今年全國兩會(huì)上，《中華人民共和國物權(quán)法》獲高票通過，我們的生活已經(jīng)或即將作出相應(yīng)改變，今天本報(bào)(法制晚報(bào))推出專版聚焦“大居住問題”。

    頂層平臺(tái)贈(zèng)與可能無效

　　現(xiàn)象：自家平臺(tái)他人要用

　　你買的房子假設(shè)是在頂層，開發(fā)商表示頂層平臺(tái)免費(fèi)贈(zèng)送。這時(shí)候你可千萬不要相信，因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，這種贈(zèng)送的行為可能無效。

　　原遼寧大學(xué)教授李全富提起一則發(fā)生在沈陽的案件。一位市民剛剛購買了一套位于頂層、受贈(zèng)平臺(tái)的房屋，而在這位市民在平臺(tái)上修建休閑區(qū)時(shí)，該樓另一住戶則要在這安放一個(gè)衛(wèi)星電視接收器。雙方鬧到法院。

　　危機(jī)：頂層用戶接受“空頭支票”

　　李全富指出，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋的樓頂平臺(tái)屬于建筑物的基本構(gòu)造部分，應(yīng)為整棟樓的全體居民所共有。樓頂平臺(tái)和樓道、電梯一樣，是屬于業(yè)主共同所有的，不能賣給某個(gè)業(yè)主。

　　動(dòng)態(tài)：產(chǎn)權(quán)處將進(jìn)行調(diào)研

　　建設(shè)部政策法規(guī)司產(chǎn)權(quán)處對(duì)此的解答是：當(dāng)《物權(quán)法》實(shí)施后，是否會(huì)有住宅樓內(nèi)的其他業(yè)主對(duì)頂層平臺(tái)主張權(quán)利，現(xiàn)在很難預(yù)料，產(chǎn)權(quán)處將對(duì)此進(jìn)行專門的調(diào)研。

　　據(jù)悉，如果一概而論的話，有可能在全國引起一場頂層業(yè)主與開發(fā)商或其他業(yè)主之間的訴訟浪潮。

　　鴿子籠能夠重新安家陽臺(tái)

　　現(xiàn)象：樓頂陽臺(tái)禁設(shè)鴿子籠

　　本市《市容衛(wèi)生管理?xiàng)l例》規(guī)定，鴿子籠嚴(yán)禁架設(shè)在居民樓的樓頂或陽臺(tái)上。本市鴿友曾經(jīng)聯(lián)名上書質(zhì)疑。

　　動(dòng)態(tài)：改造后鴿籠可回到陽臺(tái)

　　《物權(quán)法》規(guī)定，居民可自由使用陽臺(tái)，只要不影響社會(huì)秩序或他人。中國法學(xué)會(huì)會(huì)員張平教授對(duì)此的解釋是：確保鴿子籠中糞便不落到大街上或其他居民的家中，就可懸掛。

　　展望：將按照實(shí)施細(xì)則行事

　　市城市管理綜合執(zhí)法局的答復(fù)是：《物權(quán)法》實(shí)施細(xì)則出臺(tái)后，可再評(píng)估《北京市市容衛(wèi)生管理?xiàng)l例》。

　　寵物應(yīng)屬于動(dòng)產(chǎn)范疇

　　現(xiàn)象：養(yǎng)犬規(guī)定有悖《物權(quán)法》

　　寵物狗算不算是物？中國政法大學(xué)行政法學(xué)原教授姬子明認(rèn)為：從《物權(quán)法》看，寵物應(yīng)當(dāng)屬于物中的動(dòng)產(chǎn)范疇。

　　有市民指出，現(xiàn)行的《北京市養(yǎng)犬管理規(guī)定》與《物權(quán)法》沖突，寵物作為合法財(cái)產(chǎn)不應(yīng)該被沒收。

　　危機(jī)：警方應(yīng)“對(duì)人不對(duì)物”

　　姬子明說，大部分沒收情況與寵物狗的合法性是沒有關(guān)系的，警方應(yīng)處理主人，而不應(yīng)沒收合法財(cái)產(chǎn)寵物狗。

　　動(dòng)態(tài)：細(xì)則出臺(tái)可調(diào)整政策

　　市養(yǎng)犬協(xié)會(huì)工作人員回應(yīng)，《物權(quán)法》實(shí)施細(xì)則出臺(tái)后，他們擬調(diào)整相關(guān)政策，更好地保護(hù)寵物主人的合法權(quán)益。

　　《物權(quán)法》催生《土地使用證》

　　現(xiàn)象：房主無《土地使用證》

　　請問你對(duì)你房屋下面的土地有使用權(quán)嗎？相信擁有房屋的人都會(huì)理直氣壯地回答說“有”。那么請你拿出你房屋下面土地的《土地使用證》，相信北京的房主都會(huì)含糊起來，因?yàn)槭袊�土資源局壓根就沒有給房主個(gè)人發(fā)過《土地使用證》。

　　危機(jī)：拆遷時(shí)不賠“土地款”

　　中國人民大學(xué)的劉飛宇教授表示：房主花錢買房的時(shí)候，承擔(dān)了土地使用費(fèi)，但卻沒有憑證證明房主對(duì)腳下的土地花了錢，而當(dāng)房屋面臨拆遷時(shí)，可能只對(duì)房產(chǎn)部分賠償，而房主用來買土地使用權(quán)的那部分錢卻沒有保障。

　　動(dòng)態(tài)：土地使用證條例擬出

　　市國土資源局辦公室的一位工作人員介紹說：為了配合即將實(shí)施的《物權(quán)法》，目前北京市國土資源局正在加緊制定有關(guān)購房人《國有土地使用證》發(fā)放的有關(guān)條例。這意味著，一旦該條例出臺(tái)，北京的購房人就可以拿到兩個(gè)證：《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》。

　　除土地證外的一些核心信息是：購房人可以拿到：《國有土地使用證》，鴿子籠也擬重回陽臺(tái)，業(yè)委會(huì)將可以告物業(yè)，沒上戶口的寵物狗也可能不會(huì)被沒收。

　　最高人民法院院長肖揚(yáng)近日表示，《物權(quán)法》頒布實(shí)施后，各種新問題也將在審判中涌現(xiàn)。最高人民法院將適時(shí)制定相關(guān)司法解釋，為準(zhǔn)確司法提供依據(jù)。

　　新法引民宅禁商爭議

　　現(xiàn)象：民宅商用說法不統(tǒng)一

　　《物權(quán)法》規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，要遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　據(jù)悉，這與本市下令禁止民宅商用的規(guī)定有所沖突。

　　危機(jī)：“禁商令”已被刪除

　　近日，市政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，由于和《物權(quán)法》相沖突，“民宅禁商”的規(guī)定已從《北京市房屋租賃管理辦法》的草案中刪除。

　　有人擔(dān)心，這個(gè)口子是否會(huì)大開居民樓商用的大門，居民從此不得安生，告別寧靜的居住環(huán)境？

　　動(dòng)態(tài)：依然禁止在民宅中注冊

　　市工商行政管理局日前表示，目前北京市依然禁止公司在民宅中注冊。

　　據(jù)介紹，利用住宅開辦企業(yè)從事經(jīng)營活動(dòng)，不符合城市規(guī)劃的有關(guān)規(guī)定，損害了周圍居民的正常生活，直接侵犯他人的合法權(quán)利及整個(gè)社會(huì)公共利益。

　　業(yè)委會(huì)將可以告物業(yè)

　　現(xiàn)象：業(yè)委會(huì)決議“自娛自樂”

　　2006年，順義區(qū)一個(gè)著名別墅式小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。業(yè)委會(huì)通過決議要趕走某物業(yè)公司。

　　但之后卻出現(xiàn)了尷尬的局面：由于業(yè)委會(huì)不具備訴訟主體資格，所以法院不受理該案件，更不會(huì)出面強(qiáng)制執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)的決議。

　　危機(jī)：業(yè)委會(huì)與法院“割裂”

　　中國仲裁委員會(huì)仲裁員周衛(wèi)平曾質(zhì)疑：業(yè)委會(huì)不具備訴訟主體資格，那么誰來執(zhí)行業(yè)委會(huì)的決議呢？中國消費(fèi)者維權(quán)律師團(tuán)團(tuán)長邱寶昌律師表示：全國法院都不受理業(yè)委會(huì)作為訴訟當(dāng)事人而起訴或被告的案件。

　　動(dòng)態(tài)：可以告人 不能被告

　　《物權(quán)法》第83條對(duì)此有了定論。

　　房山法院副院長張仲俠解讀：根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)可以作為原告，代表業(yè)主狀告侵權(quán)的開發(fā)商或者物業(yè)公司，但由于業(yè)主委員會(huì)沒有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，難以承擔(dān)敗訴后的民事責(zé)任，所以，如果以業(yè)主委員會(huì)作為被告，經(jīng)濟(jì)責(zé)任就無法承擔(dān)。

　　停車位投機(jī)可損公眾利益

　　現(xiàn)象：車位歸屬權(quán)被明確

　　按照《物權(quán)法》規(guī)定，用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，小區(qū)車位的歸屬權(quán)問題得以明確。

　　危機(jī)：停車難問題可能加劇

　　不少法律專家擔(dān)心，隨著住宅小區(qū)的車位允許出售，可能意味著停車位的周轉(zhuǎn)性減弱，買了車位的業(yè)主可不允許其他業(yè)主在他的停車位上停車。要是部分業(yè)主在小區(qū)購買多個(gè)車位作為投資，必然導(dǎo)致小區(qū)停車更加困難。

　　動(dòng)態(tài)：專家建議房產(chǎn)和車位配套

　　本市相關(guān)管理部門未對(duì)此問題作出權(quán)威回復(fù)，期待實(shí)施細(xì)則出臺(tái)后進(jìn)行調(diào)整。

　　中國人民大學(xué)博士富曉星表示，相關(guān)部門可限制一套房子一個(gè)車位，打擊投機(jī)行為侵害公眾利益。(作者：王洪禹 孫慧麗 轉(zhuǎn)載時(shí)略有刪改）