物業公司經營歸業主所有的共用設施用于廣告、房屋租賃等活動，必須經過業委會的書面同意，且全部收益歸業主所有。這一關系有房族切身利益的問題有望寫進合同加以明確和保護。市建委與市工商局起草的《北京市前期物業服務合同》與《北京市物業服務合同》示范文本今起通過“首都之窗”、“北京工商”、“北京建設”和“搜狐”網站廣征民意，其中，停車收費、裝修等備受關注的焦點問題都包含其中。

　　為使這兩個合同范本能切實保護業主和物業公司合法利益，市工商局聯合市建委今起至11月11日向社會征集意見。市民可以登錄“首都之窗”、“北京工商”、“北京建設”或“搜狐”網站的相關頁面，了解合同的具體內容，并通過在頁面留言板中留言或發送郵件到bjgshtc@163.com的方式，提出您的意見或建議。兩部門還將根據意見反饋對合同再次修改完善，并在適當時機通過邀請有關代表召開公開論證會的形式，確定這兩個示范文本的最終內容。

　　共同條款

　　業主裝修 物業不得亂收費

　　業主裝修前必須與物業公司簽訂書面的裝修服務協議，其中，要明確是否收取押金、裝修服務費，除這兩項收費之外不得另收裝修垃圾清運費、施工人員管理費、門卡工本費、開工證費、管線圖費等任何與裝修有關的費用。

　　物業解約 須提前仨月通知

　　與業主發生矛盾，擅自“罷工”導致小區停水停電，這樣的物業公司將面臨萬元級別的違約賠償。合同期滿前，無論是業主還是物業公司，不想再繼續合作，必須提前3個月通知對方，雙方都不能擅自提前解除合同，否則無過錯方可要求萬元級別的違約金。

　　收費方式

　　物業費：分為包干制和酬金制

　　包干制是指物業服務費由業主按建筑面積交納，如果選擇這種方式，物業公司不得以虧損為由要求增加費用、降低服務標準或減少服務項目。

　　酬金制是指業主按建筑面積預先交納服務資金，物業公司用來支付綠化養護、自家酬金等費用，選擇這種方式，物業公司應向全體業主公布賬單并定期公布費用的使用情況。同時雙方每年聘請專業機構對物業服務資金使用進行審計。剩余費用轉入下一年繼續使用，不足部分由業主承擔。

　　車位費：露天和車庫標準不同

　　合同中明確停車服務費標準區分出露天車位或車庫車位，物業公司應與車位使用人簽訂書面的停車服務協議。此外，物業公司受委托代收水電氣熱、有線電視等服務費，不得向業主要求手續費等額外費用，不得限制業主購買。

　　個性條款

　　《前期物業服務合同》

　　物業費購房時須明確

　　將《前期物業服務合同》作為房屋買賣合同的附件，使購房人在購房的同時就能了解此后物業服務的內容、標準和物業服務收費的標準。

　　前期合同最少簽兩年

　　因前期服務合同在業主入住之前簽訂，而物業服務企業的合法更換需要由業主大會決議，為在時間上對業主大會成立提供一定的保障，同時減少物業服務企業頻繁更換帶來的不便和糾紛，前期合同中設定合同期限不得低于兩年，并且規定合同期滿后未出現合同中規定的解除和中止情形的，合同應按整年度進行延續，直至新物業服務企業接管為止。

　　《物業服務合同》

　　新物業來前老物業可再管仨月

　　業主、物業單位和原物業服務企業應在新舊物業單位交接前確定具體時點，之前的責任由老物業單位承擔，免得為歷史欠賬扯皮。在原物業服務合同終止后，業主委員會應當監督原物業服務企業與新物業服務企業進行交接驗收，并進行三方確認。為填補新老物業交替的服務空白，合同終止后，在新的物業服務企業接管之前，原企業應當應業主委員會的要求暫時繼續提供物業服務，一般不超過3個月。

　　拿共用設施獲益須業主書面同意

　　對于歸業主所有的共用部位、公用設施，物業公司想用于廣告、房屋租賃、會所經營等贏利活動，要征得業主委員會書面同意，并每半年向業主公布收益情況，接受監督。經營收益歸全體業主，可分攤到戶沖抵下一年度的物業服務費用，也可用于小區改造。合同中明確了共用部位的范圍，其中包括了公共走廊、戶外墻面等九項，此外還留出空間給業主和物業公司商榷。(記者 朱爍）