昨天記者從本市法院了解到，物權(quán)法實施以來，在以物權(quán)法維權(quán)訴訟的案件中，最多的是小區(qū)內(nèi)的糾紛。業(yè)主、物業(yè)與開發(fā)商間的矛盾錯綜復(fù)雜，以一部《物權(quán)法》能否完全搞掂？相關(guān)專家認為，物權(quán)法入社區(qū)，還有三大問題待相關(guān)細則或司法解釋來完善。

　　問題一：業(yè)主優(yōu)先如何體現(xiàn)

　　物權(quán)法規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。“什么是首先要滿足業(yè)主的需要？業(yè)主優(yōu)先有多長的時間限制？”畢文強律師告訴記者說，《物權(quán)法》實施以來，他已經(jīng)聽到了不少業(yè)主的質(zhì)疑，“這條規(guī)定模棱兩可，實施起來并不具備可操作性。”

　　北京市律師協(xié)會物權(quán)法專業(yè)委員會表示，某些開發(fā)商在售房時給出三天時間讓購房人買車位，購房人不買則視為放棄，這就算‘業(yè)主優(yōu)先’了。有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放。物權(quán)法從立法本意上看是以維護業(yè)主的利益作為出發(fā)點，但實施起來還存在著問題。

　　問題二：地下空間權(quán)屬如何確定

　　記者了解到，由于物權(quán)法回避了小區(qū)地下空間包括車位以及人防工程的權(quán)屬問題，而是采取雙方約定的方式來確定，一些開發(fā)商強行將地下車庫約定為自己的，使得業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛反而有愈演愈烈之勢。新法剛剛實施，本市各法院就受理了一些類似的案件。

　　“物權(quán)法沒有提及地下車位的權(quán)屬，其后果就是，將來小區(qū)的矛盾就集中在這點。”日前與物業(yè)打官司的九龍山莊業(yè)委會的楊主任說。北京盛廷律師事務(wù)所的律師畢文強也直言，地下車位的權(quán)屬不是法定而是約定，是個遺憾。“開發(fā)商依意思自治原則，完全可以將地下空間確定為自己所有，卻把建設(shè)成本攤進業(yè)主的購房成本中，業(yè)主想維權(quán)很難。”畢律師說。

　　畢律師認為，法律應(yīng)當規(guī)定由開發(fā)商來舉證，證明其建筑成本和售價中是否包括地下車庫，如果拿不出證明他們把地下車庫作為一個獨立項目來進行投資建設(shè)的，那么就應(yīng)該歸業(yè)主所有。

　　問題三：公共設(shè)施如何細分

　　物權(quán)法第73條還提到“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施屬于業(yè)主共有”。“小區(qū)內(nèi)的公共場所、公共設(shè)施有很多，但是不是都屬于業(yè)主共有？公共設(shè)施到底涵蓋哪些設(shè)施，小區(qū)會所、托兒所、學(xué)校、老年活動中心以及鍋爐房等到底歸誰？只提這四個字太籠統(tǒng)了。”楊主任表示。

　　作為小區(qū)重要的配套設(shè)施，會所的權(quán)屬并沒有在物權(quán)法中提及。而現(xiàn)實中，有關(guān)會所的糾紛不少。比如，原來宣傳的豪華會所面積縮了水等問題。而接受采訪的業(yè)主都一致認為，會所應(yīng)該是業(yè)主的。

　　“如果不明確什么是公共設(shè)施，而地下車庫、會所等小區(qū)配套設(shè)施讓開發(fā)商通過出售、出租或附贈等方式與業(yè)主約定，這無疑是給他們侵害業(yè)主共有權(quán)利的行為合法化，這將引發(fā)小區(qū)更多的矛盾。”楊主任說。(記者 顏斐)