一些“炒房團”與開發商聯手,利潤主要為銀行信貸利率與民間利率之差,房價上漲獲益是其次。幾千億的炒房游資已經成為地產市場的重要力量,消弭這部分利潤才是最可行的治本之策

　　溫州富商、山西煤老板,這一批批“炒房團”,被認為是中國房地產市場的一股重要力量,參與了高額利潤的分配。“炒房團”的力量到底有多大？它怎樣參與房地產市場的利益分配，就是對房子簡單的低買高賣嗎？他們的組織形式、商業運作究竟怎樣？

　　房地產行業知名律師張捷近日闡述了他理解的“炒房團”利益鏈條。張捷曾經擔任北京房地局有關機構的律師,同時也是北京房地產界知名樓盤“現代城”、“籃堡”、“金地”等第一大股東的私人律師。在張捷看來,“炒房團”的核心是幕后的操盤手,其最核心的運作機制,是在房地產開發商資金鏈條進展的背景下,以某種方式為房地產開發商提供民間融資,賺取銀行信貸利率與民間信貸利率的高額利差。只有從資金鏈條出發,才能真正看懂行業的秘密。

　　炒房的資金來源：

　　初始資金和銀行信貸

　　“炒房團”的資金來源主要分兩塊——初始資金和銀行信貸資金。實際上,“炒房團”的主角們并不是真正的初始資金出資方,或者說只是小部分資金的提供方，更多的是私募帶資管理和操盤手團隊操作,而“炒房團”的成員只是被組織起來的“演員”。這些“演員”的主要任務是前臺露面，以及用他們的身份套取銀行資金。這些“演員”主要來自富裕地區的農村, 組織結構一般以村莊為單位,因此這些人彼此緊密團結,村委會等出具證明、文件也更方便。操作者和村委會聯合起來組織村民,并像傳銷一樣洗腦,把他們包裝成為有錢人,培訓他們的言行以應對銀行等部門的審查。

　　“炒房團”初始資金是用來提供貸款首付的過賬資金，這部分初始資金不需要很大，套取銀行資金是關鍵。“炒房團”要獲得足夠的銀行貸款,首先要讓銀行認為這些人是有錢人,能夠有足夠的資金去還貸。因此這些人就被包裝成為有錢人,穿上各種名牌,還要編好發家故事,市場上流傳的“浙江故事”、“山西故事”就來源于此。

　　對于“炒房團”而言,由于其獲得的實際價格只是開發商公開售價的五六成,因此在得到銀行按揭信貸之后,“炒房團”實際上連首付都不用以自有資金支付,而月供資金也可以從銀行套取。

　　炒房的利潤來源：

　　銀行與民間借貸的利差

　　幾乎所有人都認為“炒房團”的利潤來源于房價的上漲,但這一假設本身就直接低估了房地產開發商的智商——這意味著開發商的“賤賣”。即便是在大牛市中,如果認為“炒房團”次次都能準確判斷各個地區和樓盤價格的上漲下跌,也太高估了“炒房團”的智商。在這樣的博弈中獲取暴利并不容易,且風險巨大。更何況在計入稅收因素后,這個游戲可能演變為零和博弈或負和博弈,也就等同于賭博了,這絕對不是大規模“炒房團”賺錢的常態。

　　“炒房團”真正的利益來源,是房地產開發商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%,加上各類手續費不超過10%,但民間信貸利率一般是月息2%~5%,還要以復利計算。綜合到年息,最高能超過100%。

　　在房地產整體信貸政策緊張的背景下,我國房地產行業開發商實際上長期處于開發資金嚴重緊張的局面,因此往往不得不尋求民間信貸并忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。在這個背景下,開發商是希望能夠盡早出售房子并回籠資金的。因為即使是將來房價可以上漲一倍,其中的價差也是付了高利貸。高利貸的高額利息甚至還無法在稅前扣除。可以說,正是開發商高額的融資成本,才產生了期房與現房的差價,以及開發同樣項目的一期與二期、三期的巨大差價。這種差價的本質不僅僅是房價的上漲,更是資金成本的反映。

　　對于開發商而言,“炒房團”實際上起到了資金來源的角色,“炒房團”主要獲取的確定的收益,也即是此利差部分。