據悉，2006年開始，世茂房地產將土地增值稅從“銷售成本”的會計科目，劃轉至“應付所得稅”項。由于該會計項目除土地增值稅外，還包括其他應付未付的稅種，同時金額也是歷年累加，所以很難了解其過去幾年的土地增值稅繳納情況。

　　《每日經濟新聞》記者觀察到，2006年公司應付所得稅總稅額僅為3.68億元，而去年應付所得稅累計總金額已經達到49.44億元，其中僅2009年一年所增加的應付所得稅金額就高達近20億元。去年末，世茂房地產的現金及銀行結余為72.8億元。如果今年就對世茂房地產旗下全部項目進行土地增值稅清算，確實可能對企業(yè)的資金產生影響。

　　土地增值稅清算條件

　　上海財稅咨詢電話 “12366”昨日向《每日經濟新聞》記者透露土地增值稅清算的幾個條件：房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；直接轉讓土地使用權的，納稅人應進行土地增值稅的清算并申報。

　　而已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

　　上海網上房地產的資料顯示，世茂濱江花園自2004年以來一共取得過10余張預售許可證，共48萬余平方米，但是完全售完的只有2004年取得預售許可證的19萬平方米，其他項目的銷售率都沒有達到85%的比例。

　　因此，類似這樣的豪宅有巨額土地增值稅未清算，也在情理之中。

　　以世茂濱江花園最后一期的5號樓為例，取得的預售許可面積達97094.83平方米，但實際只銷售了68021平方米，銷售率只有70%，未達到上述85%“紅線”。

　　和世茂五號樓一樣，2004年6月取得的濰坊西路1弄1-12號和2弄1-2號所有的住宅部分都已銷售，但有58000多平方米車庫尚未銷售，也沒有達到85%的比例。只不過，該項目獲得預售許可證的時間已經超過了3年，按照規(guī)定，主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算。

　　《每日經濟新聞》記者前往上海市浦東新區(qū)稅務局詢問，工作人員表示，具體企業(yè)的稅收征收信息，屬于保密范疇，不能向社會公布。

　　土地增值稅存灰色空間

　　“一位知名房地產公司的老總曾計算過，如果完全按照法律規(guī)定正常納稅，每為股東創(chuàng)造1元錢的利潤，需要向政府繳納1.6元的稅，但事實上很少有開發(fā)商繳那么多的稅。”

　　新閔律師事務所合伙人劉福元表示，開發(fā)多年的項目未進行土地增值稅清算是業(yè)內普遍性的問題，是稅收制度本身的缺陷所致。

　　據他介紹，法律規(guī)定“項目竣工且銷售完成85%”，但在實際清算時，必須是整個項目全部銷售完成以后才能進行。因為只有那時，稅務部門才能非常清楚地計算出購地成本、建筑成本、管理成本等，在此基礎上，再計算企業(yè)應繳的土地增值稅。

　　但實際上，一般房地產開發(fā)項目很難全部銷售清，導致項目開發(fā)成本難以被界定，給土地增值稅的清算，帶來極大的難度。“比如開發(fā)車庫的成本，和開發(fā)項目其他部分的成本是在一塊的，沒辦法分開單獨核算，這就很難計算它的土地增值稅，給征收工作帶來了困難。”劉福元解釋道。