日前，上海社會(huì)科學(xué)院完成的一份研究報(bào)告顯示，上海住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的變化：住宅的價(jià)格上漲幅度已經(jīng)低于消費(fèi)品價(jià)格上漲的幅度。

　　同時(shí)，上海商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)預(yù)警表顯示，房?jī)r(jià)在連續(xù)6年持續(xù)上漲后首次出現(xiàn)下跌，供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，未來(lái)至少3年將出現(xiàn)供大于求的局面，空置量將持續(xù)上升。

　　房?jī)r(jià)回歸“正常”

　　上海社科院研究報(bào)告課題小組成員張泓銘向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》介紹，他們剛剛完成的一份名為《中國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展評(píng)價(jià)和預(yù)警體系研究》報(bào)告(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”)顯示，經(jīng)過(guò)兩年的宏觀調(diào)控，上海房地產(chǎn)指數(shù)的增長(zhǎng)速度從2003年到達(dá)頂點(diǎn)后開(kāi)始放緩，與消費(fèi)物價(jià)指數(shù)相比，房?jī)r(jià)上漲幅度正逐步回落，到2006年，房?jī)r(jià)指數(shù)高出消費(fèi)物價(jià)指數(shù)6.2%，已經(jīng)進(jìn)入‘正常’范圍，顯示調(diào)控已經(jīng)奏效。

　　“歷時(shí)4年多，以上海市場(chǎng)作為局部運(yùn)行的范本進(jìn)行示例，旨在‘構(gòu)建國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系’的這份報(bào)告已經(jīng)通過(guò)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收，一旦條件成熟，將在全國(guó)范圍推廣實(shí)行。”張泓銘說(shuō)，“ 隨著報(bào)告的正式公布，全國(guó)性的房產(chǎn)健康預(yù)警體系也可能相應(yīng)建立。”

　　分析人士指出，宏觀調(diào)控的效果之所以在上海更為明顯，是因?yàn)樯虾７康禺a(chǎn)市場(chǎng)的流通性相比其它地區(qū)更高，系統(tǒng)更加完整，得以讓政策作用的傳導(dǎo)速度更快，“藥效”從而發(fā)揮迅速，為全國(guó)城市房地產(chǎn)提供了成功范本。

　　3月27日，出席上海第一屆TOP50高峰論壇的上海市房屋土地資源管理局副局長(zhǎng)龐元發(fā)出了同樣聲音：上海在2006年住宅市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，宏觀調(diào)控已基本到位；2007年將繼續(xù)這一走勢(shì)，房地產(chǎn)投資以及房?jī)r(jià)都將保持穩(wěn)定狀態(tài)，宏觀調(diào)控的作用將全部顯現(xiàn)。

　　“今年上海商品住房?jī)r(jià)格也將總體穩(wěn)定，或許在平穩(wěn)中有極為微弱的升降。兩年來(lái)的調(diào)控尤其是2006年房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅和轉(zhuǎn)讓所得稅的調(diào)升和開(kāi)征，使短期炒房客幾乎離場(chǎng)，長(zhǎng)期投資者則相當(dāng)謹(jǐn)慎，剩下的住房需求主要是真實(shí)的使用者和有真實(shí)需求依托的投資者。” 上海社科院研究報(bào)告課題小組成員張泓銘說(shuō)。

　　“國(guó)家宏觀調(diào)控的決心和后續(xù)出臺(tái)的政策，將會(huì)影響到消費(fèi)者的觀望，開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)特別是資金壓力和銷(xiāo)售回款速度放慢的情況下，我估計(jì)今年下半年，還會(huì)在價(jià)格上有所松動(dòng)。” 3月28日，中國(guó)指數(shù)研究院毛治博士接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)說(shuō)，“當(dāng)然這僅是對(duì)上海的市場(chǎng)而言。”

　　去年房?jī)r(jià)明“跌”暗“升” “臨界”拐點(diǎn)今年始至

　　“事實(shí)上，2006年上海房?jī)r(jià)并沒(méi)有下跌。” 毛治博士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，根據(jù)社科院報(bào)告對(duì)實(shí)際交易數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，2005年，上海住宅銷(xiāo)售均價(jià)是7767元每平方米，2006年是8519元每平方米，“所以，上海去年的整體房?jī)r(jià)水平是上漲的。”

　　而根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在過(guò)去半年多時(shí)間里，上海新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格與上一年同期相比，幾乎一直處于下跌態(tài)勢(shì)，其中5次領(lǐng)跌全國(guó)，成為全國(guó)房?jī)r(jià)下降最為明顯的城市。

　　“社科院報(bào)告用的是上海中房?jī)r(jià)格指數(shù)，是一種叫價(jià)體系(asking price)，即成交多少就是多少，反映房屋交易的實(shí)際價(jià)格。在上海中房?jī)r(jià)格指數(shù)中，2006年并沒(méi)有下跌，根據(jù)發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)反而是下跌了。”毛治說(shuō)。

　　根據(jù)上海中房?jī)r(jià)格指數(shù)，2007年1—3月，上海住宅銷(xiāo)售均價(jià)為8132，相比去年平均8519元/平方米的水平，直到今年一季度，上海首度發(fā)出了均價(jià)下跌的信號(hào)。

　　“以我對(duì)上海房?jī)r(jià)的研究和感覺(jué)，今年的上海房?jī)r(jià)到了止?jié)q始跌的臨界點(diǎn)。毛治進(jìn)一步向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》分析，“2006年房?jī)r(jià)均值超過(guò)2005年；預(yù)計(jì)2007年，上海房?jī)r(jià)將在穩(wěn)定中有小幅下跌。”

　　不過(guò)，令消費(fèi)者困惑的是，據(jù)發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月19日發(fā)布最新數(shù)據(jù)，2月份上海新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格以0.1%的微弱漲幅，暫別持續(xù)多月的新房?jī)r(jià)格下滑。

　　供大于求局面呈現(xiàn)

　　“3月份的上海房展會(huì)，我們對(duì)購(gòu)房者的需求做了一個(gè)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查，在120人的有效樣本中，只有28%的人在今年有購(gòu)房的意向。”3月26日，搜房網(wǎng)全球機(jī)構(gòu)(上海)資訊有限公司負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，“這預(yù)示，在今年，購(gòu)房者的市場(chǎng)觀望氣氛依然濃厚。”

　　根據(jù)上海市房屋土地資源管理局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海市商品住宅成交量“萎縮”。2月份，上海市商品住宅成交面積為99.1萬(wàn)平方米，與上月成交面積177.1萬(wàn)平方米相比，環(huán)比下跌了44%。其中，普通商品住宅成交面積61.1萬(wàn)平方米，較上月減少63.9萬(wàn)平方米，與2006年同期相比則上漲了15%。別墅類(lèi)項(xiàng)目本月成交7.2萬(wàn)平方米，成交面積較上月下降4.7萬(wàn)平方米。今年1月份，上海市共有16個(gè)項(xiàng)目推出新盤(pán)，僅為2006年12月份一半。

　　2006年，在宏觀調(diào)控的連續(xù)作用下，短期炒房者紛紛離場(chǎng)，長(zhǎng)期投資者也變得謹(jǐn)慎，只剩下有限的真實(shí)住房需求。上海商品住房供求關(guān)系開(kāi)始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，商品住宅租售量(銷(xiāo)售面積與出租面積之和)占供應(yīng)量(竣工面積與上年空置面積之和)的89.27%。這意味著市場(chǎng)需求開(kāi)始小于供給，商品住房供應(yīng)無(wú)法被全部消化。

　　此前，上海市政協(xié)所作的一項(xiàng)專(zhuān)題調(diào)研也指出，上海的商品住房未來(lái)供大于求的局面將會(huì)至少維持3年，供求比約為1∶0.72，商品房以婚房和改善性要求為主。

　　“2006年，上海房地產(chǎn)投資額1276億，比前一年上漲2.3%，低于全國(guó)20%左右房產(chǎn)投資漲幅，今年前兩月上海房地產(chǎn)投資額175.8億，預(yù)計(jì)今年投資總額1200億～1300億，與2006年基本持平。”漢宇地產(chǎn)陸家嘴區(qū)域董事鄧洋說(shuō)，“這是‘無(wú)形的手’在起作用，穩(wěn)定了供求失衡的房地產(chǎn)市場(chǎng)。”

　　上海房?jī)r(jià)降還是升

　　“報(bào)告樣本分析反映了‘面上的’情況；實(shí)際上，扭轉(zhuǎn)上海房?jī)r(jià)的標(biāo)準(zhǔn)性事件尚未出現(xiàn)。”3月27日，中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部經(jīng)理龔敏接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)說(shuō)。

　　據(jù)上海市著名的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司浩坤地產(chǎn)分析，盡管市場(chǎng)已經(jīng)傳出房?jī)r(jià)6年來(lái)首次下跌，回歸“正常”范圍；但是，從實(shí)際情況看，這個(gè)報(bào)告其實(shí)沒(méi)有太大的價(jià)值。“今天開(kāi)盤(pán)公寓，明天開(kāi)盤(pán)別墅，各種數(shù)據(jù)游戲，其實(shí)很難有準(zhǔn)確的指導(dǎo)意義。” 浩坤地產(chǎn)的研究員宋照夕說(shuō)。

　　事實(shí)上，業(yè)內(nèi)對(duì)上海房?jī)r(jià)的底氣還是看好的。

　　“強(qiáng)勁的‘世博版塊’是上海房?jī)r(jià)最有效果的‘發(fā)動(dòng)機(jī)’，世博紅線(xiàn)區(qū)房?jī)r(jià)在近2年還會(huì)居高不下，同時(shí)，閔行磁懸浮、京滬高鐵等大工程也拉升上海房?jī)r(jià)。” 宋照夕告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，“目前，上海7條地鐵在建設(shè)，從市區(qū)到嘉定松江南金山東南西北‘放射性’鋪開(kāi)，使房地產(chǎn)的‘梯度效應(yīng)’削弱，上海房?jī)r(jià)整體盤(pán)面后勁十足。”

　　根據(jù)上海市房屋土地資源管理局向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》提供的資料，2006年，上海住房成交量為2554萬(wàn)平方米(其中包括500多萬(wàn)配套商品房)，同比下降11%，2007年1～2月份，成交量為273萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)今年全年成交總量也將保持平穩(wěn)；2006年住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，全部成交中，內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)占11%，內(nèi)環(huán)到外環(huán)之間為32%，外環(huán)線(xiàn)以外57%，交易重心外移。

　　“從政府層面看，今后民生問(wèn)題將成為重點(diǎn)，普通老百姓的住房問(wèn)題仍然是政府最為關(guān)注的。所以，上海地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，是市政府最重要的工作目標(biāo)之一。”上海市政府一位官員稱(chēng)。

　　這位官員透露，目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，存在政府與開(kāi)發(fā)商結(jié)盟現(xiàn)象，利益集團(tuán)的搏弈，傷害了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康，政府會(huì)考慮整治，以確保廣大市民的利益。(張俊才)