由于很多賣(mài)房人在簽訂二手房交易合同時(shí)都沒(méi)有意識(shí)到房?jī)r(jià)的漲幅會(huì)如此巨大，于是不斷有人為了追求房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的巨大利益而惡意毀約，造成訴訟。根據(jù)朝陽(yáng)法院的統(tǒng)計(jì)，近兩個(gè)月來(lái)，該院受理的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛案已達(dá)到43件左右。然而近期的兩起判決，賣(mài)房人被判賠償高達(dá)四五十萬(wàn)元的房屋差價(jià)損失。這的確給反悔者從頭到腳澆了一盆冷水。法官表示，判決遵循這樣一個(gè)原則:不能讓毀約方通過(guò)毀約行為獲利，也不能讓守約方的合法利益受到損害。

　　案例 反悔房主共被判賠償90萬(wàn)

　　2007年7月，北京市民劉女士交納了40萬(wàn)元的定金，通過(guò)中介公司向祁女士購(gòu)買(mǎi)了一套房屋。

　　然而，交完定金半年多后，房主祁女士發(fā)現(xiàn)樓市價(jià)格飛漲，于是以中介公司欺詐、房屋尚未取得房產(chǎn)證不能買(mǎi)賣(mài)等理由拒絕交房，并主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

　　為此，劉女士將祁女士告上法院，要求繼續(xù)履約或高額賠償。

　　今年2月初，朝陽(yáng)法院經(jīng)過(guò)審理對(duì)該案作出判決。根據(jù)判決，雙方房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除，房主祁女士不但要雙倍返還劉女士購(gòu)房定金共計(jì)80萬(wàn)元，還要賠償她高達(dá)50余萬(wàn)元的房屋差價(jià)損失。

　　案例 民事交易不能違背誠(chéng)實(shí)信用原則

　　陳女士4年前花22.5萬(wàn)多元，買(mǎi)下了望京西園一套73.84平方米的房子，但因?yàn)橘u(mài)房人崔先生反悔，一直沒(méi)有取得房產(chǎn)證。因此陳女士起訴至法院。

　　開(kāi)庭時(shí)，崔先生拿出一份判決書(shū)。原來(lái)就在雙方簽訂合同后，因?yàn)榇尴壬�原單位起訴要求收回房產(chǎn)，法院已將該房產(chǎn)判給了那家單位。

　　朝陽(yáng)法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為，崔先生想通過(guò)法院判決為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行制造障礙，違背誠(chéng)實(shí)信用原則，已嚴(yán)重違反合同約定。法院判決解除合同，崔先生補(bǔ)償房屋差價(jià)款47.6萬(wàn)余元，同時(shí)退還陳女士訂金1.4萬(wàn)余元。

　　崔先生提出上訴，目前該案正在二審階段。

　　解讀1 高額差價(jià)的判賠依據(jù)

　　賣(mài)房人祁女士反悔一案中，法院判決認(rèn)為，根據(jù)合同法第113條的規(guī)定:當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)賠償因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。該案中，房?jī)r(jià)上漲后房屋的現(xiàn)價(jià)值與合同約定的交易價(jià)格之間的差額，應(yīng)視為合同履行后，劉女士享有的可得利益。

　　該案審判長(zhǎng)、北京“十佳法官”姜春玲向記者進(jìn)一步解釋了50余萬(wàn)元差價(jià)款的計(jì)算過(guò)程。姜春玲說(shuō)，針對(duì)房屋的現(xiàn)價(jià)值，法院向北京市價(jià)格認(rèn)證中心進(jìn)行了調(diào)查咨詢(xún)。他們答復(fù)的結(jié)果是，當(dāng)?shù)赝��?lèi)型房屋的市場(chǎng)價(jià)是每平方米1.7萬(wàn)元到2.2萬(wàn)元。

　　法院采納了每平方米2萬(wàn)元的中間價(jià)格，并以此計(jì)算出房屋的總價(jià)，再減去合同約定的428萬(wàn)元的成交價(jià)，得出的差價(jià)是90余萬(wàn)元。因考慮到法院同時(shí)判決雙倍定金返還，劉女士已從中得到了40萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，因此法院從90余萬(wàn)元的差價(jià)中又減去了這40萬(wàn)，最終得出了50余萬(wàn)元的賠償款。

　　解讀2 賣(mài)房人反悔的幾種手段

　　朝陽(yáng)法院民一庭法官俞里江告訴記者，看到房?jī)r(jià)上漲后，一些賣(mài)房人開(kāi)始要求買(mǎi)房人加價(jià)。加價(jià)不成時(shí)，有些人便開(kāi)始采取其他手段要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效:比如讓其他的房屋共有人出來(lái)主張自己不知情，或者讓第三人以承租人的身份起訴主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。有的房主則以拒收房款等方式，制造買(mǎi)房人延期付款，再主張其違約，要求解除合同；甚至有些房主直接以高價(jià)將房屋賣(mài)與第三人并辦理過(guò)戶(hù)。

　　俞里江表示，在此情況下，對(duì)買(mǎi)房人進(jìn)行差價(jià)賠償，一定程度上可以達(dá)到遏制惡意違約的效果。

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