開發(fā)商：

　　希望與“炒房團”合作

　　辦理假按揭套取銀行貸款,這曾經(jīng)是過去多年房地產(chǎn)開發(fā)商解決資金壓力的慣常做法,但風(fēng)險極大,而且監(jiān)管也越來越嚴。尤其是限購二套房的貸款政策出臺以后,找愿意假按揭的人也越來越不易。但開發(fā)商的資金需求依然存在,而且在宏觀緊縮的背景下變得更加緊迫,這就給“炒房團”留下了空間。

　　實際上,盡管“炒房團”也是在套取銀行資金,但開發(fā)商對此沒有任何法律責(zé)任,都是由“炒房團”承擔(dān)。而且,“炒房團”也是每一個成員獨自面對銀行和律師的審查,走的是正規(guī)渠道,也沒有給銀行和律師行賄,在形式上符合法律政策,銀行工作人員也沒有假按揭那樣的責(zé)任問題。

　　很多人會問,開發(fā)商需要資金,為什么非常希望和“炒房團”合作,而不是直接先期降價賣給公眾？這里有幾個復(fù)雜的原因。

　　其一,部分房源的降價出售會令市場不容易接受后面的再漲價。其二,實際上最主要的原因在于:即便低價公開賣出(部分)房,開發(fā)商也不能迅速收到賣方所得資金。在地產(chǎn)業(yè)界，只要你的開盤價比較低,很多人就會“打招呼”找到開發(fā)商“留房”。打了招呼就不能再出售了,但是他們不會立刻給開發(fā)商房款,而是要等到房價漲了很多后賣出,再支付房款。這種投資是旱澇保收的,房價沒有漲或者跌了,他再說一聲“不要了”,風(fēng)險就被轉(zhuǎn)嫁給了開發(fā)商。正因此,開發(fā)商是絕對不敢以低價開盤,而引發(fā)這些打招呼要房、留房人的想法的。

　　所以，開發(fā)商會希望和“炒房團”合作——定一個較高的開盤價,但立即以很大的折扣賣給“炒房團”(有時甚至是五折、六折),而且只賣出開發(fā)商希望賣出的數(shù)量,其他高價開盤的房子就慢慢地賣。如此合作的直接結(jié)果是高開盤價、開盤高成交量,這會直接影響市場心態(tài),給開發(fā)商和“炒房團”帶來更大的利益。

　　“炒房團”：

　　依靠開發(fā)商退房

　　炒房行為最終成功的關(guān)鍵是房屋要能夠出手,順利退出才意味著真正的成功。

　　從我國的政策,尤其是稅收政策來看,炒房行為的成本看似是很高的,尤其是不足兩年的房子。而且“炒房團”人數(shù)眾多,又是異地炒房,對于有關(guān)房屋的管理也很難,拋售會很困難。那么“炒房團”如何退出？這就要依靠開發(fā)商進行協(xié)助——退房。

　　一般來講,“炒房團”都會和開發(fā)商簽有退房協(xié)議,他們隨時可以退房,開發(fā)商也可以隨時將房屋再出售。采取這一辦法最大的好處就是大大規(guī)避了稅收,因為退房不需要交任何稅款。由于是以開盤價的低折扣價格買入,退房意味著“炒房團”可以直接鎖定利潤。這樣的退房操作一般是在期房交房、開發(fā)商撤場之前。因此,實際上,“炒房團”持有房屋的時間一般也就這么長,往往不超過一年半,而收益一般是房價的30%。

　　除此之外，開發(fā)商與“炒房團”的合作還有一個更高的等級,就是在建筑安裝(下稱“建安”)成本領(lǐng)域,幫助房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)避高額稅收。

　　炒房資金：

　　已經(jīng)足以影響市場

　　經(jīng)過多年的積累,“炒房團”積累了很大的利潤,其足跡也已經(jīng)遍布全國。據(jù)了解,目前熱點地區(qū)50%以上的樓盤都活躍著“炒房團”的身影,全國的平均數(shù)字約為三分之一。“炒房團”參與的樓盤一般是購買控制15%到30%的房子,所以保守估計,“炒房團”在樓市中的市場份額應(yīng)當(dāng)在5%~10%,這也意味著市場上存在3000億元的炒樓操盤資金。這些游資更多以現(xiàn)金的形式存在并分散到個人。

　　炒房游資是投機的,但也是政策催生的,這樣的情況需要深思。政策制定者需要做的不是禁止而是疏導(dǎo)。合理的政策應(yīng)當(dāng)堵死炒房資金確定的利潤空間,這一目標可以通過信貸政策,即信貸管制的放松和緩解融資缺口來達到。房地產(chǎn)價格以及房地產(chǎn)開發(fā)過程來說,土地成本不可少、建安成本不可少、政府稅收不可少,房價可以下降的部分,其實就是“炒房團”的利潤,這些利潤是可以也應(yīng)該出讓給購房的老百姓的。