春節(jié)甫過(guò)，深圳房產(chǎn)市場(chǎng)又是漲聲一片。在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)、低通脹并存的特征下，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)投資規(guī)模和價(jià)格指數(shù)雙高增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。而與上漲中的樓價(jià)對(duì)應(yīng)的，是春節(jié)前后同比滑落的銷售量。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些跡象表明，2007年深圳樓市的走勢(shì)正漸趨明朗，去年推出的地產(chǎn)新政策已經(jīng)開(kāi)始發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)理性程度增加，而新政策積極的引導(dǎo)，將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康理性發(fā)展的有力支撐。
房?jī)r(jià)與銷售量步調(diào)不同
已銷售出90%的中信紅樹(shù)灣三期的前兩棟，從1月開(kāi)盤時(shí)的23000元／平方米，截至目前已漲到26000元／平方米。而豪宅項(xiàng)目?jī)S城東方花園4萬(wàn)到8萬(wàn)元的價(jià)格，更是將南山區(qū)春節(jié)后一周(即2月26日-3月4日)的商品住宅交易均價(jià)拉過(guò)了20000元／平方米。除了南山區(qū)之外，關(guān)內(nèi)外各區(qū)住宅項(xiàng)目的價(jià)格比起去年都有所增長(zhǎng)。
來(lái)自房地產(chǎn)交易中心的信息表明，剛剛過(guò)去的2月份，全市商品房成交均價(jià)為每平方米11133元，商品房總成交面積為328876平方米，成交量為3028套，成交總面積比去年12月下降了五成多。而同比2006年春節(jié)過(guò)后的2月，均價(jià)比去年2月的每平方米8911元上漲了25%，成交套數(shù)則比去年2月的4843套下降了37%。
除了商品房入市量減少和春節(jié)過(guò)節(jié)的原因，銷售量下滑更多是由于買家在目前過(guò)熱的市場(chǎng)前持觀望態(tài)度，持幣待購(gòu)造成的。人們面對(duì)當(dāng)前走勢(shì)不明的樓市普遍有所保留，置業(yè)者鄭先生在春節(jié)前后逛遍了福田區(qū)的新房，最后還是不敢出手：“找不到一個(gè)價(jià)格稍微可以接受的樓盤，樓盤價(jià)格互相攀高，置業(yè)者買房有些盲目。”
樓市將在高位平穩(wěn)運(yùn)行
深圳房?jī)r(jià)的整體高位運(yùn)行是由2005年7月開(kāi)始的。之前深圳的房?jī)r(jià)一直處于緩慢上漲的狀態(tài)，2005年之后的房?jī)r(jià)則增幅明顯。到了2007年，銷售面積則首次出現(xiàn)下滑。
這種銷售情況存在著明顯的矛盾。關(guān)內(nèi)多年來(lái)一直以供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)作為市場(chǎng)的常態(tài)，關(guān)外住宅更是大量依附于關(guān)內(nèi)人士的投資行為。投資客只看到利好消息，把房子當(dāng)成一種投資品來(lái)投資。據(jù)龍崗區(qū)政府機(jī)構(gòu)發(fā)布的《龍崗中心城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工和空置情況表》顯示：2006年龍崗中心城房屋空置面積為91620平方米，占總銷售面積226569平方米的41%，同比增長(zhǎng)21.46%。“作為市場(chǎng)理性狀況的一個(gè)顯著指向標(biāo)，41%的空置率無(wú)疑已經(jīng)太高了。”置業(yè)國(guó)際董事、總經(jīng)理姜樹(shù)榮如是說(shuō)。
除了空置率之外，另外還有兩個(gè)判斷市場(chǎng)狀況的指數(shù)，分別是一套商品房的價(jià)格與一個(gè)家庭年收入之間比值的房?jī)r(jià)收入比，與每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間比值的租售比，前者深圳2006年以來(lái)一直超過(guò)10倍，后者則超過(guò)了1：250,都大大超出了國(guó)際上定義的安全警戒線。
“現(xiàn)在買房的分自住與投資兩類人，自住的對(duì)漸高的房?jī)r(jià)會(huì)感到恐慌而匆匆出手，而投資的又會(huì)由于嘗到甜頭，不肯收手。”星彥地產(chǎn)品牌總監(jiān)王世泰在分析房?jī)r(jià)持續(xù)走高的原因指出。同時(shí)由于深圳土地資源的高度稀缺，有限的土地在反復(fù)轉(zhuǎn)手交易的過(guò)程中，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
樓市理性色彩漸濃
開(kāi)春樓市“開(kāi)門不紅”的態(tài)勢(shì)，在一定程度上可以勾勒出并影響今年的樓市走勢(shì)。展望2007年，深圳樓市“降火”、“調(diào)整”、“執(zhí)行年”、“消化期”都成為城中熱議的關(guān)鍵詞。
卓越集團(tuán)董事長(zhǎng)李曉平接受采訪時(shí)表示：“今年2月份市場(chǎng)的反應(yīng)比較冷靜，這說(shuō)明買賣雙方對(duì)政府調(diào)控房地產(chǎn)的決心和力度是有信心的，用這段時(shí)間來(lái)明確房產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的優(yōu)化結(jié)構(gòu)。在2007里，憑借政府的調(diào)控，政策的落實(shí)得力，整個(gè)市場(chǎng)還是會(huì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。”
無(wú)疑今年的樓市是對(duì)前兩年高漲不退的一個(gè)消化期，應(yīng)該市道平穩(wěn)，沒(méi)有大起大落，通過(guò)這一年將市場(chǎng)調(diào)整到更健康更理想的狀態(tài)。
許多人也期待2007年成為“房?jī)r(jià)回落年”。有關(guān)人士大膽預(yù)測(cè)道：“10年一輪的起伏周期已經(jīng)快到了下降階段，最早在2008年底，或者2009年初，深圳房?jī)r(jià)將出現(xiàn)拐點(diǎn)，到時(shí)房?jī)r(jià)自然會(huì)回落。”針對(duì)這種情況，購(gòu)房自住與作為租賃的長(zhǎng)線投資仍有其可行性，而短期投機(jī)則顯得有些不合時(shí)宜。(韓文嘉)
