土地增值稅清算政策的實(shí)施，對(duì)住宅開(kāi)發(fā)商的影響顯而易見(jiàn)。“土地增值稅政策的實(shí)行終結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)的暴利。”昨天，亞洲最大上市地產(chǎn)公司之一的凱德置地總裁林明彥向記者表示。
林明彥介紹說(shuō)，土地增值稅的征收落實(shí)會(huì)導(dǎo)致回報(bào)率有所下降，按照目前的市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，住宅開(kāi)發(fā)的回報(bào)率已經(jīng)不如從前那么豐厚。“平均在10%至20%之間，最高不會(huì)超過(guò)20%的回報(bào)率。”與此同時(shí)，近期隨著政策力度的逐漸加大，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛順應(yīng)時(shí)勢(shì)進(jìn)行策略調(diào)整。
剛剛發(fā)布2006年業(yè)績(jī)公告的華潤(rùn)置地(1109.HK)和上海置業(yè)(1207.HK)，同屬于在港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，但兩者于2006年的純利表現(xiàn)卻并不相同。與2005年同期相比，前者企業(yè)純利8.59億港元，同比增加123%；而后者的企業(yè)純利卻下跌了16%。究其原因，不少分析師認(rèn)為，華潤(rùn)置地已在去年便從住宅開(kāi)發(fā)商成功轉(zhuǎn)型為綜合性地產(chǎn)商，“實(shí)現(xiàn)了住宅開(kāi)發(fā)與出租兩項(xiàng)業(yè)務(wù)并行的發(fā)展策略”。而上海置業(yè)雖然已認(rèn)識(shí)到調(diào)整發(fā)展策略的必要性，但仍然處于向產(chǎn)品多元化方向的轉(zhuǎn)型時(shí)期，旗下發(fā)展項(xiàng)目依然以住宅為主。因此，對(duì)于企業(yè)純利表現(xiàn)小幅下調(diào)的情況，上海置業(yè)方面也坦承，土地增值稅清算政策對(duì)于集團(tuán)利潤(rùn)率有一定影響。
林明彥表示，企業(yè)對(duì)于土地增值稅的清算已經(jīng)提留準(zhǔn)備金，因此實(shí)質(zhì)性影響并不大。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益規(guī)范化，住宅開(kāi)發(fā)的回報(bào)率已經(jīng)有所下降，只能說(shuō)是“一般”而已。在其母公司嘉德置地日前發(fā)布的2006年業(yè)績(jī)報(bào)告中，截至去年12月31日，該集團(tuán)在華全資子公司凱德置地在中國(guó)的年總收入達(dá)到31.75億元人民幣，較之2005年增長(zhǎng)了44.0%。而息稅前收入達(dá)到18.3億元，同比增長(zhǎng)幅度為81.3%。但中國(guó)區(qū)總收入在嘉德置地集團(tuán)收入中的所占比例，卻較之去年同期有小幅下降，從24%下調(diào)至20%。
受中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀影響，不少發(fā)展商在企業(yè)發(fā)展策略上進(jìn)行了調(diào)整。華潤(rùn)置地表示，隨著大股東華潤(rùn)集團(tuán)陸續(xù)進(jìn)行的多項(xiàng)商辦物業(yè)收購(gòu)?fù)瓿桑鲎馕飿I(yè)利潤(rùn)回報(bào)明顯增長(zhǎng)。而上海置業(yè)同樣認(rèn)為，隨著2006年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)行，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入整合期的特征愈加明顯，一方面開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇，另一方面整體行業(yè)的生存方式產(chǎn)生轉(zhuǎn)變，從過(guò)去的單純投資性增長(zhǎng)向長(zhǎng)線布局方向發(fā)展。“集團(tuán)基于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，致力于從純住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型為產(chǎn)品多元化發(fā)展、租售并舉的綜合性房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)商。”(唐文祺)
