捂盤銷售囤積房源這一行為，在去年年中已經被建設部、國家發展改革委、工商總局三部門列入六類需要重點整治的房地產交易行為之一。三部門明確規定，房地產開發企業在取得預售許可證10日內必須開始銷售商品房，一旦發現將嚴厲查處。然而，目前廣州市場仍然存在涉嫌捂盤銷售的項目。

　　華悅山莊供不應求？

　　記者踩盤發現，位于世界大觀旁的華悅山莊(半山溪谷E墅)最新一期——淺水灣(自編A5-A8、A9-A11棟)目前正在進行“誠意登記”，現場銷售人員表示，這一組團將在4月中旬開始公開發售，均價12000元/平方米。而且被告知該項目前兩次推出的A1-A4棟和G1-G4、B1、B2棟兩批單位僅剩少量單位，可選擇的不多。

　　日前，記者再次撥通現場售樓部電話，接線人員表示，目前“準備”推的淺水灣組團(也就是華悅山莊自編A5-A8、A9-A11棟)樣板房還沒出來，但格局跟前期的差不多，并奉勸記者有意向的話可以過來看看，并進行“善意”的提示：目前，E墅前期推出的產品已經基本賣完，而淺水灣的樣板房還有一段時間才能出來，如果等到那個時候再過來，價錢肯定會提升。“而且，現在二沙島的美國人學校也將在今年搬遷到科學城，到時候肯定會帶動這里的房價，升值是肯定的。現在這個市道，當然是越早買價錢就越便宜，遲了就未必有貨，價錢也不會像現在這么便宜了。”

　　去年12月已拿預售證

　　事實是否就是如此？記者經過調查所得知的信息，除了價格方面(該項目剛開盤時候的銷售均價10000元/平方米，目前已經上升至12000元/平方米)之外，其他的跟現場銷售人員所說的卻并不一樣。首先，記者從廣州房管局的陽光家緣網站查詢得知，華悅山莊淺水灣組團(也就是A5-A8、A9-A11棟)在2006年12月25日已經拿到預售證，也就是說當時就已經達到銷售資格，卻遲遲沒有對外發售，存在捂盤的嫌疑。

　　其次，關于前兩次推出產品的銷售情況，記者在陽光家緣看到的情況同樣有所不同。陽光家緣系統顯示，截至2007年3月17日，華悅山莊的住宅銷售方面，A1-A4棟只售出24套單位，尚有8套未售；而G1-G4、B1、B2棟這批單位則只售出39套，還有41套未售。在貨源還如此充足的情況下，現場銷售人員卻告知記者目前除了“尚未推出市場”的淺水灣組團(A5-A8、A9-A11棟)，之前拿了預售證的單位貨量已經不多。這一“不多”不知是何概念？

　　銷售經理：處在調整期

　　記者也向華悅山莊銷售經理招禮雯請教項目為何拿了預售證這么久還沒推出市場。她承認華悅山莊淺水灣這一期產品是在去年年底已經拿到預售證，目前尚未推出市場。她表示，之所以沒有推出市場是因為華悅山莊目前正在處于一個戰略調整期，他們將對產品重新作出定位，以符合市場發展及周邊附近的一個實際情況。“淺水灣可能會在下個月推出市場，但具體時間還沒最終確定。目前，消費者如果想購買，只能買到前期產品剩下的一些單位了。”

　　這一說法是否能讓人信服呢？業內專家表示，開發商所謂的戰略調整、重新定位，無非也是為了更好地去包裝、銷售，對消費者來說并沒有什么實際的好處，房子該是怎樣的還是怎樣的。因此，華悅山莊的這一說法對消費者并沒有說服力，拿了預售證超過10天不賣產品，就是一個問題。或者某房地產網站華悅山莊業主論壇的一位網友的觀點更具有代表性：“近來和半山溪谷的銷售人員接觸，發現他們都是幾套幾套地放出來，讓來看樓的沒有多少選擇的空間，人為制造一種銷售火爆的景象。雖然這種做法已經不再新鮮，但卻100%搞定房奴，唉！苦啊！”

　　專家：捂盤易滋生樓市泡沫

　　業內專家指出，捂盤、囤房等違規行為對樓市的持續健康發展極度不利，容易助長房價和滋生樓市泡沫，是一種人為造成的虛假繁榮現象。這是以往不少開發商慣用的營銷手法，他們往往會利用捂盤這一手段，分階段分批推出產品，利用控制銷售來假造一種供不應求的現象，讓消費者為避免房價上漲而匆忙入市購房，進而不斷推高房地產價格。目前，雖然三部門硬性規定了“拿到預售許可證10天后必須開盤”，但仍有開發商以變相捂盤的方式來規避政策。

　　也有業內人士指出，目前市場上有一些捂盤開發商所追求的并不是價格的上漲，而是采用這一方式來規避政策風險。通過捂盤，開發商可以主動調整項目的銷售節奏，政策一有變動就可調整銷售價格，隨變化滿足市場需求。然而，不管出于何種目的，捂盤銷售就已經違反了政府部門的相關規定，這無論是對廣大消費者的利益，還是對房地產業的長期、穩定、健康的發展都是無利的。

　　四種主要捂盤手法

　　1.故意晚領證分批拿

　　開發商盡可能地拖延拿預售許可證的時間，或是分次分批地拿證，這是開發商想拉長銷售周期最直接的方法，一般來說這種手段只能用在短期捂盤上。分次分批拿證，開發商可以將一個項目中品質較差的房源先變現，待市道轉好后再拿出自己的精品房源賣個好價錢。

　　2.惡意抬高開盤價

　　開發商脫離市場均價，大幅提高開盤價，導致市場內無人應價，變相拉長銷售周期，這是最典型的惡意捂盤行為。

　　3.后續房源轉售為租

　　開發商將一些項目的后續房源轉售為租(一般都限制租賃期限)，待租客撤離后，重新翻新外立面和內部裝潢，再高價出售，有的甚至就帶租約出售，瞄準長線投資客。這種變相捂盤方式不但可以延長銷售周期，而且還可以拿租金來償還銀行利息。

　　4.謊稱進入尾盤期

　　有些樓盤，如果你親自去售樓處詢問，工作人員會告訴你只剩幾套大房型，前提是你要買小房型；如果你要買大房型，他則會告訴你只有幾套小房型可以選擇。但是如果你查詢網上房地產，則會發現項目還有兩三百套未售出。這些樓盤一般會分批分次低調開盤，不做媒體宣傳。（李東元）