可能再現2009年房價瘋漲的局面，不排除部分地區房價出現回調的可能。”

　　成交急轉直下　觀望情緒日濃

　　頻頻出臺的調控政策讓“高溫”的福州樓市也“冷”了下來。福州市房地產交易登記中心數據顯示，2010年1月1日-10日，福州市住宅成交429套，日均成交套數不足50套，不及平時成交量的三分之一。

　　福州金山板塊某樓盤的現場銷售人員向記者透露：“元旦以來，看房的客人不少，但是現場下定買房的人卻不多。”該銷售人員表示：“近期購房者觀望情緒越來越濃厚，有不少客戶表示要看清政策的走向后再做買房打算。”

　　在售樓部現場，一位打算購房的市民徐先生則坦言：“不是不想買，是買不起。前幾個月看中的房子，沒過多久每平方米就漲了3000元。”徐先生表示最近都在關注房產新聞，“希望過完年房價能降一些吧，我覺得該降了！”

　　開發商加緊推貨　高端房價格堅挺

　　一方面是市場成交急劇縮量、觀望氣氛濃厚，另一方面則是開發商在過年前抓緊加推新房源。位于金山公園旁的融信大衛城于1月9日開盤，主推日居型高端別墅；泰禾集團旗下的泰禾紅樹林和泰禾紅峪也在元旦期間加推高層新品；此外，中天金海岸·領江十棟、西提灣、中庚城·上峰、福晟·錢隆御景、東方名城等樓盤也分別于近期推出新房源，并推出相關購房優惠活動。

　　零距離營銷副總經理楊臻指出，從上半年推向市場的產品來看，依舊以130平方米以上的大戶型和別墅為主，這類產品由于景觀資源稀缺，單價、總價都不低，高房價迫使一部分剛性需求群體退出市場，變動的政策則讓部分投資客也激流勇退。他預計，2010年福州市住宅成交量將會縮小30%左右，大約是280萬平方米，不會像2009年那么瘋狂。“目前大部分開發商資金充足，并不擔心市場好壞。等到下半年，新一輪供應量到來，房價或許將有所調整。”

　　調控直指信貸　遏制房價上揚

　　隨著中央連日來明確表態要遏制房價過快上漲，房地產行業政策面已從“寬松”轉向“中性”，日益呈現出“收緊”勢頭。福州地產專家江映輝指出，相對于此前國家各部委已出臺的營業稅費調整、提高拿地首付等多項政策而言，此次“國11條”最重的一拳即是將調控的“利劍”直指房產政策中最為重要的信貸環節，通過抑制需求，緩解目前樓市供求嚴重失衡的情況。

　　在福州房產資深人士江南客看來，要起到調控房價的作用，最“立竿見影”的措施是金融信貸政策，特別是房地產按揭政策。“只要首付和利率政策發生變化，房價必然會應聲而降。”

　　江映輝表示，“國11條”中提到的一系列政策措施，其實都是此前已經出臺的，只是在先前經濟宏觀面不穩定的情況下，有所取舍。“二套房首付比例不得低于40%的規定在2007年全國房價持續飆升的狀態下就已出臺，現在重申，能否見效要看具體的實施細則。”

　　中央明確“收緊”　具體成效看地方

　　在中央打出調控樓市的組合拳之后，上海、南京、杭州等城市迅速反應，于近期相繼出臺了一系列調控政策。上海用嚴格的二套房認定標準，將政策進一步收緊，以抑制投資投機需求；南京出臺20條新政，包括取消稅收優惠、購房采用“實名制”等；杭州出臺“29條新政”，對自住型普通住宅消費進行鼓勵，首次購買140平方米以下的普通住房享受房款總額1.3%的購房補貼，做足“差異化”。

　　業內人士一致表示，目前中央出臺的調控組合拳能否收到實際效果，遏制住近期瘋漲的房價，有待地方具體實施細則的出臺。“福州的地方政策估計也快跟上了，但不管政府如何調控，房價暴漲、暴跌都不會是2010年樓市發展的主旋律。”江映輝說道。

　　銀行相關人士也指出，目前福州針對改善型普通自住房仍可比照首套房執行貸款優惠，“國11條”出臺后，不排除未來中央相關部委及地方政府將陸續出臺一系列配套細則。