新房項目各有打算

　　部分項目“負隅頑抗”

　　>>少量項目逆勢漲價

　　據狙房網對41個新政之后有新盤入市項目價格的跟蹤統計顯示，絕大多數項目價格在新政之后基本無變化。41個項目中，25個項目價格無變化；7個項目價格略有下降，其余項目價格有小幅上調。

　　21世紀不動產分析師齊凡指出，開發商現在并不缺錢，2009年全年和今年3-4月銷售的火爆和房價的暴漲，讓開發商回籠了大量資金。即使在成交量低迷的情況下，大部分房地產開發商的現金流也能支撐一年。而不缺錢的開發商，不會主動降價。

　　但房地產市場的環境日益在變化著。“大部分開發商能支持一年”的結論，是在現有政策不變的背景下才成立。如果再限制開發商的開發貸款，如果再對商品房預售款賬戶實行專門管理，如果再對住宅開征房產稅，則大部分開發商的支撐時間最多維持半年，其中少數開發商在聽到正式對住宅開征房產稅的消息后將不得不立即降價。齊凡認為，可以肯定，隨著時間的推移，會有更多開發商加入主動降價的隊列，而且降價幅度會越來越大。

　　>>晚降不如早降

　　我愛我家副總經理胡景暉表示，所謂扛的結果到最后還是要低頭或者還是要做一些價格的調整，與其這樣的話，與其扛到最后還是要降，還不如早點降，達到一個大家都認可的水平。任何一個購房人都有一個心理價位，一個開發商和購房者都能接受的價位。

　　狙房網主編周曉溪認為，總體來講，新房尚未出現價格明顯下調的跡象，但是絕大多數盤已經“停漲”，與此前新房價格“跳漲”的情形相比，目前新房價格已經處于“冷靜期”。雖然目前開發商手上的資金流還很充裕，扛價能力也很強，但萬科等龍頭房企項目價格的小幅回調，釋放出的“降價”信號，可能會對同行造成很大的“降價”壓力。新房價格在經過“冷靜期”后可能會步入“回調期”。

　　高端物業相對樂觀

　　新政一個月，二手房交易量下滑7成以上，期房交易量下滑5成以上。業內人士分析，目前影響最大的是中端產品和低端產品，真正的高端產品相對較為樂觀。

　　最近，北京樓市新政細則出臺半個月后，樓市整體交易量應聲下挫，市場預期慘淡，觀望氣氛彌漫。

　　包括恒大旗下樓盤等項目更打出“先升價，再打折”的旗號，“明降暗升”的營銷手段甚囂塵上，樓市面臨新一輪的博弈，孰是孰非，莫衷一是。

　　統計顯示，近期不少新開盤項目實際開盤均價均低于開盤之前的預計均價，降幅在2000-5000元/平米不等。有媒體傳言，眾多投資買家已經悄然離開樓市轉戰海外市場。

　　對此，北京高策房地產顧問公司董事長李國平斷言，新政對樓市的作用，短期內會導致銷量下降，但價格仍表現為購房者和開發商之間的博弈，北京樓市依然暗潮涌動，新政將對不同產品市場影響不一，高端市場相對樂觀。

　　>>高端客戶不差錢

　　據記者隨機調查發現，北京高端市場的買房人大多對新政的反應平和，他們認為，新政將不影響他們的購房計劃。一位陳姓客戶表示，投資北京高端房產主要是著眼市場未來預期。雖然短期內北京樓市表現出一定的動蕩，但是從中長期發展態勢看，作為政府文化中心的首都，未來北京房價仍有一定空間。

　　市場分析人士表示，雖然政府利用房貸緊縮這一重要舉措調控樓市，但高端市場的買家資金實力雄厚，不差錢恐怕是高端樓市普遍的市場現狀。

　　位于CBD核心區的禧瑞都相關負責人告訴記者，對高端產品而言，主要客戶群體購房并不是為了投資或投機，更多只是一種資產配比，現在流動性過剩是現實，這部分客戶的資金在沒有更好的去向時，購置高端物業依然是首選。“在實際接觸中，高端客戶對市場前景更看好。”

　　據介紹，禧瑞都在5月剛推出的新樓客戶意向登記中，一周時間，已有30組客戶登記購買。在項目現場，一些港澳臺買家對目前CBD區域房價反應平淡，普遍認為能接受區域7-10萬元/平方米的銷售價格，他們表示，與香港同地段的價格相比，北京CBD的房價仍有上升空間。

　　>>優質項目信心頗高

　　按照北京新規細則的規定，自4月30日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

　　一位資深人士表示，限購政策對中高端項目的確會有影響，但從上一輪調整看，核心區的優質項目抗跌性很好，在通脹預期下，這些資金多半還是要回到樓市，但他們會慎重選擇真正好的項目，因此，核心區的優質項目就成為首選。

　　美籍華人、律師事務所合伙人張先生很看好CBD，認為根據CBD東擴計劃，未來的區域交通將得以改善，國際化氛圍更濃郁，配套更完善。他正在重點考慮禧瑞都、星源匯、圣世一品等項目，目前更偏重禧瑞都的一套三居室，“170平方米，精裝修，大尺度面寬和層高，面向CCTV一側的開窗面達到近16米。主臥以及客廳的整墻開窗，感覺舒適溫馨。最重要的是居住社區半圍合，私密性更強，鬧中取靜。”

　　記者從紅璽臺、唐寧ONE等高端項目獲悉，業內人士分析，面對限制購買的新政，買房人將更傾向于選擇稀缺資源的優質產品，其中城市核心區的大戶型高端房產將是中高端買家的首選。