話題緣起近日,國務院批轉國家發展改革委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》(下稱《意見》),《意見》提出“逐步推進房產稅改革”,由此再次掀起了各界對房地產調控的熱議。其實,房產稅并非一個新的稅種,我國從1986年就開始征收房產稅,近年來,隨著經濟發展和各方面情況的變化,有關房產稅改革的議論一直不絕于耳,尤其是近年房價高企,在最近國家對房地產進行“史上最嚴厲”宏觀調控的大背景下,被市場視為房價調控利器的房產稅自然最為惹人注目。那么,房產稅改革的主要目的是什么、應該怎樣改?房產稅對房價會造成多大影響、能否抑制高房價?我們特約有關專家談看法。

　　推進房產稅改革的目的與制度選擇

　　房地產稅制改革雖可影響房價,但改革的主要目的或直接目的不是打壓房價。不可能從根本上解決房價增長過快問題

　　□楊衛華

　　我國一直征收房產稅,不存在新開征或不開征房產稅的問題

　　國務院日前批復發改委《意見》提出要逐步推進房產稅改革,這說明國家即將開始房產稅制改革。

　　房產稅是財產稅中的一個稅種。我國現行的房產稅是依據1986年國務院發布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》,從當年10月1日起開征的。房產稅以經營性房產為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據,向產權所有人征收。現行房產稅制度已經實施了20多年,隨著時間的推移,有些制度已經不適應新形勢發展的需要,應進行調整和改革。

　　對于改革現行房產稅制,媒體報道了各種不同的看法。有人把改革房產稅制度說成開征房產稅,把某學者“三年之內免談房產稅”的觀點,理解為“三年不征房產稅”,這是不正確的。1986年10月以來我國一直征收房產稅,不存在新開征或不開征房產稅的問題。

　　房產稅制改革的主要目的不是針對房價,不可能從根本上解決房價增長過快問題

　　那么,推進房產稅制改革的目的是什么呢?有人認為,是為了打壓房價,遏制房價的過快上漲。筆者認為,房地產稅制改革雖然可能影響房價,但改革并不是針對房價提出來的,改革的主要目的或直接目的不是打壓房價。改革房產稅制的目的歸結起來有以下幾個方面:一是為了貫徹“簡稅制,寬稅基,低稅率,嚴征管”和公平稅負,合理負擔的原則,進一步完善房產稅制,優化稅制結構。我國目前的稅制結構是以流轉稅為主體的結構,流轉稅在稅收總額中所占比重很大,財產稅等所占比重過小,不利于發揮稅收的職能作用,不利于體現公平稅負的原則。通過改革房產稅制,加大財產稅的比重,完善地方稅收體系,理順中央與地方政府的財政分配關系,增加地方特別是縣以下政府的財政收入,保證地方公共產品的供給；同時,現行房產稅制度有些已不適應經濟發展的需要。二是加強財產稅對貧富差距的調節作用。財產稅是各國調節貧富差距的重要手段。改革財產稅制,擴大財產稅的征稅范圍,有利于發揮稅收對財產的調節作用,調節個人房產收益,縮小貧富差距；三是發揮稅收對房地產市場的調節作用,引導個人合理的住房消費。房產稅制改革的初衷雖不是為了平抑房價,但改革會增加房屋擁有者的稅收負擔,抑制炒房行為,減少人們對房屋的需求,同時,也會促使多套房屋的持有者出賣富余房屋,從而增加房屋供給,平衡供求關系,抑制房價過快上漲、減少房價泡沫。但應當看到,開征物業稅不可能使房價降低,也不可能完全控制房價上漲、遏制高房價,不可能從根本上解決房價增長過快問題。

　　改革房產稅制宜循序漸進,建議分三步走

　　改革房產稅制,由于受主客觀條件的影響,只能逐步推進,不能一步到位。筆者認為,改革可分以下幾個階段:

　　第一步,在現有征稅范圍內改革房產稅的計稅依據和稅率。現行稅制規定以房產原值減除10%～30%后的余額或房產的租金收入額為計稅依據不能反映房產的實際價值,加上從價計征與從租計征,由于標準不同,稅收負擔不一樣,不利于貫徹公平稅負的原則。筆者建議,先將現行的從價計征與從租計征,統一為從價計征,不論是自己的經營用房還是出租房,均統一標準征收。考慮到馬上以評估值為計稅依據,由于房屋多,一時難以全面評估,建議延用房產原值或改按征稅年度前三年當地房屋市價的平均值扣除一定比例(如10%～30%)后的余值為計稅依據。同時,改革現行房產稅的稅率,適當降低稅收負擔。現行房產稅制度規定,按房屋的計稅余值的1.2%,或租金收入的12%征收,稅負是偏重的,應適當調低。那種認為房地產交易環節稅負重,保有環節稅負輕的看法是缺少根據的。如統一按房屋原值計算的余值為計稅依據,稅率不應高于1%,如果按三年市值的平均數或以房產的評估值為計稅依據,稅率定0.8%是合適的。

　　第二步,擴大房產稅的征稅范圍,對部分非經營性房產征稅。為了更好地發揮稅收對房價的調節作用,改變目前存在的有人沒房住和有房沒人住的不合理狀況,應擴大房產稅的征稅范圍,既對經營性也對部分非經營性房產征稅。按國際上通行的做法,給居民每個家庭一套住房(比如人均不超過35平方米或每戶一套最高為144平方米)不征稅,對家庭超過一套的住房征稅。建議對家庭擁有的別墅、豪宅按經營性房產征稅,對超過一套的一般性住房,則按規定的稅率計征,但給予減征30%的稅收優惠。

　　另外,對開發商建好超過兩年沒有出售的房屋征收房產稅。。

　　第三步,將計稅依據由房產原值或三年的平均值改為評估值。待條件成熟,實行以房屋的評估值也就是市值為計稅依據。以評估值為計稅依據,能夠更好地反映房產的真實價格,使稅收負擔更加公平合理。不僅符合國際慣例,也適合中國國情,能更好地發揮房產稅調節貧富差距的作用,促進社會和諧。

　　作者系中國稅務學會理事、中山大學稅收研究中心主任、嶺南學院教授