日前，上海社會科學院完成的一份研究報告顯示，上海住宅市場出現了前所未有的變化：住宅的價格上漲幅度已經低于消費品價格上漲的幅度。

　　同時，上海商品住房價格指數預警表顯示，房價在連續6年持續上漲后首次出現下跌，供求關系出現逆轉，未來至少3年將出現供大于求的局面，空置量將持續上升。

　　房價回歸“正常”

　　上海社科院研究報告課題小組成員張泓銘向《中國經濟周刊》介紹，他們剛剛完成的一份名為《中國城市房地產發展評價和預警體系研究》報告(以下簡稱“報告”)顯示，經過兩年的宏觀調控，上海房地產指數的增長速度從2003年到達頂點后開始放緩，與消費物價指數相比，房價上漲幅度正逐步回落，到2006年，房價指數高出消費物價指數6.2%，已經進入‘正常’范圍，顯示調控已經奏效。

　　“歷時4年多，以上海市場作為局部運行的范本進行示例，旨在‘構建國內房地產市場的風險預警體系’的這份報告已經通過有關部門驗收，一旦條件成熟，將在全國范圍推廣實行。”張泓銘說，“ 隨著報告的正式公布，全國性的房產健康預警體系也可能相應建立。”

　　分析人士指出，宏觀調控的效果之所以在上海更為明顯，是因為上海房地產市場的流通性相比其它地區更高，系統更加完整，得以讓政策作用的傳導速度更快，“藥效”從而發揮迅速，為全國城市房地產提供了成功范本。

　　3月27日，出席上海第一屆TOP50高峰論壇的上海市房屋土地資源管理局副局長龐元發出了同樣聲音：上海在2006年住宅市場運行平穩，宏觀調控已基本到位；2007年將繼續這一走勢，房地產投資以及房價都將保持穩定狀態，宏觀調控的作用將全部顯現。

　　“今年上海商品住房價格也將總體穩定，或許在平穩中有極為微弱的升降。兩年來的調控尤其是2006年房地產轉讓營業稅和轉讓所得稅的調升和開征，使短期炒房客幾乎離場，長期投資者則相當謹慎，剩下的住房需求主要是真實的使用者和有真實需求依托的投資者。” 上海社科院研究報告課題小組成員張泓銘說。

　　“國家宏觀調控的決心和后續出臺的政策，將會影響到消費者的觀望，開發商在市場特別是資金壓力和銷售回款速度放慢的情況下，我估計今年下半年，還會在價格上有所松動。” 3月28日，中國指數研究院毛治博士接受《中國經濟周刊》采訪時說，“當然這僅是對上海的市場而言。”

　　去年房價明“跌”暗“升” “臨界”拐點今年始至

　　“事實上，2006年上海房價并沒有下跌。” 毛治博士告訴《中國經濟周刊》，根據社科院報告對實際交易數據的統計，2005年，上海住宅銷售均價是7767元每平方米，2006年是8519元每平方米，“所以，上海去年的整體房價水平是上漲的。”

　　而根據國家發改委、國家統計局的統計數據，在過去半年多時間里，上海新建商品住房銷售價格與上一年同期相比，幾乎一直處于下跌態勢，其中5次領跌全國，成為全國房價下降最為明顯的城市。

　　“社科院報告用的是上海中房價格指數，是一種叫價體系(asking price)，即成交多少就是多少，反映房屋交易的實際價格。在上海中房價格指數中，2006年并沒有下跌，根據發改委、國家統計局的數據反而是下跌了。”毛治說。

　　根據上海中房價格指數，2007年1—3月，上海住宅銷售均價為8132，相比去年平均8519元/平方米的水平，直到今年一季度，上海首度發出了均價下跌的信號。

　　“以我對上海房價的研究和感覺，今年的上海房價到了止漲始跌的臨界點。毛治進一步向《中國經濟周刊》分析，“2006年房價均值超過2005年；預計2007年，上海房價將在穩定中有小幅下跌。”

　　不過，令消費者困惑的是，據發改委、國家統計局3月19日發布最新數據，2月份上海新建商品住房銷售價格以0.1%的微弱漲幅，暫別持續多月的新房價格下滑。

　　供大于求局面呈現

　　“3月份的上海房展會，我們對購房者的需求做了一個專項調查，在120人的有效樣本中，只有28%的人在今年有購房的意向。”3月26日，搜房網全球機構(上海)資訊有限公司負責人告訴《中國經濟周刊》，“這預示，在今年，購房者的市場觀望氣氛依然濃厚。”

　　根據上海市房屋土地資源管理局統計數據顯示，上海市商品住宅成交量“萎縮”。2月份，上海市商品住宅成交面積為99.1萬平方米，與上月成交面積177.1萬平方米相比，環比下跌了44%。其中，普通商品住宅成交面積61.1萬平方米，較上月減少63.9萬平方米，與2006年同期相比則上漲了15%。別墅類項目本月成交7.2萬平方米，成交面積較上月下降4.7萬平方米。今年1月份，上海市共有16個項目推出新盤，僅為2006年12月份一半。

　　2006年，在宏觀調控的連續作用下，短期炒房者紛紛離場，長期投資者也變得謹慎，只剩下有限的真實住房需求。上海商品住房供求關系開始出現逆轉，商品住宅租售量(銷售面積與出租面積之和)占供應量(竣工面積與上年空置面積之和)的89.27%。這意味著市場需求開始小于供給，商品住房供應無法被全部消化。

　　此前，上海市政協所作的一項專題調研也指出，上海的商品住房未來供大于求的局面將會至少維持3年，供求比約為1∶0.72，商品房以婚房和改善性要求為主。

　　“2006年，上海房地產投資額1276億，比前一年上漲2.3%，低于全國20%左右房產投資漲幅，今年前兩月上海房地產投資額175.8億，預計今年投資總額1200億～1300億，與2006年基本持平。”漢宇地產陸家嘴區域董事鄧洋說，“這是‘無形的手’在起作用，穩定了供求失衡的房地產市場。”

　　上海房價降還是升

　　“報告樣本分析反映了‘面上的’情況；實際上，扭轉上海房價的標準性事件尚未出現。”3月27日，中原地產研究咨詢部經理龔敏接受《中國經濟周刊》采訪時說。

　　據上海市著名的房產經紀公司浩坤地產分析，盡管市場已經傳出房價6年來首次下跌，回歸“正常”范圍；但是，從實際情況看，這個報告其實沒有太大的價值。“今天開盤公寓，明天開盤別墅，各種數據游戲，其實很難有準確的指導意義。” 浩坤地產的研究員宋照夕說。

　　事實上，業內對上海房價的底氣還是看好的。

　　“強勁的‘世博版塊’是上海房價最有效果的‘發動機’，世博紅線區房價在近2年還會居高不下，同時，閔行磁懸浮、京滬高鐵等大工程也拉升上海房價。” 宋照夕告訴《中國經濟周刊》，“目前，上海7條地鐵在建設，從市區到嘉定松江南金山東南西北‘放射性’鋪開，使房地產的‘梯度效應’削弱，上海房價整體盤面后勁十足。”

　　根據上海市房屋土地資源管理局向《中國經濟周刊》提供的資料，2006年，上海住房成交量為2554萬平方米(其中包括500多萬配套商品房)，同比下降11%，2007年1～2月份，成交量為273萬平方米，預計今年全年成交總量也將保持平穩；2006年住宅供應結構逐步優化，全部成交中，內環線以內占11%，內環到外環之間為32%，外環線以外57%，交易重心外移。

　　“從政府層面看，今后民生問題將成為重點，普通老百姓的住房問題仍然是政府最為關注的。所以，上海地區的房地產業的健康發展，是市政府最重要的工作目標之一。”上海市政府一位官員稱。

　　這位官員透露，目前，房地產開發中，存在政府與開發商結盟現象，利益集團的搏弈，傷害了房地產市場的健康，政府會考慮整治，以確保廣大市民的利益。(張俊才)