來自策源機構咨訊研發中心的統計數據表明，2007年2月份上海全市商品住宅供應量僅為35.8萬平方米，較之2006年月平均供應量銳減近100萬平方米，供求比達到1:1.73，創2005年1月以來新高。

　　這個數字背后是否像部分購房者擔心的那樣，意味著非正常操控行為的出現，或是房地產市場將整體走強？對此，策源機構咨訊研發中心分析師結合當前上海房產市場現狀，為本報讀者做出評點。

　　2月供應量銳減屬正常

　　歷年數據表明，由于黃金周的影響，每年4月、9月以及春節前的一個月都會形成供應高峰，而春節所在月份則相應成為全年供應的低谷。

　　策源機構咨訊研發中心認為，有效工作日的減少和消費習慣的變化導致供應量減少，是造成這種狀況的主要原因之一。2007年2月18日是傳統春節，長達7天的春節假期直接導致了有效工作日的縮減和消費重點的轉移。根據慣例，春節前后各一周對于新房批準預售基本屬于“無效”工作日，同時由于今年的春節較往年晚，對2月份市場供應的影響亦相對較大。

　　另一方面，春節所蘊涵的深層次的文化背景直接導致了消費重點的轉移，休閑、娛樂、食品、服飾等快速消費市場需求旺盛，房地產市場的需求假性萎縮，成為銷售淡季，供應方根據需求的變化調節供求量，適應階段性市場變化，純屬正常的市場反應。

　　同時，策源機構咨訊研發中心認為，行業運營模式導致供應量萎縮。由于行業運營的特殊性，年后開發商普遍從年前的業績報表及現金流等資金壓力中解脫，同時春節假期屬于傳統的銷售淡季，開發商放慢供應節奏，屬正常的行業和市場規律。另一方面，100萬平方米的商品房囤積對于2000萬-3000萬平方米/年的上海房地產整體市場而言所占的份額很小，開發商通過囤積房源等非正常手段操控房價實現的可能性極低。

　　囤房不能獲得更大利潤

　　策源機構咨訊研發中心認為，整體市場背景不允許囤積房源。囤積房源是指開發商保留符合預售條件的房源，不公開推售，以期在后市獲得更高額的利潤回報。作為一種非正常的操作手段，成功實現的先決條件是市場進入或即將進入快速上升的通道，以及延遲推售不會帶來開發成本的大幅增加或增加的成本遠小于增值的利潤。

　　策源機構咨訊研發中心表示，眾所周知，經過兩次宏觀調控，上海房地產市場早已退出快速上漲，供應量和價格在宏觀調控后趨于平穩，處于相對平穩的調整期，整體的市場背景顯然不具備囤積商品房供應的外部環境。同時，由于兩次宏觀調控未能達到預期效果，政府工作報告亦將“抑制房價過快上漲、保持合理的價格水平”作為下一年度的工作重點，可以預見，繼續深化調控措施，將是2007年房地產行業的主基調。

　　策源機構咨訊研發中心認為，滬上房地產市場在此宏觀背景下，價格大幅增長的可能性極小，開發商囤積房源不具備后市升值獲利空間。另一方面，土地使用稅率的增加和土地增值稅清算促使開發商不得不縮短項目的開發周期，減少開發成本。囤積房源與此背道而馳，開發商“得不償失”。

　　單月供求無關整體市場

　　策源機構咨訊研發中心同時認為，由于春節對于供應量的影響，每年2月份前后都會出現供求關系的變化，但并不能作為市場轉變的依據。根據房地產市場消費規律的特殊性，春節效應導致其所在月份的供求關系偏離正常值，通常不具備市場參考意義，將春節前后兩月(通常為1-2月份)整體考慮更為科學。

　　策源機構咨訊研發中心表示，宏觀調控前的2005年1-2月份，房價快速上升，供遠小于求。2006年1-2月份，受第一次宏觀調控的影響，供求關系發生變化，市場需求量萎縮；同年二季度，市場開始回暖。第二次宏觀調控對供應結構的調整沒有對市場需求產生太大的影響，2007年1-2月份的供求矛盾進一步緩和，供求比為1:0.85。

　　另一方面，市場走強必須基于量和價的雙重考量，2007年2月全市商品住宅成交均價9517元/平方米，僅比1月份增長了0.68%，略低于2006年全年平均水平，因此從價格的角度而言，不能支持市場走強的立論。

　　策源機構咨訊研發中心表示，在現有市場背景下，整體政策環境和區域市場的供求環境，囤積房源對開發商而言，即缺乏操作條件又缺少盈利空間。與此同時，近百萬平方米供應量的變化相對于全年近3000萬平方米的市場供應而言影響力有限，不足以對房地產市場產生大的變局，上海房地產仍將保持平穩的市場走勢。(李麗）