房產稅征收要考慮居民人均合理居住面積

　　建議首套住房免征,第二套房多為改善性住房,不宜過多調控,在考慮居民人均合理居住面積情況下,以第三套房為界限征稅

　　□李建英

　　發改委的《意見》把“逐步推進房產稅改革”列入了今年財稅體制改革目標中。在這份長達4000多字的《意見》中,關于房產稅的表述僅僅是“逐步推進房產稅改革”9個字,也沒有提供有關房產稅的進一步細節。不過,這9個字的表述卻將近一個月以來的房產稅開征風波推向新階段。

　　對于我國幾近狂熱的樓市,中央政府下決心進行調控,目前政府正考慮通過對房產保有環節征稅的手段調節樓市。我國當前最容易、最方便實現的方式就是由國務院修訂《房產稅暫行條例》,擴大征收范圍,將房產稅征稅范圍從當前的經營性房產擴大到個人非經營性房產,然后按照余值或評估值征稅。而如果征收所謂的物業稅、住房特別消費稅等新稅種,則需要經過立法、評估等程序,有明顯的時滯效應,對目前高漲的房價很難及時有效地抑制。

　　筆者認為,本著打擊投機、抑制投資、保護消費的原則,首套住房免征；第二套住房多為改善性住房,不宜過多調控；在考慮居民人均合理居住面積的情況下,以第三套房為界限征稅。如果將第三套房定為經營性住房,即使不出臺新政,三套以上住房也將進入稅收調控的范圍,每年繳納房產稅,這無疑會給擁有多套住房的人帶來壓力。一旦開征三套及三套以上的房產稅,對于投機者來說,將是信心和預期的打擊。通過提高房產的保有成本,加大囤積房產的風險,將會達到抑制房產投機的目的。此外,持有多套房的人,若持有成本過高會將多余的物業拋出,這一方面增加了二手房市場的供應；另一方面也影響潛在的購房者,一些投機、投資購房行為自然會得到有效抑制。

　　房產稅并非新稅種,我國1986年即出臺了房產稅暫行條例,明確房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納,稅率為1.2%,沒有房產原值作依據的,由房產所在地稅務機關參考同類房產核定；房產出租的,以房產租金收入為房產稅的計稅依據,稅率為12%。房產稅按年征收。只是過去的房產稅暫行條例一直對個人所有的非營業性房產免征而已。

　　根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》,條例由財政部負責解釋,施行細則由地方政府制定。如果要把征稅范圍擴大到住宅,就涉及到修改《暫行條例》,地方政府是沒有權力的。房產稅雖然屬于地方稅,但地方稅只是“屬于地方固定財政收入,由地方管理和使用的稅種”,其設立的權限不在地方政府。而且《立法法》第十條明確規定:“被授權機關不得將該項權力轉授給其他機關”,顯然,即使國務院獲得了全國人大的授權,也不得將該項權力轉授給地方政府機關。對早已頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》,其解釋權歸財政部而不是某一地方政府。

　　要普遍征收房產稅(修改后的),前提是要進行全國性的住宅普查。房產稅如果要擴征(擴大到非經營性的),誰來作代繳機構?再者,該稅以家庭作為核定單位,全國范圍內的家庭核定單位的界定需多長時間?還有,稅基即房屋價值,需要不斷進行動態評估。評估機構的性質如何確定?評估人才的供應及其職業資格的取得需多長時間?由誰來確定評估機構?相應的評估費用由納稅人負擔抑或征收部門負擔?很有可能面臨諸如此類的評估成本太高、耗費人力太大的問題,且有可能出現大量尋租現象。如果個人不去申報房產稅,稅務機關就要和千家萬戶打交道,相應的征收費用就會大幅提高。還可能引發很多規避行為,也有可能出現大范圍的欠稅,那效果就要大打折扣。此外,納稅人有幾套房子,產權是否明確,異地置業、假離婚的情況怎么處理,這些都需要明確。目前在技術上上述的準備條件是否充分?

　　作者系廣東外語外貿大學財經學院稅務系教授