投資購(gòu)房該堵該疏？

　　實(shí)行差別政策，鼓勵(lì)支持自住，引導(dǎo)合理投資，嚴(yán)厲打擊投機(jī)

　　去年底以來(lái)，中央和地方出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，以“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，抑制投機(jī)性需求”。

　　一方面，通過(guò)差別化的信貸政策，提高投資投機(jī)購(gòu)房的門(mén)檻。如二套房首付比例不得低于50%，貸款執(zhí)行1.1倍利率，不得向購(gòu)買(mǎi)三套房發(fā)放貸款。另一方面，借助行政手段限制購(gòu)買(mǎi)多套房，如限制外地戶籍人口購(gòu)房，北京市規(guī)定一個(gè)家庭只能新購(gòu)一套房等。

　　政策出臺(tái)，投資者的預(yù)期也發(fā)生了改變，房?jī)r(jià)短期內(nèi)不再看漲。于是，政策和預(yù)期雙重影響下，4月下半月以來(lái)，各地樓市成交量出現(xiàn)大幅下滑。記者到北京多個(gè)售樓處和中介公司采訪，銷(xiāo)售人員均表示，目前零星成交的買(mǎi)房全部是為了自住，投資者幾乎已經(jīng)消失。

　　同時(shí)，市場(chǎng)上一直傳言有可能征收的房地產(chǎn)保有稅，更如同懸在投資者頭上的一把利劍，讓投資者不敢妄動(dòng)。

　　顯然，調(diào)控政策已經(jīng)在短期內(nèi)起到了抑制投機(jī)的效果，但空前嚴(yán)厲的政策，使不少合理的投資型需求也同時(shí)被抑制。

　　6年前在北京貸款買(mǎi)了一套小房的劉先生打算明年結(jié)婚，計(jì)劃把小房賣(mài)了，買(mǎi)一套大一點(diǎn)的婚房，既是改善，也算作一筆投資。但新房要明年年初交付，再加上裝修，還需要一年左右時(shí)間才能入住。于是劉先生打算先貸款把新房買(mǎi)下來(lái)，入住以后再把小房賣(mài)了。但突然提高的二套房首付，讓劉先生承受不起，只得再看看，或者賣(mài)了小房先租房子住。“我買(mǎi)二套房雖然帶有投資目的，但主要是為了改善，不應(yīng)該受限制。”劉先生說(shuō)。

　　“政策不應(yīng)該誤傷這種兼有改善和投資目的的二套房需求，更不能將投資性購(gòu)房需求‘一棒子打死’，否則群眾的財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)就很難實(shí)現(xiàn)。”顧云昌建議，無(wú)論是差別化的信貸、稅收政策還是行政手段，都應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步細(xì)化，對(duì)自住型、投資型和投機(jī)型三種需求，出臺(tái)更有針對(duì)性、更可操作的政策。鼓勵(lì)和支持自住，適當(dāng)引導(dǎo)合理的投資，嚴(yán)厲打擊投機(jī)。

　　在現(xiàn)實(shí)生活中，投資和投機(jī)無(wú)法清晰界定。“目前只能用一些主觀的方法，比如住房買(mǎi)賣(mài)的周期。”林倩認(rèn)為，5年以內(nèi)二手房交易需繳納營(yíng)業(yè)稅的政策，實(shí)際上就對(duì)投資投機(jī)進(jìn)行了劃分——5年以內(nèi)賣(mài)房就是投機(jī)，就要征收營(yíng)業(yè)稅。持有5年以上再賣(mài)則看作投資。參照這種方法，政策可進(jìn)一步細(xì)化。

　　投資變成投機(jī)也是一種情況。去年上半年不少購(gòu)房者本來(lái)是為了改善住房條件而購(gòu)買(mǎi)了二套房，但下半年市場(chǎng)突變，房?jī)r(jià)快速上漲，購(gòu)房者見(jiàn)到有暴利可圖，就立刻把房子賣(mài)了套現(xiàn)。

　　“房?jī)r(jià)漲得越快，投機(jī)就越多。”顧云昌表示，要真正抑制投機(jī)，僅靠提高門(mén)檻還不夠，要主動(dòng)出擊，通過(guò)增加供給，來(lái)平衡供求關(guān)系，促使房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，投機(jī)者自然會(huì)退出。投機(jī)需求得到抑制，則有利于市場(chǎng)供求進(jìn)一步趨穩(wěn)，促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定，從而形成良性循環(huán)。

　　要防止投資過(guò)度對(duì)市場(chǎng)乃至經(jīng)濟(jì)造成危害，最根本的解決之道是增加投資渠道，避免資金扎堆于房地產(chǎn)。專(zhuān)家建議，一方面應(yīng)進(jìn)行金融創(chuàng)新，降低投資理財(cái)產(chǎn)品的門(mén)檻，為老百姓投資尋找新的渠道；另一方面，出臺(tái)相應(yīng)的鼓勵(lì)和支持政策，放寬準(zhǔn)入條件，引導(dǎo)民間資金進(jìn)入更多實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。(記者　王煒)