2008年二期建成銷售，開發成本并沒有變化或者變化非常小，但是市場發生了變化，土地價格不斷上漲，開發商顯然不會以2006年的每平米5000元的售價銷售，售價只會跳躍式增長，“大型房地產公司的定價不是根據財務上的成本核算信息，而是根據市場行情。”

　　　被掩蓋的真實利潤

　　當成本核算已不能成為房價的定價依據，房地產行業動輒100%的暴利從財務上如何體現？

　　記者查閱招商地產、金地集團、保利集團和萬科等品牌房地產上市公司以往的年報后發現，其利潤率基本在10%-40%的區間內，2008年招商地產的營業利潤率為37.36%，金地集團只有9.13%。但事實真的如此嗎？

　　“利潤率好多說法，都是很隱蔽的。”一位不愿透露姓名的房地產企業財務總監如是說。

　　可見，即便是利潤，也能讓你眼花繚亂。

　　“很多人常說的利潤率都不準確，要分年投資利潤率、整個項目投資利潤率、銷售凈利率、成本利潤率、自有資金投資利潤率，且分母不同，差異很大。”上述財務總監坦言。記者發現，在公眾眼中操作相對規范的上市公司，其年報中體現的利潤率也不同，有的是投資利潤率，有的則是營業利潤率。

　　或許，這正是房地產行業利潤令人霧里看花的一個重要原因。

　　事實上，房地產企業投資后，自身投入的資金實際占用的時間非常短！一個項目的開發周期需要2-3年的時間，“我們高層項目開發周期一般為20-30個月，但達到預售狀態，自有資金就陸續回籠了，留下來的是銀行的錢。開發周期到一半的時候，自有資金就悄悄地退出了！” 上述不愿透露姓名的財務總監說，在這種情況下，分母還要“縮小”，真實的利潤率還要更大，大得嚇人。

　　除了金融杠桿的運用自如產生暴利之外，還有一個重要的因素，那便是無形的土地增值。

　　開發商之所以愿意做大盤，就是因為可以分期開發，土地增值效益明顯。僅土地增值一項，在財務報表上就是濃墨重彩的一筆。

　　華遠地產掌門人任志強曾語出驚人：“讓開發商公布成本無異于公布老婆的三圍！”除了看得見的成本，或許還有很多無法用成本核算制度來規范的“成本”。

　　但這樣的情形似乎已難再現。土地出讓在如今已經實行嚴格的“招拍掛”程序，而這些年“地王”頻現，僅從土地出讓價格上看，開發商的暴利時代似乎即將成為過去式。

　　房地產行業的暴利之因有不斷推高的房價、有商人的逐利本質、有炒房客的推波助瀾、有剛性需求、更有非理性的盲目追風，這些似與成本無關。(記者 楊雪)