后市

　　政策冷風(fēng)頻吹，究竟能否撼動(dòng)居高不下的福州房?jī)r(jià)？記者采訪(fǎng)了福州樓市多位資深的置業(yè)顧問(wèn)和專(zhuān)家，他們給出了自己的答案。

　　降價(jià)空間有限，上半年保持高位

　　福州地產(chǎn)專(zhuān)家 江映輝

　　福州房?jī)r(jià)上漲已成事實(shí)，漲價(jià)容易降價(jià)難，未來(lái)的降價(jià)空間不會(huì)很大。在政策調(diào)控下，樓市“量?jī)r(jià)齊升”的狀態(tài)面臨改變，成交量會(huì)下滑，但價(jià)格半年內(nèi)難有回調(diào)可能。一方面是地價(jià)居高不下，新地塊的開(kāi)發(fā)成本普遍不低；另一方面，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回款良好，資金充足，一時(shí)半刻不會(huì)采用降價(jià)策略。下半年的價(jià)格則主要看今年調(diào)控政策的落實(shí)效果。

　　政策會(huì)起作用，房?jī)r(jià)穩(wěn)中略升

　　天鵝灣銷(xiāo)售部經(jīng)理 石趙華

　　樓市調(diào)控政策改變了購(gòu)房者的心理預(yù)期，在一定程度上放緩了成交，但期盼房?jī)r(jià)大幅回調(diào)不太現(xiàn)實(shí)。福州樓市很難再回到2008年的冰點(diǎn)，因?yàn)樵凇昂Ｎ鳌钡拇蟊尘跋拢�福州的城市潛力今非昔比，有足夠的支撐萬(wàn)元均價(jià)的購(gòu)買(mǎi)力。

　　在我看來(lái)，政策調(diào)控可以起到平穩(wěn)房?jī)r(jià)的作用，市場(chǎng)上新推出的房源不會(huì)再盲目抬價(jià)，會(huì)根據(jù)產(chǎn)品的不同做細(xì)微調(diào)整。我預(yù)計(jì)過(guò)年后的房?jī)r(jià)依然是穩(wěn)中有升，但一切都還要看3月份“兩會(huì)”的政策風(fēng)向。

　　一手房市場(chǎng)不容樂(lè)觀

　　優(yōu)派凱城營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理 陳麗玲

　　近來(lái)樓市成交量看似低迷，并不是因?yàn)闃鞘杏隼洌�而是市�?chǎng)上可供挑選的房源少。2009年消化了大量的剛性需求房源，目前市場(chǎng)上遍布是高端別墅樓盤(pán)。因此，我認(rèn)為2010年上半年一手房市場(chǎng)并不容樂(lè)觀，一是無(wú)房可挑，二是政策震蕩不穩(wěn)。相對(duì)來(lái)說(shuō)，由于前幾年投資客積累的二手房開(kāi)始放量，上半年二手房市場(chǎng)可能占主導(dǎo)，到下半年，隨著近期新拍地塊的釋放，市場(chǎng)又將改變，而此時(shí)亦是購(gòu)房者的置業(yè)良機(jī)。

　　新政效果有待觀察

　　群升國(guó)際置業(yè)顧問(wèn) 鄭雅英

　　很多人會(huì)擔(dān)心現(xiàn)在這么密集的調(diào)控政策會(huì)不會(huì)導(dǎo)致2010年樓市又陷入2008年的低迷，我認(rèn)為不大可能。今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，從我接觸的客戶(hù)來(lái)看，他們有足夠的資金，就算現(xiàn)在觀望，也是持幣等待，有適合的房源他們依然會(huì)出手。此外，2008年囤積的大量房源大多分布在金山、五四北板塊，市區(qū)房源少，2009年拍出了多幅市中心土地，預(yù)計(jì)下半年市區(qū)房源將增多。

　　新政的出臺(tái)會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)更大的壓力，畢竟羊毛出在羊身上，而且有些新政并不具有執(zhí)行性，例如，開(kāi)發(fā)商需一次性公開(kāi)所有房源，且要明碼標(biāo)價(jià)，在具體操作上就會(huì)有很多漏洞。

　　下半年新房源推出會(huì)出現(xiàn)井噴

　　博仕后家園置業(yè)顧問(wèn) 陳慈玉

　　我對(duì)2010年樓市保持樂(lè)觀態(tài)度。政府出臺(tái)的新政是全國(guó)范圍的，福州具有明顯的地域差別，民間資本雄厚，上個(gè)月博仕后家園B區(qū)一期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售了1500多套，近期準(zhǔn)備開(kāi)出兩棟房源，在短短3天內(nèi)就蓄積了2000多組客戶(hù)。博仕后家園B區(qū)主推的是中小戶(hù)型，由此可見(jiàn)近期成交量的減少，并不是市場(chǎng)低迷，而是因?yàn)楫a(chǎn)品種類(lèi)單一，均以大戶(hù)型、別墅為主。相反我認(rèn)為，隨著新地塊新房源在下半年的集中推出，2010年下半年還會(huì)出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。

　　背景鏈接

　　近期中央房地產(chǎn)調(diào)控政策

　　2009年12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，終止二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策。

　　2009年12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出四條具體措施(簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)四條”)，即增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。同時(shí)明確表態(tài)要“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。

　　2009年12月17日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，將開(kāi)發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年，打擊開(kāi)發(fā)商囤地行為。

　　2009年12月23日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)外公布了調(diào)整后的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，其中規(guī)定：購(gòu)買(mǎi)不足5年的非普通住房對(duì)外轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢⑷�額征收營(yíng)業(yè)稅；不足5年的普通住房轉(zhuǎn)讓?zhuān)�差額征營(yíng)業(yè)稅。

　　2010年1月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出了二套房貸款首付比例不得低于40%等11條規(guī)定，從市場(chǎng)供給、市場(chǎng)需求、市場(chǎng)監(jiān)管、住房保障、地方責(zé)任、信貸等6個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)11條”，是之前“國(guó)4條”調(diào)控政策的進(jìn)一步細(xì)化和加強(qiáng)。