買賣雙方簽訂合約后又將房屋賣給第三方，賣方除退款并支付利息外，還需要支付買方已付房款一倍的違約金。由市工商局與市建委共同擬定、今天起至22日上網(wǎng)公示的《北京市存量房屋買賣合同》征求意見稿中，作出了上述規(guī)定。

　　“一房二賣”得賠一倍違約金

　　據(jù)征求意見稿條款，賣方將該房屋賣給第三方，導致買方不能取得房屋所有權(quán)證的，買方有權(quán)退房，賣方應當退還買方全部已付款，并按照一定的利率給付利息，同時要按買方累計已付房價款的一倍支付違約金。在這個條款中，退款并支付的利率由雙方在簽訂合同時協(xié)商。同時，征求意見稿還留下了空白的自行約定條款，供買賣雙方就“一房二賣，買方拿不到房產(chǎn)證”的情況協(xié)商具體罰則。

　　專家解讀

　　據(jù)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會相關(guān)負責人介紹，目前本市二手房交易中各個中介公司的合同千差萬別，且多數(shù)為自己制作的格式合同，其中規(guī)定的多數(shù)條款都不利于消費者。消費者在簽訂這種由中介公司自行制作的合同以后，一旦發(fā)生問題，消費者往往處于不利地位，從而導致難以維護自己的正當權(quán)益。

　　房款怎么交靠雙方協(xié)商

　　今年3月，北京市建委頒布了《北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行規(guī)定》，規(guī)定自4月15日起，經(jīng)紀機構(gòu)必須以專用賬戶的形式進行資金監(jiān)管。

　　因此，對于房款的交付，征求意見稿也列舉了兩種方式。買賣雙方是否愿意通過“專用賬戶”交付，全憑買賣雙方自愿。

　　不過，采取自行交割方式付款的，買賣雙方需要簽訂《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》，定金及房價款通過“專用賬戶”劃轉(zhuǎn)，買賣雙方也需簽訂《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》。

　　專家解讀

　　北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會相關(guān)負責人強調(diào)，買房人付定金最好還是“走”專用賬戶，因為這樣更安全。

　　房屋產(chǎn)權(quán)證得限期辦理

　　為了防止出現(xiàn)交付房款后買方遲遲拿不到房產(chǎn)證的情況，征求意見稿規(guī)定，當事人雙方需要在一定期限內(nèi)，共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并在約定的期限內(nèi)取得房產(chǎn)證。不過，這個期限的具體時間由雙方自行約定。

　　征求意見稿規(guī)定，因賣方責任導致買方未能在約定的期限內(nèi)取得房產(chǎn)證，買方有權(quán)退房，此時賣方不但要退還全部已付款，還需要按約定利率付給利息。買方不愿意退房的，賣方應按日計算支付全部已付款一定比例的違約金。同樣，這個比例也需要由雙方自行約定。

　　專家解讀

　　目前本市各個區(qū)縣產(chǎn)權(quán)過戶的時間差異比較大，有的區(qū)縣1天就能辦完，但是有的區(qū)縣卻長達20個工作日，多數(shù)為7到10個工作日。要買賣雙方約定時間辦完過戶手續(xù)，恐怕很難，因為買賣雙方根本不能主導辦證的時間。如果一定要約定，首先要政府出面，對各個區(qū)縣的過戶時間做出統(tǒng)一規(guī)定。

　  逾期未交房要付違約金

　　征求意見稿還有賣方逾期交房等情況如何處理的條款。

　　如果賣方逾期交房，賣方應自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，按日計算向買方支付一定比例的違約金。同時，雙方還可約定一定期限過后，“買方有權(quán)退房”，賣方應退還全部已付款，并按一定比例向買方支付違約金。

　　專家解讀

　　北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會相關(guān)負責人表示，賣房人逾期交房必然給買房人帶來一定損失。如果發(fā)生類似事件，主導權(quán)應掌握在買房人手中。

　　【追訪】

　　“陰陽合同”仍無法解決

　　在這份征求意見稿有關(guān)“稅、費”的規(guī)定中，合同僅載明“買賣雙方應按照國家及北京市的相關(guān)規(guī)定繳納各項稅、費”，對于坊間二手房交易普遍簽訂“陰陽合同”的做法，市工商局合同處有關(guān)負責人表示，“這需要稅務部門出臺相關(guān)政策予以規(guī)避，不是這份合同所能解決的問題。”在二手房的買賣中，為了逃避增值部分的稅收，賣方和買方往往簽訂兩份合同，一份是以協(xié)議的形式以真實的成交價格簽訂的轉(zhuǎn)讓合同；另一份是在國土局備案中以原房產(chǎn)證價格簽訂的正式合同。因為兩份合同，一份是私下的，一份是公開的，所以被形象地稱為“陰陽合同”。

    【背景】

　　中介合同對消費者不利

　　市工商局有關(guān)負責人表示，2006年全市存量房成交量為78120套，同比增長約10%。

　由于二手房交易涉及面廣，專業(yè)性強、法律關(guān)系復雜，當前交易中買賣雙方所使用的合同不規(guī)范，很容易引發(fā)糾紛。“因此，這份合同可以將買賣雙方的所有約定都落實為書面合同條款，雙方當事人凡是有異議或不明細的都可以細化、改進。”(革繼勝)