投資購房該堵該疏？

　　實行差別政策，鼓勵支持自住，引導合理投資，嚴厲打擊投機

　　去年底以來，中央和地方出臺一系列房地產調控措施，以“堅決遏制房價過快上漲勢頭，抑制投機性需求”。

　　一方面，通過差別化的信貸政策，提高投資投機購房的門檻。如二套房首付比例不得低于50%，貸款執行1.1倍利率，不得向購買三套房發放貸款。另一方面，借助行政手段限制購買多套房，如限制外地戶籍人口購房，北京市規定一個家庭只能新購一套房等。

　　政策出臺，投資者的預期也發生了改變，房價短期內不再看漲。于是，政策和預期雙重影響下，4月下半月以來，各地樓市成交量出現大幅下滑。記者到北京多個售樓處和中介公司采訪，銷售人員均表示，目前零星成交的買房全部是為了自住，投資者幾乎已經消失。

　　同時，市場上一直傳言有可能征收的房地產保有稅，更如同懸在投資者頭上的一把利劍，讓投資者不敢妄動。

　　顯然，調控政策已經在短期內起到了抑制投機的效果，但空前嚴厲的政策，使不少合理的投資型需求也同時被抑制。

　　6年前在北京貸款買了一套小房的劉先生打算明年結婚，計劃把小房賣了，買一套大一點的婚房，既是改善，也算作一筆投資。但新房要明年年初交付，再加上裝修，還需要一年左右時間才能入住。于是劉先生打算先貸款把新房買下來，入住以后再把小房賣了。但突然提高的二套房首付，讓劉先生承受不起，只得再看看，或者賣了小房先租房子住。“我買二套房雖然帶有投資目的，但主要是為了改善，不應該受限制。”劉先生說。

　　“政策不應該誤傷這種兼有改善和投資目的的二套房需求，更不能將投資性購房需求‘一棒子打死’，否則群眾的財產性收入增長就很難實現。”顧云昌建議，無論是差別化的信貸、稅收政策還是行政手段，都應當進一步細化，對自住型、投資型和投機型三種需求，出臺更有針對性、更可操作的政策。鼓勵和支持自住，適當引導合理的投資，嚴厲打擊投機。

　　在現實生活中，投資和投機無法清晰界定。“目前只能用一些主觀的方法，比如住房買賣的周期。”林倩認為，5年以內二手房交易需繳納營業稅的政策，實際上就對投資投機進行了劃分——5年以內賣房就是投機，就要征收營業稅。持有5年以上再賣則看作投資。參照這種方法，政策可進一步細化。

　　投資變成投機也是一種情況。去年上半年不少購房者本來是為了改善住房條件而購買了二套房，但下半年市場突變，房價快速上漲，購房者見到有暴利可圖，就立刻把房子賣了套現。

　　“房價漲得越快，投機就越多。”顧云昌表示，要真正抑制投機，僅靠提高門檻還不夠，要主動出擊，通過增加供給，來平衡供求關系，促使房價趨于穩定，投機者自然會退出。投機需求得到抑制，則有利于市場供求進一步趨穩，促進市場穩定，從而形成良性循環。

　　要防止投資過度對市場乃至經濟造成危害，最根本的解決之道是增加投資渠道，避免資金扎堆于房地產。專家建議，一方面應進行金融創新，降低投資理財產品的門檻，為老百姓投資尋找新的渠道；另一方面，出臺相應的鼓勵和支持政策，放寬準入條件，引導民間資金進入更多實體經濟領域。(記者　王煒)