日前，戴德梁行在其最新發布的《亞太區2006年物業市場回顧報告》中指出，盡管受到一系列政策波動的影響，但2006年中國內地房地產市場仍然吸引了大批境外資金。尤其是在整購方面表現突出，從整購物業的地域分布上看，北京依然為外資首選地。而這樣的趨勢似乎在剛剛開始的2007年仍在繼續。

　　正如戴德梁行高級助理董事、商業地產項目策劃顧問業務負責人張家鵬所言，在歷經了約5年的高速發展后，2007年將是北京商業地產市場的一個里程碑。他表示，在2007年，過往幾年開工建設的大型項目諸多會進入營業狀態，北京的新商業格局將初步形成。同時，北京商業地產市場將繼續朝更為成熟理性的方向發展，表現出九大全新走向。

　　進入歷史開業最高峰期

　　由于即將到來的2008年，北京為了迎接第29屆奧運會，諸多商業項目預計交付及開業時間都設定在了2007年，因此2007年將會形成商業項目集中開業之態勢，且2007年度將可能是北京商業地產市場由史以來商業面積供應最為集中的年份，整體商業零售市場將進入空前激烈競爭的狀態。

　　多中心商業格局正式形成

　　2007年隨著新項目的開業，在望京、中關村、亞運村等區域板塊將形成多個總面積超過西單的新商業中心，北京原有商業相對集中的態勢將得到有效緩解，商業“多中心”的格局將正式形成，同時也意味著北京城市總體規劃的階段成果實現。

　　購物中心零售模式成主流

　　北京商業市場中的大型商業項目，從零售模式而言一直是百貨占據主導地位，如百盛、SOGO、中友都是典型的百貨代表；在2007年將有大量頗具規模的新商業項目開業經營，如新光三越、四季商城、西單MALL等，這些項目大多都是以購物中心的模式進行運營，伴隨著其集中開業，亦將確立購物中心在北京商業零售市場上的主流模式地位。

　　高檔商業競爭加劇

　　之前北京商業零售的競爭主要集中于中檔及中高檔次，高檔商業競爭態勢顯得相對緩和，項目數量亦相對有限，僅國貿、賽特等少數幾家。看重高檔商業在北京之發展空間，諸多新發展項目選擇了高檔次定位，2007年這些項目中大多將會陸續開業，包括新光三越、四季商城、柏悅生活等，這將促使北京高檔商業競爭加劇。

　　餐飲及休閑業態快速發展

　　隨著收入水平持續提高，北京人口的消費正由“需求型”向“享受型”方向快速轉化，使得餐飲及休閑業態增長迅速，并日漸成為消化商業地產面積的重要角色。北京2007年將有較大量的商鋪面積開業，且新開業項目諸多位于非中心區域，這些項目需更多考慮引入餐飲及休閑業態來提升自身聚客力，所以大量非中心位置的商鋪開業將對餐飲及休閑業態的發展產生更大推動作用。

　　政府繼續實施嚴格管制

　　在北京商業地產市場集中供應的現實狀況下，政府亦看到其中蘊藏的風險，在2007年預計其將對商業地產實施進一步管制，并將可能出臺相對更為細則的相關規章，以規范城市商業網點的建設，控制新建商業項目的審批、防范無序競爭、城市資源浪費等不利情況發生。政府的行為將引導城市商業地產開發逐漸步入理性化，商業地產項目的開工量與上年相比將可能會有所降低。

　　只租不售模式進一步發展

　　2006年，只租不售的日趨被商業地產開發商所采用。而張家鵬認為，2007年三大因素仍將推動只租不售模式的進一步發展。第一，中國政府逐步對商業地產進行嚴控，良好地段的商業用地供應愈發稀缺，從而促使目前能取得土地的開發商更有想法去自行持有物業，享受長遠租金收益。其次，目前已經產生了大量頗具實力的本土開發商，并且實力背景的外資也已大量進入，使市場上已經存在有相當數量有能力持有物業的發展商，這些發展商在進行商業地產開發時可能會更多考慮只租不售；第三，中小商鋪投資者越來越理性，對于購物中心式的產權商鋪也開始警惕，商鋪的銷售難度加大，使得企圖借助商鋪散售快速套現的想法再也難以實現，所以中小商鋪投資者的成熟亦推動了只租不售的發展。

　　中型面積租戶數量提升

　　此前，從面積上進行區分中可以看出，北京乃到全國商業地產可供選擇的租戶類型呈現出“啞鈴狀”特征，一種是所需面積超過1萬平方米的超市、百貨、家居等大型租戶，另一種是單位所需面積較小的服裝類商家。因此，市場上相對缺乏面積需求在1000-5000平方米之間中型商家租戶，此種現實狀況對大型商業地產開發商進行業態組合形成了限制。而自中國商業零售市場對外資開放以來，北京商業零售市場上的品牌豐富程度在近兩年得以明顯提升，中型租戶亦發展迅速，到2007年市場上的中型租戶將達到相當的數量，中型租戶的增加使購物中之業態組合具備了更多靈活選擇的可能。

　　大型賣場租金上揚

　　毫無疑問，目前以超市及百貨為代表外資零售商正以加速度的態勢進入北京市場，并且諸多都制定了龐大的開店計劃，對商業店鋪形成了強勁需求。而北京商業地產雖然供應量較大，但由于大型賣場商家的租金支付能力相對不高，且對物業硬件有諸多特殊要求，所以可供其選擇的商鋪亦相對受限，同時近兩年北京對于大型商業地產審批處于緊縮的狀態，所以未來可選擇的項目將顯得更為稀缺。張家鵬認為，在需求增長、供應衰減的情形下，預計2007年大型賣場的租金將會有所增長。(曲紅娟)