周二本報(北京晨報)《今后買房有望實現“零物業費”》的報道引起了讀者的廣泛關注，一位姓張的先生致電記者表示，他們社區也早在去年就拿到了“業權收益”，只不過數量不大。他倡導所有社區的業主都要積極爭取屬于自己的這部分權益。正在追索前期物業啟動經費的健翔園業委會主任任晨光說，他們小區每年至少有上百萬元的業權收益，這筆錢的去向卻沒人說得清。

　　一些小區已嘗到“業權”甜頭

　　記者采訪了解到，已經獲得“業權收益”的絕不止華遠尚都國際中心和華遠盈都兩家物業的業主們，北京新世紀家園業委會去年也拿到了10萬元的收益。該小區業委會成員王燕女士告訴記者，2004年小區業委會成立后就很重視這個問題，和物業公司約定所有公共收益采取三七分成的分配方式，業主享有70%利益。小區公共收益主要來自公共區域的廣告收入，2005年業主分配得到10萬元，今年略有增加，大概有20萬元左右。王燕還告訴記者，美麗園、萬泉新新、新標等社區的業主也都獲得了公共收益。

　　記者注意到，華遠地產旗下的兩家物業是開發商主動向業主承諾并分配公共收益的。在業主入住前雙方通過補充協議的方式約定，所有公共收益均歸業主所有，并直接沖抵和減免物業費。而和上述兩家物業相比，其他已經取得“業權收益”的小區，則絕大多數沒有遇到像華遠一樣主動送出“奶酪”的開發商，由于小區沒有業委會，業主個人不可能從公共收益中得到任何利益，小區公共收益一般都被物業公司占有和處分。已經得到收益的小區業主多是成立業委會后，通過追索方式向物業公司力爭得到的。

　　每年上百萬元收益去向不明

　　還有一些小區業主已經意識到“業權”的存在，但維權之路舉步維艱。本報多次報道的海淀區健翔園小區業委會和前期物業公司的訴訟糾紛中，除了要求移交“物業啟動性經費”以外，還包括要求返還本小區公共房屋出租收益及廣告公共收益的訴訟請求。在向物業公司多次索要無果的情況下，業委會將北京健翔物業管理公司告上了法庭，目前正在等待法院的判決。

　　健翔園業委會主任任晨光介紹說，從小區業主入住至今，小區的地下車庫、電梯廣告以及其他一些公共收益的去向一直是個謎。小區的業主們對此也頗多疑惑，“你看我們小區不大，但聽說居民樓上的一塊廣告牌一年的收入能有好幾十萬。”對于公共收益，健翔園的一位業主還給記者算了這樣一筆賬：一個ATM取款機一年進賬3萬元左右、快餐廳月租金5000元、電梯廣告一年2萬元、地下停車位及戶外廣告牌……每年至少有上百萬元的收益，而對于這筆錢究竟是進了物業的腰包還是開發商的口袋，沒人說得清，業主沒有得到任何利益。

　　隨著《物權法》的實施，小區公共區域產權歸屬問題已經明確，越來越多的業主開始關注小區公共區域經營收益的分配問題。北京業申委召集人之一陳兵在接受記者采訪時說，業申委對于屬于業主的公共利益非常重視，目前，業申委正在組織各小區業委會開展學習宣傳《物權法》活動，并積極支持各社區對于物業啟動經費、公共收益方面的維權和訴訟活動。

　　新聞鏈接

　　業權收益沖抵物業費尚存難點

　　對于公共收益的處分，華遠的做法是將收益所得和物業結余扣除成本和稅金后，按套內每平方米計算收益，然后根據每戶面積分配所得，款項進入各戶的物業費賬戶，直接沖抵下一年度的物業費。

　　記者采訪了解到，北京新世紀家園并沒有將所得收益按戶分配并沖抵物業費。王燕解釋說，沒有把收益款用來沖抵物業費，原因是收益額并不是很高，加上一些業主根本不交物業費，業委會沒有權利主動替別人交物業費，因此沖抵起來比較麻煩。去年所得的10萬元款項主要用在了業委會的正常開支和為業主的一些服務上，今年業委會準備為小區安裝一套衛星電視接收天線。

　　記者隨機采訪了幾位業主，多數人表示，如果自己小區存在公共收益就會主動爭取，但主要寄希望于業委會的努力，業主希望收益可以用來沖抵物業費，有的小區或許存在收益高而物業費低的現象，不排除業主用來沖抵其他費用如采暖費或直接分配到業主手中。

　　可能產生收益的小區公共設施

　　會 所

　　一些小區會所被物業公司改為經營用房或者部分改為經營用房，違不違法，主要看會所的產權歸誰。如果業主購房款的公攤面積不含會所，會所屬于開發商所有。如果已經公攤，就歸全體業主共有。只有業主大會才能決定會所的用途，開發商或物業公司擅自占用或經營屬于侵權，業主可以要求返還收益。

　　停車位收費

　　與會所等情況類似，應當按產權確定收益歸誰。

　　地面停車位

　　就是小區道路上的停車位，除了物業公司的管理成本外，其他收益應為小區全體業主共有。

　　地下車庫停車位

　　如果未公攤，則收益不屬于業主共有；如果業主已經公攤，則該項收益扣除物業公司的管理成本外，應歸業主共有。

　　廣 告

　　廣告是公共收益最重要的“大頭”。可是作為業主，對不同項目，廣告收益難以搞清楚。

　　樓體廣告

　　包括樓外立面或樓頂，這是收益最大的。一些地段好、比鄰馬路、交通發達的住宅小區或寫字樓會有，寫字樓的位置較好，樓體廣告的價格動輒幾萬、十幾萬甚至幾十萬元。

　　樓內廣告

　　高檔的寫字樓一般都有液晶電視廣告，費用一般為每年數千到上萬元不等；寫字樓的電梯廣告，其價格與寫字樓的檔次掛鉤。在寫字樓大堂、大廳中，各種展板、電子顯示屏也是要收費的。

　　路邊、綠化帶

　　欄板廣告、告示牌

　　有些公司會主動向物業公司免費提供欄板、告示牌等，里面含有廣告。

　　業主活動用房

　　業主活動用房是一項絕對屬于全體業主共有的財產，是供全體業主活動、休閑的公共空間，物業公司不能以任何名義改變其用途，但有的被用以經營或出租。如超過三分之二的業主認為部分可以出租，可以委托物業公司進行經營活動。除了管理成本外，經營收益應當歸業主共有。

　　展臺、活動、促銷

　　在小區，經常有拉著條幅或者搭設展臺進行促銷活動的，這些物業公司都是收費的，根據實際情況收費不等。這筆費用也應當納入公共收益的范圍，歸全體業主共有。（韓全義/文 楊利/制表）