將毛坯房變?yōu)榫b修、從物業(yè)費(fèi)中分一杯羹、增加廣告設(shè)計(jì)費(fèi)用……本月開(kāi)始國(guó)家對(duì)土地增值稅的清算政策出臺(tái)后，廣州不少房地產(chǎn)發(fā)展商正采取“太極推手”化解增值稅壓力。
精裝修利潤(rùn)高達(dá)三四倍
一位不愿透露姓名的發(fā)展商人士向記者透露，目前發(fā)展商主要通過(guò)增加一些“無(wú)形成本”來(lái)進(jìn)行避稅，其中，“將毛坯房變?yōu)榫b修”是最為普遍的方法。“發(fā)展商把普通公寓變?yōu)榫b修房，通過(guò)與裝修公司‘聯(lián)動(dòng)’，就能恰到好處地增加開(kāi)發(fā)成本，降低賬面利潤(rùn)。”該人士表示，例如簡(jiǎn)單裝修一般指廚房、衛(wèi)生間中的設(shè)備，還有房屋粉刷，僅此一項(xiàng)利潤(rùn)就能達(dá)100%～200%；如果是高檔精裝修，包括電視、電腦、網(wǎng)線、音響、空調(diào)……一應(yīng)俱全，按照每一個(gè)單項(xiàng)集中采購(gòu)的方式，精裝修房屋銷(xiāo)售利潤(rùn)可高達(dá)300%～400%。
開(kāi)發(fā)商為避稅增加成本
據(jù)介紹，為了確保整個(gè)裝修經(jīng)費(fèi)變?yōu)槠髽I(yè)的成本開(kāi)支，房屋發(fā)展商往往采取通過(guò)尋找關(guān)聯(lián)裝修公司，或者自行成立裝修公司的做法，確保能夠簽訂多家裝修訂單。按照統(tǒng)計(jì)學(xué)的計(jì)算方法，關(guān)聯(lián)企業(yè)的高成本支出最終仍計(jì)算為開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本。
記者在采訪中了解到，“提供建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用”和“增加廣告設(shè)計(jì)費(fèi)用”也是比較容易做到和常見(jiàn)的方法。發(fā)展商在進(jìn)行這些操作時(shí)，同樣也是通過(guò)聯(lián)裝修公司來(lái)增加成本；而聯(lián)裝修公司一般都會(huì)十分配合，因?yàn)樗麄儾幌胧ヒ粋�(gè)合作客戶(hù)。
資金從沿海轉(zhuǎn)向中西部
白云區(qū)某樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)認(rèn)為，土地增值稅清算對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑是一道“催命符”，就算是對(duì)實(shí)力雄厚的大企業(yè)而言，壓力也一點(diǎn)不小。因?yàn)榇笃髽I(yè)具有樓盤(pán)戰(zhàn)線長(zhǎng)及一定土地儲(chǔ)備的優(yōu)勢(shì)，往往能夠利用這些優(yōu)勢(shì)打“擦邊球”，增加成本減少稅收壓力。從2006年中央多次宏觀調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，敏感的開(kāi)發(fā)商早就把一部分資金從北京、上海、深圳等熱點(diǎn)城市抽出，向中西部省區(qū)的二線甚至三線城市轉(zhuǎn)移，一方面是進(jìn)行土地儲(chǔ)備，另一方面也是在謀求“別墅型”、“休閑豪華型”樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的空間。
寒桐(廣州)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，發(fā)展商可通過(guò)一些合理的方法進(jìn)行避稅，但如果政府認(rèn)為發(fā)展商申報(bào)的成本不合理，一般都會(huì)采取行業(yè)平均成本方法來(lái)征稅，這樣發(fā)展商未必能夠完全達(dá)到避稅的目的。事實(shí)上，發(fā)展商應(yīng)不追求高額利潤(rùn)，而是要不斷擴(kuò)大自己的業(yè)務(wù)，瞄準(zhǔn)中產(chǎn)階級(jí)開(kāi)發(fā)一些中檔產(chǎn)品。(蘇華俊）
