認購書簽了，定金交了，但銀行突然通知，不能提供按揭貸款，導致不少購房者買房計劃戛然而止。這還不止，他們交納在中介手上的幾萬元定金要不回來。近日，王女士向本報報料，她在寶安認購了一套新房，就遇到如此棘手的麻煩。除王女士之外，近一段時間，記者接到多個購房者無法要回定金的報料。不僅在一手房市場，二手房市場也如此。由于房貸新政不斷調整，或銀行個人信用記錄等多種因素影響，導致很多人在交付定金之后，才被銀行通知無法提供貸款，房產無法交易，從而產生一個個的退房者。然而，多數購房者至今拿不回購房定金。

　　首付比例提高導致無力購房

　　王女士的遭遇很無辜。她10月份在寶安買了套商業用房，交了2萬元定金。就在正式簽訂購房合同時，因為銀行貸款政策調整，首付比例由四成提高為五成，這讓王女士傻了眼。因為她手頭只夠付總房價四成的首期款，如果提高到五成，她還要多交13萬元，而這預算外的13萬元，她根本無法籌齊。于是，她打算放棄買房，可是開發商認為王女士擅自違約，拒絕退還她的2萬元定金。

　　“難道銀行政策調整也算我違約？況且開發商沒有明確告訴我一定要準備足五成的首期款，等到他們辦理不了四成首付的貸款，反過來才跟我說需要首付五成，顯然開發商之前為了賣房子，誘導和欺騙了我。”王女士氣憤地說。

　　記者了解到，中國人民銀行、中國銀監會早在今年9月27日就聯合發布通知，明確寫字樓等商業用房的首付款比例不得低于50%，但個別開發商在與顧客簽訂認購書時并沒有明確此項內容，沒有盡到告知義務。

　　記者與該家房地產開發公司的一名經理聯系上，該經理表示，他知道王女士要求退款一事，但首付提高也是銀行的規定，開發商也沒辦法。王女士簽訂認購書當天，雖然新規定已出臺，但正式文件還沒下發，直到多日后，售樓部才收到正式文件，時間差造成了這起糾紛。

　　個別開發商利用政策出損招

　　記者采訪發現，購房者定金拿不回來，除了銀行緊縮貸款導致以外，還與一些開發商的行為有密切關系。由于一些開發商現金流吃緊，加上市場冷清，導致個別開發商損招頻出。

　　某樓盤已跳槽的售樓員向記者報料：有個別業務員，就是利用房貸政策的時間差，使勁鼓動有意購房者先簽訂認購書，并交付2萬元定金。一旦購房者進入簽訂合同期，才忽然發現，銀行提高了首付比例，以此來把責任推卸給購房者。此時，如果購房者愿意賣房，那就必須湊足銀行所要求的首期款，如果購房者不愿意買房，按認購書，購房者屬于單方面違規，那么定金就被開發商毫不客氣地吃進。

　　記者從寶安區一家開發商的保安員處了解到，現在因為樓盤銷售慘淡，他所在的樓盤故意將施工進度放緩，這樣做的原因，就是期待明年銀行新的放貸任務下達，或者出現新的市場拐點，再進行發售。

　　銀行貸款減少擴大退房影響

　　記者調查發現，在各大銀行相繼推出并執行房貸新政細則的同時，各家銀行還同時推出買賣房產首期資金監管業務，這從一定程度上限制了開發商對房屋首期款的使用途徑，客觀上造成了開發商現金流的吃緊。一位地產業內人士說：“銀行此項業務，進一步對開發商資金產生壓力，以前這部分資金，開發商是可以用的。”

　　前不久，央行上調存款準備金率，使得各家銀行進一步壓縮貸款，銀行貸款逐月減少，首付比例不斷上升，貸款利率也不斷上調。所有這些調控政策，令房地產市場進一步降溫，這在客觀上導致不少購房者后悔買房，從而使得退房影響面在不斷擴大。

　　一位售樓小姐告訴記者：“剛開始銀行提高首付比例后，一些購房者還會想辦法補齊首期款，現在，很多客戶一聽說銀行要上調首付比例，他們的第一反應就是直接過來找我們退定金。”

　　信用記錄不良導致貸款中斷

　　此外，由于歷史原因造成的銀行信用記錄不良，也是造成不少人購房計劃泡湯的一個重要原因。

　　今年10月，馬先生在羅湖區通過中介購買一套二手房，直到馬先生到銀行填寫按揭合同時，銀行業務員才告知他，2003年有過4次還款不及時的記錄，按銀行規定，銀行不能繼續為馬先生提供貸款。

　　貸不了款，就買不成房。馬先生向中介提出退還3萬元定金的要求，但一直熱情有加的地產中介人員突然對他冷下了臉，說：這是馬先生個人問題造成的，不是業主不賣，也不是中介的交易程序出錯，按合同規定，定金就是不能退。幾經交涉馬先生依然遭到中介和業主的一致抵制。至今馬先生3萬元定金依然無法拿回。

　　廣東發展銀行一位工作人員說，這種情況，他們見得很多了。他提醒市民在購買房產時，一定要先問清銀行，自己的條件是否能從銀行貸款，首付付多少，貸款貸多少，確保沒有資金問題，才和地產商簽合同。

　　律師說法：建議新版合同增加貸款條款

　　廣東鵬浩律師事務所周文斌律師認為，如果是不可抗的政策因素導致合同不能履行，購房者可以提出退房。他認為，按照合同法與擔保法的規定，定金是為今后履行合同的一種擔保方式，如果交納一方違約的，定金是不予退還的。如果收取方違約，定金須雙倍返還。但上述王女士所簽的認購書中，對首付比例沒有明確以文字形式規定，屬于合同不明。在雙方對主要條例達不成一致時，過錯方需承擔責任。不過，此事是因國家政策調整所致，屬不可抗拒因素，雙方在此事上都沒有明顯過錯。根據公平原則，開發商應全額退還定金。

　　廣東國暉律師事務所徐林認為，因為新版預售合同并沒有涉及按揭貸款這一內容，所以如果能在預售合同中增加補充條款，約定如果銀行拒絕貸款，雙方可以解除合同并不承擔責任，那樣，不論是王女士，還是馬先生，他們都得到了合同保障。但如果開發商不愿意簽訂補充條款，一旦出現貸款被拒，而開發商又不愿意退房，購房者只能以不可抗拒為理由，把開發商告上法庭，要求解除合同。(記者裴軍運)