海外熱錢是如何流入房地產的

　　據記者了解，非居民外匯流入，在結匯后購買房產的外籍人士很多，主要是海外華人和在華工作的外籍員工，這些海外華人往往購置多套房產。

　　高清云兩口子都是持有加籍護照的華人，在摩托羅拉公司工作，從2003年以來，他們在北京萬柳地區買了三套高檔房產。在他們看來，國內大城市房子本身的升值每年至少5%，而實際上這兩年都超過了10%，保守地估計，人民幣對美元的年升值幅度能達到3%；買房后租金年收益大約在3%-5%之間。這樣算下來，年投資回報率大約在10%以上。

　　除了不少進入內陸樓市的海外民間資本外，國外一些投資機構的動作也頗大。

　　“可以這樣說，目前北京有一定規模或實力稍大點的房地產公司大都有外資找上門來商談合作，不過有些是試探性的，有些是意向性的，實質性的合作不是很多。”一位房地產商告訴記者。這位房地產商所在的公司規模并不是很大，但也有日本的、中國香港的投資機構找過他，談了好多次，盡管都是無果而終。

　　外資機構投資中國房地產主要有幾種方式：第一種是直接設立房地產開發企業。比如，新加坡某企業2005年上半年在北京的投資就達到78億元人民幣，在華投資總額已超過200億元人民幣；第二種是收購境內著名房地產開發企業的股份，如某外資集團入股北京某房地產企業；第三種是直接收購國內房地產物業，通過長期持有或出售獲取利潤。其投資目標往往選擇收益穩定、租金回報高的物業，以此抵押在海外借款。然后，將這些物業打包，通過房地產信托投資基金等形式尋求在海外上市，資金回籠后再做下一單交易。

　　據一位資深地產評估師的不完全統計，近一年來，僅北京一地，海外資本投資了近20個房地產項目，總建筑面積超過500萬平方米，投資總額近30億元人民幣。而商務部公布的數據顯示，2005年中國房地產業與外資的合作項目2119項，合同利用外資金額達194億美元，實際利用外資金額54.18億美元。

　　“這些投資機構之所以能夠在中國房地產市場進行大手筆投資，主要是利用了中國外匯管理政策模糊、資本項目下的外匯管理與貿易項下的外匯管理界定不清之便利。”某業內人士分析說，由于海外資本投資的目標大多是國內各大城市的高檔房地產項目，因此可以說，是外資或明或暗地進入，部分地拉升了中國房地產的平均價格。

　　不過，這位人士也表示，在房地產市場，由于短期資本或長期資本有時很難界定，有些投機資本也可能轉化為長期投資，而有些長線投資也可能因為其他原因而迅速套現。這就增加了不確定性。

　　熱錢流入房地產會帶來哪些危害

　　在目前國際流動性過剩的問題比較嚴重的背景下，熱錢到處尋找投資機會，中國免不了成為這些資金的目標。不少經濟學者認為，全球過剩流動性的輸入，使得我國的資本賬戶順差增長。現在外匯儲備增長較快，特別是今年一季度再創新高，更增加了人們對熱錢流入的擔憂。

　　顯然，外資拉動高端房價，會導致周邊房價上漲，普通百姓購房需求必受其害。而外資大舉進入中國，緣于對人民幣升值的預期。一旦認為升值已經見頂，他們就會集體撤離，那時候中國經濟將面臨艱難調整。因為一旦外資熱錢撤離，在一定程度上會對國內房產造成相當大的打擊，如果房產價格過快過猛下降，將會涉及到整個中國經濟。

　　首先是銀行受不了。據中國國際金融有限公司資料，大約60%的房地產投資來源于銀行貸款，再加上個人房貸的2萬億元左右，如果房價真的大落，好資產就變成了呆壞賬。本來就很脆弱的中國金融業能否承受？其次，是農民工受不了。不可否認的是，進城的農民工一半以上都在從事建筑業以及與建筑業有關的行業，如果房價大落，帶來的必然是房地產業的萎縮，這樣，很多農民工就會失業，農民的增收問題難以解決。再次，城市居民也會受不了。據中國社會科學院經濟研究所李實教授的研究，城市居民凈房產幾乎占居民總財產凈值的64%，房價大落就意味著居民財產的縮水和貶值，進而會影響到居民的消費支出心理，國內需求也會隨之大落。

　　熱錢不足以引發房地產再發高溫

　　但對熱錢的效應和影響力也沒必要過度夸大。對于外資進入房地產的問題，去年已經出臺了相關政策加以治理，外匯部門高度重視和密切關注短期資金通過貿易、個人外匯和投資等渠道流動的狀況，深入研究改進外匯管理，強化對跨境資本尤其是短期資本流動的監控和管理，不僅熱錢活動空間很小，而且已經部分撤出。

　　“目前這方面雖是有一定量的異常，但是不會有很大的規模。因為在歷次檢查中并沒有發現大的案件。”國家外匯管理局的一位高層人士不久前曾這樣表示。這位官員認為，從情理上講，如果沒有真實的貿易和投資背景，又在國內人民幣的外匯衍生產品和對沖工具缺乏的情況下，大量建立人民幣敞口投資會有很多風險，諸如政策和制度風險等，因此雖然會有錢來賭但不會豪賭。而且真的是要豪賭的話，也不會來中國，可以利用周邊市場，因為中國的市場不是很開放，會在開放的新加坡、韓國等市場上進行操作。

　　“我們沒有很好的證據可以證明樓市高燒和熱錢有直接而明確的聯系。”中國人民銀行金融研究所做博士后的梁猛說。他認為，熱錢進來的目的除了賭人民幣升值以外也會投入房地產市場。但是熱錢的規模，特別是進入樓市和股市的規模并不確定。而且按照我們的觀點它的規模相對于國內資金來說，目前還是比較有限的，而且樓市是拉高或拉低不會由熱錢來決定。(朱嘯波)