房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著一場(chǎng)“倒春寒”。

　　短短一周內(nèi)，以“國(guó)十條”的出臺(tái)為開端，國(guó)土部、住建部、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)等相關(guān)部委出臺(tái)的遏制高房?jī)r(jià)的一系列組合政策以及財(cái)政部正在醞釀的一場(chǎng)關(guān)于產(chǎn)品成本核算制度的改革，讓一年來(lái)無(wú)限風(fēng)光的房地產(chǎn)行業(yè)懸上了一把達(dá)摩克利斯之劍。

　　暴利，讓房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)仁不讓地處于風(fēng)口浪尖。而成本，讓房地產(chǎn)行業(yè)的暴利無(wú)處遁形。

　　沒有統(tǒng)一成本核算制度

　　不久前媒體曝出這樣一則新聞：京城東部某樓盤長(zhǎng)時(shí)間捂盤惜售，開盤當(dāng)天將每平方米均價(jià)以直升飛機(jī)的速度提高了4000元，導(dǎo)致群情激憤，購(gòu)房者圍攻售樓處。消息一出，長(zhǎng)久以來(lái)積聚在民眾心中的不滿瞬間被點(diǎn)燃，“成本幾何？！漲價(jià)何因？！”

　　目前，財(cái)政部為修訂相關(guān)行業(yè)的成本核算制度而啟動(dòng)的調(diào)研工作正在各地緊鑼密鼓地進(jìn)行，其中不乏房地產(chǎn)行業(yè)。此前有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，即使翻遍了所有的書籍也沒有找到財(cái)政部發(fā)布的專門針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算制度。如果梳理清楚房地產(chǎn)行業(yè)的成本構(gòu)成，這個(gè)總是讓民眾一頭霧水的成本賬就可以輕松地算出來(lái)。

　　因?yàn)闆]有統(tǒng)一的成本核算制度，業(yè)內(nèi)人士根據(jù)行業(yè)慣例給記者列了一份清單，其中土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、其他稅費(fèi)等是房地產(chǎn)行業(yè)成本的四大塊。“雖然分地區(qū)、分項(xiàng)目、分業(yè)態(tài)，但基本比例還是相差不大的。”

　　“土地成本35%左右，個(gè)別樓盤可能達(dá)到50%-60%，房屋開發(fā)成本(建筑安裝、園林、綠化、景觀、安防、智能等住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等)占40%左右，各種稅費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育附加費(fèi)、印花稅、土地增值稅、土地使用稅等)占15%左右，因開發(fā)房屋期間產(chǎn)生的各種費(fèi)用(管理、銷售、財(cái)務(wù))占10%左右，這些構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)全部的成本構(gòu)成。”

　　以我國(guó)中部某省會(huì)城市舉例說(shuō)，樓面價(jià)(中高檔品質(zhì)樓盤)為2500元每平方米的樓盤，其開發(fā)成本為2500元左右，再加上“三費(fèi)”、稅金等，總成本應(yīng)在每平方米6500元左右。

　　　高定價(jià)不是成本惹的禍

　　據(jù)此，我們似乎可以得出一個(gè)能夠接受的房?jī)r(jià)，但戲劇性的一幕也就此拉開。

　　“根據(jù)目前的形勢(shì)，我們給房子定價(jià)幾乎是不考慮成本的。”北京一位房地產(chǎn)老總告訴記者。

　　財(cái)政部在此次關(guān)于成本核算的調(diào)研中明確詢問(wèn)，企業(yè)產(chǎn)品定價(jià)是否以成本為基礎(chǔ)？除成本外還考慮哪些因素？看來(lái)這一條在房地產(chǎn)行業(yè)形同虛設(shè)。

　　上述房地產(chǎn)老總透露，一個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)方法最基本的有兩種，一是成本加成法，即通過(guò)計(jì)算成本加上行業(yè)平均利潤(rùn)率核算，得出最終市場(chǎng)價(jià)格。另一種是對(duì)比核算法，即通過(guò)和同地區(qū)內(nèi)同質(zhì)樓盤的價(jià)格對(duì)比，得出最終的市場(chǎng)價(jià)格。通常采用的都是后者。

　　這位房地產(chǎn)老總告訴記者，他們2005年通過(guò)協(xié)議的方式取得一塊地皮作為商品房開發(fā)用地，根據(jù)與同一地段其他項(xiàng)目對(duì)比之后得出2006年一期房5000元每平方米的售價(jià)。