將小區地下人防工程改為停車場，業主原來每月只需向物業交納120元的停車管理費；而物業公司在拿到民防局頒發的《人防工程使用證》和《行政許可決定書》后，要求業主每月多交300元租金。

　　認為把人防地下車庫使用權交給物業的程序違法，而且侵害了業主權益，北京市朝陽區羅馬嘉園19名業主將北京市朝陽區民防局告到了法院，要求區民防局撤銷行政許可決定以及頒發給物業公司的《人防工程使用證》。

　　今天下午，北京市朝陽區人民法院作出行政裁定，駁回了19名業主的訴訟請求。

　　停車費突漲引發“民告官”

　　今年6月17日，羅馬嘉園的業主停放車輛時，小區物業——北京珠江世紀物業管理有限公司(以下簡稱珠江物業)的工作人員告知說，現在停車每月除120元管理費外，還要再交300元的租用費。

　　珠江物業拿出了朝陽區民防局頒發的《人防工程使用證》和《行政許可決定書》，證明他們擁有地下人防工程的使用權。

　　交涉無果后，業主將朝陽區民防局起訴到法院。他們認為，小區內的地下防空工程屬于業主共有，對方在授權物業時沒有告知小區業主，把業主正在使用的人防工程轉給不具有所有權和合法使用權的物業公司，侵害了他們的利益。

　　10月17日，此案在朝陽法院開庭審理，珠江物業被列為第三人。

　　“19名原告犯了概念性錯誤，小區的防空地下室是國家的人防戰備設施，不是屬于小區業主共有的公共設施。”朝陽區民防局的代理律師楊曉紅在庭審中表示——

　　凡建設費用列入商品房綜合開發成本，按規劃統一開發建設的防空地下室，均列入北京市公共人防工程，作為國家的人防設備設施，一律由所在區、縣政府實行統一管理和開發利用。

　　根據《中華人民共和國防空法》中規定，“人民防空工程的維護管理由人民防空主管部分負責”。“羅馬嘉園小區的地下一層為普通地下室，由房管局管理；地下二層為人防工程，由民防局管理。人防工程一律由所在區縣政府統一管理和開發利用。”

　　楊曉紅稱，地下人防工程平時可作為停車場等使用，羅馬嘉園小區物業申請此人防工程為停車場的手續及程序合法有效。

　　19名業主的代理人、北京義派律師事務所律師樊建利向法庭提交了《商品房買賣合同》，以及業主們在北京市建委官方網站上下載的“北京市住宅物業公用部位共用設施設備維修分類標準表”，證明小區開發商已將建設地下人防工程的成本納入商品房的成本。他說，開發商將地下人防工程投資通過房屋買賣轉嫁給全體業主之后，小區地下人防設施就應當由全體業主共有。而珠江物業不是小區地下人防工程的投資者和建設者，無權得到其使用權。

　　珠江物業的代理人表示，珠江物業受羅馬嘉園開發商的領導，開發商已經同意所屬珠江物業對羅馬嘉園地下人防工程進行管理經營，同時也向法庭提供了《商品房買賣合同》，證明當初業主和開發商簽訂購房合同時，并未將人防工程列入小區業主的公攤面積之內，業主的購房成本并不包括地下二層的人防工程部分。

　　朝陽法院今天的裁定采納了珠江物業的意見，認為車庫及其他不屬于公共建筑面積分攤范圍內的各類附屬建筑物、構筑物不隨商品房一并轉讓，除依法移交給國家的外，所有權屬于出賣人，19名業主以小區地下人防工程的所有權歸全體業主共有為由，認為與朝陽區民防局的行政許可行為有利害關系的理由不能成立。

　　地下人防工程究竟歸誰所有

　　“目前業主和物業的糾紛中只要涉及地下建筑，就很難解決，根本原因就在于我國現行的法律法規對包括地下人防工程在內的權屬沒有明確界定，更沒有對地下人防工程使用者的權利義務作出規定，10月1日實施的《物權法》也回避了這個問題。”記者日前接觸的多名長期代理物業糾紛案件的律師說。

　　據了解，在計劃經濟時代，建筑物地下室的投資主要來源于國家。所以，在法律上應當歸國家所有。隨著城市商品房的發展，建筑物地下室投資建設主體已由國家作為單一投資建設主體發展成為多元的投資建設主體。

　　《中華人民共和國人民防空法》規定，國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者。法律同時規定，城市新建民用建筑，必須修建建筑物地下室。但是，現行法律并沒有明確規定結合地面民用建筑修建的建筑物地下室所有權的歸屬。

　　樊建利告訴記者，在此案的調查取證過程中，他從朝陽區民防局了解到，申請使用人防工程首先要跟民防局經營管理中心開發部達成使用合同，地下人防工程作為車庫的使用費可以商量，按照規定是每天每平米0.1元，簽訂合同后可以辦理相關使用手續。

　　“只要物業交了使用費，它向業主收多少錢，是它的盈利方式，怎樣定價歸物價局管，我們無權干涉。”民防局工作人員答復說。

　　“按照國家和北京市的有關規定，可以單獨轉讓的地下停車庫等附屬建筑物、構筑物不隨同轉讓的，應當在房地產轉讓合同中載明，沒有載明的，視為一并轉讓，具體到此案，按照《人防法》規定，投資者收益，但珠江物業并不是投資者，朝陽區民防局把20年使用證頒發給珠江物業不合適。”樊建利表示。

　　北京律協物業管理專業委員會主任秦兵認為，根據《土地管理法》，房屋所有權歸房屋土地使用權人擁有，既然開發商已將土地使用權轉賣給業主，業主們也就擁有了人防工程的所有權。

　　權屬真空期待盡快完善相關法規

　　記者注意到，近年來，有關商品房小區地下人防工程引發的訴訟不斷出現。

　　2003年8月，北京市海淀區人防辦把華清嘉園甲15號樓業主地下兩層租給華潤置地(北京)物業管理公司，每年收取兩萬元租金，直到2013年。

　　經過長期交涉，2005年4月，19號樓的9名業主將海淀區人防辦告上法院，要求法院判令人防工程的所有權歸業主，返還租金，此案被稱為“北京市地下人防工程確權第一案”。

　　在案件審理過程中，業主提供了一份北京市人民防空辦公室2004年11月19日出具的一份《關于人大代表對人防工程產權問題的回復》作為證據。《回復》指出，開發商將房屋賣出后，實際上它就不再是投資主體，投資者也就隨之變成了購買房屋的人。開發商一旦賣出其開發的房屋，也就不再擁有修建防空地下室的投資主體的主體地位。

　　這份《回復》同時指出，人防是國家重要的戰略設施，且具有特殊屬性，其產權的歸屬需要依據國家憲法和相關法律由國家立法予以確定。業主們認為，從該《回復》的內容來看，北京市人防辦的《回復》實際上已經否定了開發商作為人防工程投資者的身份。

　　但法院經審理后認為，“即使修建該地下室的成本確認為各業主所分擔，但其在出資時缺乏主觀能動性，并非法律意義上的投資行為，地下人防工程的投資主體不明確，使產權人也無法確定，因此希望《物權法》能對此進行明確規定。“據此，法院駁回業主的訴訟請求。

　　秦兵認為，雖然根據現有法律，目前尚難直接確認人防工程的產權歸全體業主共有，但根據《物權法》的規定，全體業主至少有權對利用人防工程改建的地下車庫享有使用、管理和收益的權利。但若在人防工程的開發利用過程中，開發商也投入了資金或人力，則因人防工程開發利用而帶來的收益，應當由開發商與業主按照公平、合理的原則進行分配。

　　華清嘉園一案的代理律師陳岳琴在敗訴后致信全國人大常委會稱，以北京為例，3000多個商品房小區中，按政府規劃要求配建的防空地下室面積起碼在1000萬平方米以上，每年的收益最保守估計也有10億元人民幣，這些小區都存在著人防工程產權不明晰的情況，這些情況在全國范圍內都存在，必須引立法機關的足夠重視。

　　更多的律師、學者則表示，雖然《物權法》規定了小區業主的“共有物權”，但如果配套法規和司法解釋不能將原則的規定細化，特別是明確“哪些設施屬于共有物權”、“如何分配共有物權收益”等關鍵問題，就可能有悖《物權法》的立法初衷。(記者 王亦君）