中新社廣州二月四日電　(記者 陳建)二月一日，中國正式實施開征土地增值稅。連日來，廣州房地產(chǎn)業(yè)界熱議此事，不少專家認(rèn)為，廣州房地產(chǎn)將由此告別暴利時代。

　　土地增值稅是房地產(chǎn)市場利益中政府與開發(fā)商的分配，它雖然不是新的政策，但最大的變化在于征收方式由事前的預(yù)征改為清算。過去，一般此類稅種大約占公司開發(fā)成本的百分之三左右；現(xiàn)在，土地增值稅大約占開發(fā)成本的百分之十左右。按過去根據(jù)銷售收入預(yù)征百分之一計算，到現(xiàn)在的按百分之三十甚至是六十計征，這將使房地產(chǎn)業(yè)盡快走向穩(wěn)定發(fā)展的“薄利時代”。

　　一直以來，“囤地優(yōu)于囤房”、“面粉貴過面包”，已是發(fā)展商的共識。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司曾對過去十年廣州房地產(chǎn)開發(fā)商的盈利來源作過系統(tǒng)研究。從整個行業(yè)看，廣州房地產(chǎn)利潤六到七成來自土地“價值轉(zhuǎn)移”(賺土地的錢)、一成五到二成來自管理勞動、一成五到二成來自風(fēng)險創(chuàng)新報酬、百分之三到五來自壟斷收益。

　　也就是說，以前的不少開發(fā)商獲得利潤，更多的是來自于土地的升值，因為以幾百元的樓面地價甚至更低的價格獲得土地，等土地的價格上升后再進(jìn)行開發(fā)，彼時的樓面地價已經(jīng)上千元了，開發(fā)商此時以幾千元的價格進(jìn)行銷售，只要能銷售出去就能獲得高額的利潤。五年前，廣州金沙洲土地賣一千五百元/平方米恐怕都沒有人要，但去年已賣到四千零三十三元/平方米。

　　據(jù)了解，中國地產(chǎn)上市公司中著名的“招、萬、金”三劍客和中海地產(chǎn)，向來都被市場公認(rèn)為有品牌、資信好、管理能力強，按二00五年結(jié)算的銷售量分析，他們手頭的土地存量可供未來五到十四年的開發(fā)。土地增值稅清算管理之后，如果完全按照規(guī)定的累進(jìn)稅率計算(即賺得越多繳稅越多)，對原先以低地價儲備了大量土地公司的利潤水平有較大的影響。此前開發(fā)商們比拼的是拿地的眼光，而現(xiàn)在比拼的是產(chǎn)品的贏利能力。

　　不久前，中國首例“三限雙競”(在限戶型、限房價、限銷售對象的基礎(chǔ)上，競地價、競房價)地正式開標(biāo)，廣州科學(xué)城H三、H四地塊拍出空前低房價，其中H四地塊房價更限于四千元/平方米內(nèi)，行家估算開發(fā)商利潤不超過二成，大大低于以前的三到四成。據(jù)悉，該例“三限雙競”作為全國執(zhí)行國六條細(xì)則的賣地方式試點，將成為一個“標(biāo)竿”，換言之，今后開發(fā)商在開發(fā)贏利能力之外又被賦予更高的要求，正如專家所言，“這提醒開發(fā)商今后拿地時要考慮更周全，不僅要考慮房價、地價，還要考慮兩者的權(quán)重和匹配關(guān)系”。

　　專家指出，土地增值稅清算管理，無疑進(jìn)一步縮小房地產(chǎn)企業(yè)贏利空間、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的提升，這也給某些開發(fā)商提供了一個“漲”的理由，當(dāng)然，至于會否真的會導(dǎo)致房價上升，還需看市場的供求情況。(完)