●2006年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長21.8%，同比加快0.9個(gè)百分點(diǎn)，但比1至11月回落2.2個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)了下半年以來的回落態(tài)勢，預(yù)計(jì)2007年一季度房地產(chǎn)投資增速再次抬頭的可能性非常大，并將帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資增速出現(xiàn)反彈。

　　●2006年12月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.4%，環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月高0.1個(gè)百分點(diǎn)。除上海外，全國主要城市房價(jià)漲幅仍然偏高，顯示前期房地產(chǎn)調(diào)控并未達(dá)到預(yù)期效果。

　　●土地增值稅清算政策的出臺(tái)再次顯示了高層從嚴(yán)調(diào)控房地產(chǎn)的決心，隨后還可能有一系列調(diào)控措施出臺(tái)，新一輪地產(chǎn)調(diào)控將在土地、稅收、信貸等方面繼續(xù)推進(jìn)，重點(diǎn)將加大已頒布政策的執(zhí)行力度。 　　

    全國房地產(chǎn)投資依然保持高增長，主要城市房價(jià)漲幅仍然偏高。由于二次調(diào)控效果非常不理想，在土地增值稅清算拉開三次房地產(chǎn)調(diào)控序幕后，預(yù)計(jì)兩會(huì)前后會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控措施。建議低配地產(chǎn)股，回避三次房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)投資保持高增長

　　2006年全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資109870億元，比上年增長24.0%，增幅回落2.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資93472億元，增長24.5%，回落2.7個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資19382億元，比上年增長21.8%，加快0.9個(gè)百分點(diǎn)，但比1至11月回落2.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資增速在經(jīng)歷了二季度的上升后，下半年以來一直延續(xù)回落態(tài)勢；全年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為20.7%，保持穩(wěn)定。

　　投資增速持續(xù)回落的主要原因是新開工項(xiàng)目投資下降，2006年全年新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資67036億元，比上年下降4.4%；新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資占全部施工項(xiàng)目計(jì)劃總投資的比重為30.9%，下降7.7個(gè)百分點(diǎn)。全年施工項(xiàng)目計(jì)劃總投資216652億元，比上年增長19.2%，增幅比1至11月回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。隨著2007年1季度新開工項(xiàng)目高峰期的到來，以及部分延后項(xiàng)目的陸續(xù)開工，預(yù)計(jì)2007年一季度房地產(chǎn)投資再次抬頭的可能性非常大，并將帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資增速出現(xiàn)反彈。

　　主要城市房價(jià)漲幅仍偏高

　　2006年12月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.4%，漲幅比上月高0.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月高0.1 個(gè)百分點(diǎn)。新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.3%，漲幅比上月高0.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.6%，漲幅與上月持平。同比漲幅較大的主要城市包括：秦皇島11.8%，北京10.4%，深圳10.0%，福州9.8%，廈門9.1%，成都8.5%和廣州8.3%等；上海微降0.1%。除上海外，北京、深圳等城市房價(jià)漲幅仍然偏高，顯示出前期房地產(chǎn)調(diào)控并未達(dá)到預(yù)期效果。

　　據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2007年1月份，房價(jià)繼續(xù)延續(xù)去年上漲態(tài)勢，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲5.6%，漲幅比上月高0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　熱點(diǎn)城市的新建房房價(jià)依然保持接近甚至超過一成的增長。統(tǒng)計(jì)顯示，2007年1月份，深圳新建商品住房的銷售價(jià)格比前年同期上漲10.2%，北京以9.9%的增幅排名第二，這是北京在去年連續(xù)7個(gè)月保持兩位數(shù)的增幅后增幅首次低于10%。

　　三次房地產(chǎn)調(diào)控拉開序幕

　　2007年1月16日，國稅總局公布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求自2月1日起對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行增值稅清算。該《通知》的出臺(tái)顯示了高層從嚴(yán)調(diào)控房地產(chǎn)的決心，將會(huì)壓縮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤空間、加大資金壓力，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性不利影響，預(yù)計(jì)2006年開始行業(yè)毛利率平均下降5至10個(gè)百分點(diǎn)，大部分開發(fā)企業(yè)為完成未來幾年經(jīng)營計(jì)劃將不得不加大開發(fā)規(guī)模、多結(jié)算面積，對企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生壓力。該政策對不同類型開發(fā)商影響不同，對市場化程度高的開發(fā)商影響小于市場化程度低的開發(fā)商，對利用特殊資源低價(jià)大量拿地的開發(fā)商影響最大。

　　回避三次房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)

　　2006年房地產(chǎn)調(diào)控政策非常全面，但執(zhí)行不理想，2007年將是房地產(chǎn)調(diào)控的“執(zhí)行年”，三次房地產(chǎn)調(diào)控將在土地、稅收、信貸等方面繼續(xù)推進(jìn)，重點(diǎn)將是加大已經(jīng)頒布政策的執(zhí)行力度，會(huì)繼續(xù)收緊銀根和地根，加大已頒布政策的執(zhí)行力度；加息也是可以預(yù)期的；長期看，不動(dòng)產(chǎn)稅也會(huì)推出。總體判斷，調(diào)控將是一種常態(tài)，行政手段將掌握調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)在松緊適度的范圍內(nèi)，以維持經(jīng)濟(jì)增長和充分就業(yè)，調(diào)控效果會(huì)低于中央政府預(yù)期。

　　三次房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)導(dǎo)致地產(chǎn)股波動(dòng)，預(yù)計(jì)調(diào)整幅度會(huì)小于前兩次調(diào)控對地產(chǎn)股的影響，地產(chǎn)板塊上半年超越大盤的可能性較小。未來地產(chǎn)股投資機(jī)會(huì)有以下四個(gè)方面：(1)龍頭地產(chǎn)股；(2)京津地產(chǎn)股；(3)投資性物業(yè)較多的地產(chǎn)股，(4)集團(tuán)實(shí)力雄厚及實(shí)質(zhì)重組的地產(chǎn)股。(國信證券經(jīng)濟(jì)研究所 方焱 陳林）