不知不覺間，“金九銀十”的銷售旺季已經(jīng)過去一半，2007年北京樓市的銷售周期也即將步入尾聲。與以往不同的是，今年的“金九”可謂空前冷清，一手房的成交量慘遭“滑鐵盧”，甚至有幾天全市的銷售情況竟不及2月這樣的傳統(tǒng)淡季，讓不少希望在9月賺個(gè)盆滿缽滿的開發(fā)商跌破了眼鏡。而受到9月慘淡的影響，“銀十”的情況也不被人所看好，因此準(zhǔn)備開盤的項(xiàng)目個(gè)數(shù)也有所下降。據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷中心統(tǒng)計(jì)，10月份預(yù)計(jì)開盤的項(xiàng)目?jī)H為46個(gè)，僅為9月開盤數(shù)量的七成左右。

　　●“金九”遇冷臉“銀十”漸平淡

　　與不少購(gòu)房人一樣，開發(fā)商在近來也一直處于觀望狀態(tài)。“如果9月市場(chǎng)表現(xiàn)好，賣得火，我們肯定在10月開盤；如果還像前幾個(gè)月那樣交易量不理想，恐怕也不會(huì)再去趕這個(gè)‘冷場(chǎng)’了。”海淀某樓盤的銷售經(jīng)理這樣向記者坦言。

　　而據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“金九”開局的前三周，開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)達(dá)到了50余個(gè)，而預(yù)計(jì)在“十一”前最后一周還將有10余新盤放量。但是與此相反，樓市供應(yīng)量的增加并未能帶來銷售量的上揚(yáng)。截至9月23日，9月的商品住宅日均銷售套數(shù)仍持續(xù)了8月以來的回落態(tài)勢(shì)，相比7、8月日均銷售498、456套的成績(jī)，到目前為止，9月商品房住宅期房和現(xiàn)房日均成交僅為423套，環(huán)比前兩個(gè)月分別下降了15%、7%，盡顯頹勢(shì)。在此背景下，“銀十”放量趨于緩和，只有46個(gè)項(xiàng)目打算開盤，也就不足為奇了。

　　中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理趙晨明認(rèn)為，其實(shí)這種情況與以往也有些類似。他表示，“金九銀十”出現(xiàn)市場(chǎng)放量的大幅波動(dòng)屬于正常現(xiàn)象，作為傳統(tǒng)的銷售旺季，“金九銀十”承載了開發(fā)商過多的期許，因此9月份上市量驟增。盡管如此，真正在戶型和價(jià)格上能與主流需求對(duì)接的樓盤依然并不多見，由此造成需求難以瞬間釋放，這樣的尷尬之下，10月入市的項(xiàng)目難免有所減少。“去年同期也出現(xiàn)了這一現(xiàn)象，2006年9月開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)為59個(gè)，達(dá)到了去年的供應(yīng)波峰，而10月放量驟減，僅有31個(gè)項(xiàng)目入市。”

　　●中小戶型放量超過三分之一

　　盡管市場(chǎng)反響不及開發(fā)商預(yù)期，但受主流需求的影響，中小戶型項(xiàng)目的入市還是很有希望給樓市帶來一股暖流。據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷數(shù)據(jù)顯示，10月小戶型項(xiàng)目放量繼續(xù)穩(wěn)步增加，預(yù)計(jì)將有16個(gè)中、小戶型項(xiàng)目開始銷售，超過了預(yù)計(jì)開盤項(xiàng)目總數(shù)的三分之一，其中有四成為純新盤首次開盤。在這些中小戶型樓盤當(dāng)中，甚至還包括像位于宣武區(qū)核桃園的“錦上國(guó)際公寓”、密云的“至尊堡”等以70平米以下戶型為主的“超小戶型”。可以看出，今年下半年小戶型項(xiàng)目加大供應(yīng)量漸漸已成為市場(chǎng)常態(tài)，這一方面是因?yàn)椤?0/70”政策的限制，但更重要的原因，趙晨明指出，還是在于市場(chǎng)上對(duì)小戶型龐大的需求，引導(dǎo)開發(fā)商“棄大從小”。“相信在以后，小戶型項(xiàng)目數(shù)量還將進(jìn)一步增加，包括老項(xiàng)目后期，也會(huì)越來越多地關(guān)注小戶型產(chǎn)品的需求。”

　　據(jù)了解，10月入市的中小戶型項(xiàng)目各個(gè)環(huán)線區(qū)間均有所分布，七成項(xiàng)目的物業(yè)類型為公寓，預(yù)計(jì)開盤的整體均價(jià)為15000元/平方米。而在區(qū)域上，朝陽(yáng)區(qū)不但顯現(xiàn)出樓市熱點(diǎn)的強(qiáng)勢(shì)，更體現(xiàn)出價(jià)格的強(qiáng)勢(shì)，位于朝陽(yáng)區(qū)四環(huán)外的兩個(gè)項(xiàng)目華發(fā)頤園二期和亞奧·觀典國(guó)際公寓二期酒店式公寓均價(jià)已躥升至14000元/平方米和18000元/平方米；與之對(duì)比，宣武區(qū)預(yù)計(jì)開盤的錦上國(guó)際公寓位于二環(huán)內(nèi)，開盤均價(jià)預(yù)計(jì)僅為18000元/平方米。對(duì)此趙晨明指出，環(huán)線區(qū)間價(jià)格倒掛的現(xiàn)象凸顯了朝陽(yáng)區(qū)的區(qū)位價(jià)值，特別是亞奧板塊，受奧運(yùn)會(huì)的利好，區(qū)域內(nèi)的道路交通、居住環(huán)境、商務(wù)配套得到了完善和提升，極大促進(jìn)了區(qū)域樓市價(jià)值的提升。但過分倒掛所蘊(yùn)含的投資風(fēng)險(xiǎn)，也值得一些有投資需求的置業(yè)者有所警覺。

　　●公寓放量超越普通住宅

　　10月放量的另一大特點(diǎn)在于公寓項(xiàng)目終于超過了普通住宅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)開盤的項(xiàng)目中有23個(gè)為公寓項(xiàng)目，其中3個(gè)為酒店式公寓；而普通住宅預(yù)計(jì)只有19個(gè)項(xiàng)目在10月開盤。如果這些公寓能夠如期開盤，那么今年將首次出現(xiàn)單月公寓放量高于普通住宅項(xiàng)目的情況。

　　在這23個(gè)的公寓項(xiàng)目中，位于五環(huán)外的項(xiàng)目達(dá)到8個(gè)，甚至昌平、密云、房山、通州四區(qū)也都有新的公寓入市，這與以往多數(shù)公寓位于四環(huán)內(nèi)、最遠(yuǎn)不超過五環(huán)的情況有了很大改變。趙晨明認(rèn)為，如今購(gòu)房人選擇購(gòu)買居所已不僅僅停留在居住功能這一項(xiàng)上，購(gòu)買人群越來越成熟和理性，甄選住宅的標(biāo)準(zhǔn)逐步細(xì)化，物業(yè)的舒適度、服務(wù)性也作為選擇購(gòu)房的重要標(biāo)準(zhǔn)。為了迎合購(gòu)房需求的變化，開發(fā)商提升了開發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使得公寓項(xiàng)目改變了以往多位于市中心的繁華地帶、主要客戶為高端消費(fèi)群體的定位，更多的服務(wù)于普通購(gòu)房人，從而造成了公寓放量同步整體樓市趨向郊區(qū)化發(fā)展的現(xiàn)象。(高彤)