應多渠道收緊樓市投機資金

　　上海證券報：除了調控銀行信貸之外，對信托、發債等方面是否也應該進行控制，以收緊或者說切斷對樓市投機的資金鏈？

　　魯政委：當前的房地產調控政策，根本目的是要遏制部分地區房價的過快上漲，改善民生和防范未來金融風險，為房地產業長期持續穩健發展奠定基礎。正如我前面說的，解決房地產問題的根本措施之一還是要增加供給。因此，對于房地產企業信貸、發債等融資，只要是合規、風險可控，仍然應當予以支持。如果面臨資金鏈緊張的恐懼，為過冬打算的房地產商固然不會再弄出“地王”，但同樣不能指望其會全力蓋房。

　　劉煜輝：信貸之外的貨幣當然也要收緊，現在銀行間進行所謂金融創新，如背靠背“對敲”操作是騰挪信貸資產是常用的手段。這樣銀行能夠發放更多超信貸額度的貸款。

　　而中國經濟的結構性問題(行政壟斷膨脹造成私人投資成本極高，從而被擠入資產投機)，使得這些資金都會變向地向房地產部門“漏損”，如國有部門或自己直接進入地產市場充當地王，或通過高息的委托貸款向私人部門“漏損”。

　　對于商業銀行的表外創新業務采用更嚴格的風險權重，抬升商業銀行的核心資本金門檻和抬升撥備水平都是必要的。

　　趙慶明：要調控房價，確實對于開發環節也不能忽視。從過去的規律看，當房地產商的資金充裕時，它們往往傾向于捂盤惜售，而當資金緊張時，則往往通過加快銷售來回籠資金和加快資金周轉。因此，當前除了調控銀行信貸之外，對于信托、發債、利用外資等房地產開發商的其他資金渠道也要進行適度控制。當然，房地產業是個資金密集型行業，也不能絕對地卡死資金來源，否則可能由于住房供給減少而進一步推高價格。無論是銀行信貸，還是信托、發債、利用外資，都可以結合開發商是否存在囤地、捂盤惜售、資金周轉速度等因素，對那些存在明顯投機的開發商應該堅決切斷一切資金來源。

　　祝寶良：我個人認為，對房地產開發商的資金限制是不必要的，這將影響到房地產市場供給。關鍵是要監測好開發商的資金用途，看資金是用于高價購地還是房地產開發，前者需要調控，后者則需要鼓勵。

　　單一政策調控效果有限

　　上海證券報：此輪樓市調控政策與2007年那一輪調控有多大區別，預計調控效果如何？僅從信貸資金而言，此輪調控是否會大幅收縮信貸資金對樓市的投入？

　　祝寶良：判斷效果先要看市場需求和市場供給兩個方面。從需求一方來看，購房需求中有多少是投機性需求，其中又有多少是依靠房貸或者其他信貸渠道獲得資金，這個很難判斷。光靠限制二套房貸、三套房貸是很難限制投機性需求的。現在的貨幣流動性比05、06年時高，貨幣環境更加寬松，以過往的經驗判斷現在的效果可比性比較差。

　　而從供給一方來看，這次對供給也是增加的。新“國十條”明確了增加保障性住房供給，這一點比2006、2007年時候的情況要好。如果這批保障性住房在下半年推出市場，對房價是有一定抑制作用的。

　　由于需求和供給雙方都相對寬松，所以政策效果目前還不好判斷。但有一點可以肯定，就是房價會有一段時間的觀望期。而且這一輪調控也提出了要引導消費，利用稅收政策來調節，另外限制異地居民貸款購房也能抑制投機性購房需求，一般認為一線城市50%以上的購房需求都是投機性的。

　　應該說，單靠一個政策來調控效果有限，利用行政加財稅的手段或許能得到更好的效果。

　　劉煜輝：此次調控與07年的調控，本質上區別不大，都是從收緊貨幣為主，但是此次調控，中央政府明顯強調增加土地供給，特別是對于加強保障性住房用地方面，下了很大的氣力。當然在今后執行中，我不知道會不會遇到大的阻力，特別是當經濟減速和地方政府遇到財政困難的時候，因為畢竟保障性住房投資大部分要靠地方政府拿出真金白銀來配套。大幅收緊確有難度。所以，此次調控的力度不取決于政策文本而取決于改革的決心。

　　魯政委：從調控的著眼點上，兩輪樓市調控都是從供給和需求兩方面著手的，都考慮到遏制投資和投機需求，都敦促開發商加快開發進度。但區別在于，本輪調控對地方政府增加中低價位房屋的供應給予了更多強調，對二套及其以上的投資和投機型購房，規定更加清楚、細致和嚴厲。

　　從政策的高壓態勢看，短期內房價存在企穩或小幅回調可能，這可能首先會從二手房市場開始。

　　三個方面的原因會導致信貸減少對樓市的投入：第一，是更多政策禁區對信貸的抑制。本輪調控劃出了更多的“紅線”，比如二套房首付提高至50%等，將直接減少信貸的投入；第二，是銀行風險意識進一步提高對信貸的抑制。基于前面我們預期的短期內房地產可能因政策而出現企穩甚至回調可能，銀行會相應調整風控政策，減少對樓市的信貸投放；第三，是需求減少導致樓市信貸減少。部分人出于對調控政策效果的觀望，部分人則是由于杠桿率的下降削弱其購房能力，由此導致信貸需求減少。

　　趙慶明：本輪樓市調整政策與2007年那輪調控基本相同，在政策手段上并沒有根本上的差異，表面看政策的力度似乎在加強。但是，對此我們似乎并不應樂觀。因為一旦緊縮政策導致房地產業低迷后，就會又緊接著出臺寬松政策，時而緊時而松的結果是一波房價上漲后，經過一段時間停息，迎來又一波更強烈的投機性漲價。總結日本和美國已有的教訓，我們到了應該重新定位房地產業的時候了，如果僅僅是頭痛醫頭，不能從根本上禁止將房產作為投資工具，那么房價就會被資本所左右，而不是真實的住房需求來決定。

　　銀行資產質量承壓

　　上海證券報：房價假如出現大幅下調，銀行風險將會驟增，據傳目前各大中型銀行要按季度開展房地產貸款壓力測試，您認為，銀行可承受的樓市調整幅度有多大？此輪樓市調控，對銀行的資產質量有多大影響？

　　劉煜輝：這個不好講，如同反危機時要刺激樓市一樣，銀行之所以敢干，是因為它相信有政府兜底，所以房價調不深。這條高速路上去了，就很難下來。經濟學上叫“路徑依賴”。

　　若這一條沒有，我看以銀行現在80萬億的資產，60萬億信貸，房價掉20%，銀行就有很大的問題，當然我們大多是政府的銀行，可以通過慣用的手段，犧牲資產的流動性以保證賬面一段時間不出問題也還是可以的。若真調，銀行真不知道怎么辦。中國經濟的主心骨實際上是房地產。

　　這個行業占GDP增加值10%以上(加上建筑業)，占投資1/4強，上下關聯60多個行業，地方政府高達7.3萬億的平臺融資都會變成銀行的“游魂”。若是房地產出問題，80萬億的銀行資產怎么辦，這也是目前居民、企業和投機客“底氣”所在。

　　祝寶良：消費型房貸、房地產開發貸款、以及政府融資平臺貸款的風險系數是遞增的。一般來說，個人住房貸款至少有20%的首付款，那么這部分資產不良的承受力在20%以上。而房地產開發貸款的嚴控，可能會導致個別房地產開發商資金鏈斷裂，但對商業銀行資產質量的影響也會比政府融資平臺貸款來的輕。

　　趙慶明：房價假如出現大幅下調，那將從開發貸款和個人按揭貸款兩個層面對銀行產生影響，這兩個層面的風險狀況是相當不同的。銀行對個人的按揭貸款絕大部分是更早時候發放的，當時房價相對較低，這些貸款背后的房產成為負資產的可能性幾乎不存在，即使對于新發放的按揭貸款由于至少首付兩成，房產成為負資產的幾率也相對較低。

　　實踐表明，只要不是假按揭，銀行在按揭貸款上幾乎沒有風險。而開發貸款的還款能力和來源主要是基于開發商未來房屋的銷售收入，如果房價大幅下調，再加上開發商可能由此導致的惡意轉移財產，銀行在開發貸款上的損失就會非常嚴重。不過，目前來看，整個開發貸款在銀行貸款中的比重較低，銀行由此可能遭受的直接損失應該在相對較低水平，不至于影響銀行的正常經營。

　　魯政委：從政策調控的根本目標是為保證房地產市場來講，只要政策出臺頻率、范圍、力度、搭配得當，房價不大可能出現大幅度的下挫。無論是國內還是國外，樓市出現波折，問題最大的都在商業地產上，而住宅尤其是居民抵押貸款，則問題相對小得多，特別是我國目前法律與西方顯著不同(房產歸銀行，就與銀行債權債務關系兩清；我國則是即使房產歸銀行，如果拍賣后無法清償欠款余額，債務人仍需清償剩余額度)，個人抵押貸款的風險將是可控。需要關注的倒是開發貸款和以土地收入為來源的地方融資平臺的償債能力。(記者 周鵬峰 鄒靚)