[核心提示]

　　設立物業和業委會共管賬戶，防止物業公司私吞公共收益以及長時間不公布各種賬目的可能。聘請中介機構實現三方共管，防止業委會和物業公司之間相互勾結，侵害業主利益。《物權法》實施以來，滬上小區涌現出一批“意見領袖”，針對大城市居民小區的物業管理積弊，各種創新舉措層出不窮，力求在基層“自治”上取得突破。

　　-撤換物業

　　對比履約情況為物業“揭短”

　　2006年1月，三湘世紀花城業委會通過公開招標模式，結束了小區兩個“管家”共管的局面，三湘物業管理公司憑借“與開發商便于溝通”等數項承諾優勢，最終奪標。“但是物業的履約度太差�！毙�區業委會主任金鑫告訴記者，物業公司隱藏部分公共收益、管理服務不達標等，都侵害了全體業主的權益，換物業成了他們所能采取的應對之策。

　　在業委會挨家挨戶發放的《漠視將葬送大家庭的權益》的材料中，記者看到，物業公司的“履約情況”被制作成了表格，合同內容和執行現狀被分列成12項進行了對比。除了承諾的兌現情況外，物業服務“五大項”也都進行了逐一排摸，并有專門的法規條款對履約情況進行注解。

　　-最大“法寶”

　　業主表決人數由“2/3”變“1/2”

　　“三湘世紀花城小區內，開發商的產權占到了22.5%�！苯瘀胃嬖V記者，小區小業主(個人購房者)共有949戶，按照有關規定，小區內商業用房每100平方米算一個投票權，而擁有大面積商鋪產權的開發商，便擁有了271票。以往，選聘和解聘物業管理企業，必須全體業主所持投票權2/3以上通過，也就是說，必須得到至少813票的同意，“這個數字的實現太難了”。

　　而新施行的《物權法》規定的“雙多數”，業主表決人數從過去的2/3降到1/2。“我們就踩準了10月1日的節點。”金鑫告訴記者，由于公告必須公示半個月，9月24日，“換管家”開始正式公告；10月13日，召開業主代表大會，順利通過了向小區全體業主實名制征詢意見的程序。一紙包含23項表決內容的“意見征詢書”發放了1220張，在半個月內回收1069票，到會權數占87.62%，并超過半數通過“競聘企業將排除三湘物業”這一項。

　　-探索“自治”

　　業委會首創國內四項舉措

　　業主大會通過公開招標選聘的三湘物業公司行將離開，為小區尋覓第三任“管家”成了楊浦區三湘世紀花城小區近期的“重頭戲”。10月1日開始施行的《物權法》以及同日實施的新《物業管理條例》，明確賦予了業主選聘和解聘物業服務企業的決定權，業主表決人數從過去的2/3降到面積與人數分別1/2，即“雙多數”。憑借這一規定，小區意欲先行“試水”換物業。

　　業委會勇挑大梁，玩出大手筆，推出四項大膽舉措籌謀實現“業主自治”的全新突破———物業公司與業委會設立共管賬戶，同時聘請獨立中介機構實現小區三足鼎立的共管局面，新選聘的物業公司不僅要為自己的承諾交付押金，停車費、廣告費等公共收益也從“悶包”走向“陽光”，物業管理同時實現部分包干、部分按實結算，逐步向酬金制發展。

　　這些招聘新物業的“強勢條款”公布不久，就吸引了5家物業公司前來攀折“橄欖枝”。目前，選聘“新管家”的工作已逐漸進入尾聲，本月15日將水落石出。記者了解到，這些大手筆屬于滬上小區探索“自治”的首創之舉，在國內也屬領先，其在物業管理創新上具有里程碑式的意義。

　　[專家觀點]

　　宋安成———中華全國律師協會民委會委員、律師物業管理“三位一體”是趨勢

　　“三湘世紀花城的管理應當屬于一種‘混合’模式�！敝腥A全國律師協會民委會委員宋安成律師認為，《物權法》實際上是明確了三種物業管理模式，我國社區一般規模較大，脫離物業公司或專業公司的業主“自管”不切實際，而業主按照物權法的規定行使自己的權利又是必然趨勢。未來的物業管理模式是物權法規定的三種模式的“三位一體”，即業主、業委會監督決策、物業公司綜合管理、專業公司提供專業服務。

　　劉生敏———業偉業主咨詢公司此屬一種更高層次的自治

　　“透明式的物業服務將是大勢所趨�！睒I偉業主咨詢公司的劉生敏表示，業委會對物業公司的監督，最主要的就是監督物業把錢花好，維護業主共有財產的安全。共管賬戶實現了業委會對財權的控制，除了落實每一分物業費的去向之外，還能夠對公共收益“了如指掌”，屬于一種更高層次的業主自治。

　　許玉彪———市物業管理行業協會信息部主任單方設置門檻對業主不利

　　“這對于物業企業是‘不平等條約’�！笔形飿I管理行業協會信息部主任許玉彪則認為，物業企業和業委會屬于平等的民事主體。他認為，單方面設置門檻對業主不利，企業比較實惠，必然會讓他們從其他地方“偷工減料”進行補償。同時，共管賬戶需要依靠業委會的品質和誠信度，一旦業委會換屆，容易產生歷史遺留問題。

　　◆設立共管賬戶，由物業和業委會共同管理

　　針對問題：物業公司“私吞”公共收益，對于業主的查賬“打悶包”。

　　應對方法：競聘企業須承諾開設小區物業管理處專用銀行賬戶。小區業委會成員葉鏡如介紹說，這個共管賬戶是由業委會和物業企業共同管理，業主交納的物業費、停車費、電梯廣告費等公共收益，新增項目開發的收費以及服務合同約定的各項資金全都匯集于此。

　　其中，屬于物業公司“旗下”的管理收費、公共區域秩序維護費以及公共收益約定比例，屬于物業的部分可無條件支取，而涉及設施維修、保潔、綠化等按實結算的部分，則必須有物業財務章、業委會章共同蓋印后才能支取。

　　按照現有模式，業委會不是法人實體，沒有銀行賬號，因此這一“半自治”的嘗試還能為今后業主自行管理積累經驗。

　　◆部分包干、部分按實結算，逐步向酬金制發展

　　針對問題：按照分等級收費標準，物業費和各項服務等級是相掛鉤的，但有些物業公司在聘請外包的保綠、保潔公司時，經常自降標準，賺取差價。

　　應對方法：按照新設想，物業綜合服務管理費、公共區域秩序維護費的詳細范圍在競聘書中具體確定，包干使用、盈余或者虧損均由物業服務企業承擔。而公共區域保綠、保潔、共用部位以及共用設備設施日常運行、保養、維修服務收費，則在約定范圍內按實結算。

　　◆聘請中介機構實現“三方共管”

　　針對問題：業委會和物業公司之間相互勾結。

　　應對方法：聘請第三方獨立專業咨詢顧問，協助業主委員會監督物業服務合同的實施。咨詢顧問主要對每次的收益進行第三方審核，督促物業公司按季度公布賬目，并可供業委會“借腦”。咨詢費用則由物業企業在物業服務費中節省一小部分列支，競聘的物業服務企業應該將該項費用列入物業服務費成本測算范圍。

　　金鑫表示，小區目前還打算籌建“物業管理委員會”，吸引業主志愿者報名加入，屆時實現“四方共管”，而這一提議也得到了56.8%的業主投票同意。

　　◆物業繳納履約保證金

　　針對問題：新老物業交替時，容易留下賬目、事務上等諸多后遺癥。

　　應對方法：新選聘的物業公司要為自己的承諾交付押金，在簽訂《物業服務合同》后7天內向共管賬戶內繳納履約保證金10萬元。同時，為“新管家”下達了最后期限，逾期5天未繳納的，合同將立即中止，另選第二家競選者“補位”。今后，只有老物業全身而退，才能取回押金。(記者周夏瑩)