社科院金融研究所中國經濟評價中心主任 劉煜輝

　　建設銀行研究部高級經理 趙慶明

　　興業(yè)銀行資深經濟學家 魯政委

　　國家信息中心經濟預測部副主任研究員 祝寶良

　　快！準！狠！這三個字或許可以用來描述過去兩個星期內的樓市調控。

　　人們可以發(fā)現，對個人房地產購房貸款的首付比例和利率,以及對房地產開發(fā)貸款和房地產企業(yè)的融資調控成為此次調控的重要手段。調控信貸流向、提高資金運用成本，成為高層對樓市調控的基本思路之一。

　　央行公布的數據顯示，一季度8457億的新增樓市貸款，以占新增貸款整體規(guī)模30%的高占比成為推動房價高漲最為直接的因素。收緊樓市信貸投放由此成為此輪樓市調控的一大重點。

　　接受本期圓桌訪談的專家認為，將信貸資金歸結為房價高漲的主因言過其實，掩蓋了問題的本質，那么依靠信貸政策和利率政策的雙重調節(jié)是否又能達到樓市調控的預期效果？我們拭目以待。

　　⊙記者 周鵬峰 鄒靚 ○編輯 于勇 顏劍

　　“信貸推高房價”論言過其實

　　上海證券報：央行發(fā)布的《2010年1季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》中稱，今年一季度，全國主要金融機構新增房地產貸款8457億元，占一季度信貸規(guī)模的30%。媒體解讀認為，信貸資金主推了一季度房價的高漲，您如何看待此觀點？分析認為，這給正在進行的房地產調控指明了方向，那么，除了目前出臺的這些政策外，還有哪些可能的手段？

　　趙慶明：我個人認為如果將信貸資金歸結為一季度房價高漲的主因有些言過其實。根據央行公布的數據，今年一季度新增房地產貸款8457億元，包括兩大部分，一是房地產開發(fā)貸款新增3207億元，二是個人購房貸款新增5227億元。個人購房貸款部分與房價上漲的關系更加密切和更直接，開發(fā)貸款與房價的關系要相對遙遠些。去年一季度居民戶貸款新增額4223億元，根據規(guī)律，其中個人購房貸款約為3370億元左右，由此對比今年一季度個人購房貸款新增額比去年同期相比增幅為56%。僅從數據上看，增幅相當可觀。但是如果看到去年一季度時整個房地產交易尚處于低迷期，而今年一季度的房地產交易則繼續(xù)去年四季度的勢頭處于極其活躍的狀態(tài)，此外，當時的房價與現在相比也處于較低水平，這樣看，今年一季度個人按揭貸款的增長也基本上正常。

　　對于本輪房價的快速上漲，我個人始終認為投資和投機因素才是問題的根源。投資客已經將房地產當作股票一樣在“炒作”，而不是為了居住。據有關方面統(tǒng)計，我國去年全年住房交易金額超過6萬億元。根據央行統(tǒng)計，去年個人按揭貸款增加了1.4萬億元，考慮到還款因素，實際新發(fā)放個人住房貸款不會超過2萬億元，由此來看，進入房地產交易的資金三分之二以上為自有資金。也正因如此，我個人認為如果僅單純控制銀行信貸，而不從根源上抑制甚至禁止住房投資投機，這些政策的有效性仍然極其有限。

　　當前我國居民儲蓄存款已經超過28萬億元，根據二八規(guī)律，20%的富人大約持有其中的80%。而富人正是當前我國房地產投機炒作的主力軍。如果放任投資和投機購房，22萬億元的資金絕對是洪水猛獸。當然，銀行對個人住房按揭貸款發(fā)放的相對寬松對于房價的上漲也起到了一定推波助瀾的作用。

　　魯政委：我認為“信貸推高房價”掩蓋了問題的實質。這一說法本身并沒有能夠理清主動與被動的關系，即沒有說清楚是銀行主動拓展房地產相關信貸還是因為客戶有需求使得銀行被動進行相關信貸投放？而從年初監(jiān)管部門即不斷提示房地產相關貸款的風險和第一季度較緊張的信貸額度來看，應該主要是后一種情況。任何商品的價格要上漲，貨幣都是必要條件，但卻未必是充分條件，即不是說有了貨幣的供給就必然上漲。一個典型的反證是，在住宅價格快速上漲的同期，上海和北京等地的商業(yè)物業(yè)卻依然疲軟甚至是下跌，同樣都具有土地稀缺壟斷、看好中國經濟等相同理由，為何出現了截然不同的表現呢？顯然所謂“信貸推高房價”不過是掩蓋了問題的實質，無助于為宏觀調控從根本上解決房地產問題提供指示。

　　我認為商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)表現之所以迥異，主要在前者供過于求，后者供不應求。不同的供需格局形成對未來價格變化的不同預期，從而最終促成不同的投機行為和動力。因此，短期無疑可能因為政策高壓而出現房價的暫時企穩(wěn)甚至小幅的政策性回調，但要在中長期避免房地產陷入“暴漲-調控-稍息-暴漲-……”的惡性循環(huán)，還得從增加總量供給、緩解結構失衡、強化地方政府對中央政策不折不扣的執(zhí)行方面狠下工夫。

　　考慮到住房供給短期無法快速增加，因此，以遏制投資和投機需求來緩解房價過快上漲壓力，政策是對路的。但是，從中長期來看，要刺激消費，要增加居民財產性收入，必須得為居民財富尋找到一條能夠保值增值的分流通道，以此減少流向房地產的投資投機資金。

　　從近期政策態(tài)勢來看，如果此輪房價過快上漲不能得到遏制，未來還將有其他政策出臺，最可能的是房產保有稅可能會在一些房價上漲過快的地區(qū)先行試點，成功后推向全國。除此之外，還可能加強保障房建設落實情況的監(jiān)督督察，確保地方不折不扣完成中央部署。

　　祝寶良：光看金融機構新增房地產貸款和信貸規(guī)模占比，并不能完全說明問題。在推高房價的炒房者中，有靠房貸資金炒房的，也有不靠房貸資金炒房的，這在統(tǒng)計上很難判斷。

　　本次房貸新政運用了信貸政策和利率政策雙重調節(jié)，對自住型住房需求依然是保護的態(tài)度。在過去的幾次房地產市場調控過程中，對二套房貸也有認定的問題，這次也不例外。

　　應該說，這次的力度相比前幾次調控要大。但是，如果只是單純依靠信貸政策和利率政策調節(jié)，恐怕達不到效果，還需要其他手段來配合。

　　劉煜輝：應該看到，中國樓市泡沫形成有很多推手：海量信貸與超寬松貨幣供應、低息美元套利拉動的熱錢洶涌、優(yōu)惠的信貸、土地、稅收政策，通貨膨脹預期、人民幣升值預期以及一些長變量如城鎮(zhèn)化、人口紅利、傳統(tǒng)文化等。

　　任何資產泡沫的內涵其實都異常的簡單，過度的貨幣和信貸擴張之后，企業(yè)和家庭對于長期利率的預期極低，甚至是負利率，只有投資在一些在遙遠的未來才有回報的項目，才能求得心靈的安慰。調控方向就是大幅抬升長期利率的預期。除此，別無他法。

　　短期看，收緊信貸，抬升長期利率預期，對于房價繼續(xù)飆升的壓制效果是明顯的，包括后續(xù)可能出臺的類似物業(yè)稅之類的調控，提高保有階段的成本，這跟通脹會抬升長期利率水平道理是一樣的，也能起到相應的效果。

　　但是，從長期看，支撐長期利率預期偏低的根本性因素不解決，要把房價泡沫打下去幾乎是沒有希望的。