編者按 十一長假過后，各地法院受理的與 《物權法》有關的案例不斷出現。4年前購買的車位，至今未拿到合法的“身份證”，南京某業主為此將開發商告上法院。在成都，法院受理了一起市民起訴保姆利用假公證賣了主人房屋的案件。在北京，一批與《物權法》有關的案件在多家法院立案、開庭。庭審中，原被告雙方圍繞《物權法》有關條文，就各自觀點展開激烈爭論……有關專家指出，雖然老百姓迫切希望利用《物權法》維護合法權益，但是《物權法》的原則性條款需要最高人民法院出臺司法解釋加以細化和明確。此外，一些《物權法》溯及不到的“過去時”案件，當事人還可以利用《合同法》、《民法通則》等維護權利。

　　北京 繳了費沒車位

　　小區業主告物業公司違約收費

　　北京市一小區業主向物業公司支付了服務費，卻沒有得到專有的停車位。業主依據《物權法》將物業公司訴至法院，要求對方返還停車泊位服務費等費用共計170元。10月17日，北京市房山區人民法院開庭審理了此案。

　　據了解，今年9月14日，家住房山區良鄉鎮北潞園小區的王女士與北京昊遠隆基物業管理有限公司(以下簡稱物業公司)訂立了停車泊位服務協議，但王女士繳了錢卻沒有得到對方提供的停車位。無奈之下，王女士只得將自己的機動車停放在小區內的道路或空閑場地。王女士認為，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，物業公司無權收費。

　　被告物業公司有關人員表示，小區有固定車位和臨時車位，每個月的費用都是150元，王女士和物業公司簽訂的是臨時車位協議，物業收取的并非車位占用費，而是服務費。臨時停車泊位不是固定的車位，其他車位沒有人使用王女士就可以使用，王女士沒有停入車位是其個人行為。物業公司已按約定全面履行自己的義務，不存在違約行為。對于王女士以《物權法》為依據提出訴訟，被告物業公司表示，《物權法》自今年10月1日起施行，而北潞園小區設立車位是在此之前。在最高法院等相關部門出臺詳細司法解釋之前，《物權法》沒有溯及力。

　　因調解未果，法院將擇日進行宣判。

　　專家說法

　　小區車位應首先滿足業主需要

　　原告代理律師——北京國寧律師事務所律師趙建國告訴記者，《物權法》第73條規定，“建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場所屬于業主共有”。依據這一規定，王女士的車是停在業主所有的場地上，也就證明物業公司實際上并沒有為其提供泊車服務。此外，《物權法》還規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定。占用業主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”，由此說明小區的車位也是屬于業主所有，物業公司不經與業主商量單方面收費于法無據。

　　趙建國說，《物權法》是一部確權法，在其實施之后，明確規定了小區車位的所有權規業主所有。本案中，物業公司的收費行為一直處于連續的狀態，違反了《物權法》的規定，因此，該案適用《物權法》與“法不溯及既往”的原則并不沖突。 (游婕)

　　成都 保姆作假賣了主人房

　　原房主告現房主討要房屋

　　成都市民張先生沒想到，他通過房屋中介按市場價買來的一套二手房，竟是原房主家的保姆趁主人出國之際偷偷賣給他的。記者10月16日從四川省成都市金牛區人民法院獲悉，該院日前受理了一起市民起訴保姆利用假公證賣了主人房屋的案件。

　　據了解，家住成都市金牛區的王女士出國已多年，去年年底，她委托其在成都的妹妹去照看一下自己位于五里墩的房子。讓王女士的妹妹吃驚的是，該房里竟住有人并且聲稱是房主。這名姓張的房主介紹說，該房是他去年5月通過房屋中介花了約40萬元從唐某處買來的，而且已經辦下了新的房產證。

　　事后，王女士的妹妹經多方調查發現，唐某早年曾在其姐姐家當過保姆。去年4月，唐某先是通過一份偽造的繼承公證書將房屋過戶到其名下，然后通過房屋中介將房屋賣給了現在的房主張先生。今年9月中旬，王女士授權其妹妹將唐某、張先生起訴到金牛區法院，要求法院判令兩被告歸還房屋或返還等價房款并承擔相應費用。法院將于近期開庭審理此案。

　　專家說法

　　善意買房受法律保護

　　《物權法》第106條規定，“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；(二)以合理的價格轉讓；(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。”這一規定正式確立了善意取得制度，四川川達律師事務所律師牛建國解釋說，善意取得是指財產占有人無權處分其占有的財產，如其將該財產轉讓給第三人且第三人取得該財產時出于善意，則第三人將依法取得該財產的所有權。善意取得制度是 《民法》中的一項重要制度，建立該制度有利于維護正常的市場交易關系，保護善意的交易相對人。

　　上述案件如果適用 《物權法》，張先生很可能會因善意取得制度而成為該房屋的合法所有權人，而在 《物權法》生效之前，基于該制度尚未正式確立，則張先生很難成為該房屋的合法所有權人。牛建國表示，法律的適用問題將成為本案爭論的一個焦點，“在《物權法》生效前，法院一般適用《合同法》等來解決此類問題。”

　　判斷第三人取得財產時是否出于善意有兩個標準，即：主觀上，第三人并不知道轉讓方無權處分財產；客觀上，第三人是基于等價有償原則取得財產。牛建國還特別提醒說，贓物、遺失物以及法律禁止或限制在市場上流通的物(如毒品、槍支等)不適用善意取得制度，因此消費者從他人手中有償取得相關物時一定要多個心眼。（金法 張學勇)

　　南京 為車位討“身份證”

　　小區業主狀告開發商

　　4年前購買的車位，至今仍未拿到合法的“身份證”。為此，江蘇省南京市某小區業主將開發商告上法院。10月17日，記者從江蘇省南京市白下區人民法院獲悉，法院已受理此案。

　　據了解，2003年9月王先生與南京一樓盤開發商簽訂了購房協議和車位補充協議，購買了該樓盤一套住房及一個車位。協議中明確約定了王先生購買的是車位的產權。隨后，王先生逐步付清了房款和車位款。然而，雖然錢款付清了，車位也一直被王先生使用著，但是車位買賣契約卻始終沒有正式簽訂。王先生屢次要求開發商盡早辦理車位過戶手續，開發商卻一直拖著未辦。

　　記者從原告代理律師處了解到，王先生認識到《物權法》中的預登記制度可以保護購房人的權利，曾經帶著購房協議到房管部門去辦理預登記，但卻被告知，沒有正式的合同契約不能辦理預登記。車位雖然一直被王先生使用著，但是拿不到車位合法的“身份證”，讓他很擔心。這個車位萬一被開發商二次買賣怎么辦？10月8日，王先生將開發商告上法院，要求開發商盡快為其辦理車位過戶手續。

　　法院將于近期開庭審理此案。

　　專家說法

　　不動產登記了才有物權

　　江蘇維世德律師事務所金海洲律師表示，按照《物權法》的規定，不動產物權，實行嚴格的登記制度，登記了才有物權，不登記則沒有物權，而且登記在誰名下，就是誰的物權。記者從南京市房管部門了解到，如果業主與開發商簽訂的不是房管局的格式合同，并未曾到房管部門登記，那么要辦理產權證就比較困難。相關人士表示，除非法院最終判決業主勝訴，業主拿到判決書后，房管部門可以根據法院的判決結果給予登記。

　　法律人士指出上述案例爭議的另一個焦點在于，業主4年前購買的車位是否適用今年10月1日才實施的《物權法》？有關專家表示，《物權法》中關于車位的規定，只適用于今年10月1日以后所建的車位、車庫，也就是，新車位施行新辦法，老車位沿用老辦法。(孫林美 薛慶元)

　　●相關鏈接

　　有關專家指出，隨著《物權法》的實施，在司法實踐中，這些新型案件可能出現：

　　車位歸屬引發 “一物兩賣”官司

　　《物權法》規定，有明確規劃的小區車位、車庫，開發商可以處置。但小區公共道路、人防工程的車位，如果沒有明確規劃，就是業主共同所有。《物權法》的這一規定會導致開發商盡可能地將土地納入建筑規劃范圍內，一旦是規劃內的車位、車庫，開發商就有權處理了。

　　業主要求分配小區公共場所收益

　　《物權法》第80條規定，建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

　　房產登記機構可能成被告

　　《物權法》的第21條規定，由于登記錯誤給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。

　　地下建筑物產權紛紛 “跳”出來

　　《物權法》第136條規定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。這一規定就是將建設用地的使用權分層設立，地下建筑已經上升到不動產的高度。有了《物權法》，地下建筑可以依法獲得合法產權證明。

　　“住改商”涉及多起鄰里官司

　　《物權法》規定，住改商一定要經過利害關系人的同意。但這一規定仍將引發一系列的爭議。如果住在3樓的小王要開一家火鍋店，根據《物權法》的規定，必須經過利害關系人的同意。按照常理推斷，小王必須要得到1樓、2樓住戶的同意，也需要通過5樓、6樓住戶的同意。

　　小區違規養寵物受害業主打官司

　　《物權法》第83條規定，業主應當遵守法律、法規以及管理規約。業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 (一文)